个人房产划转其独资公司是否纳税
二、土地增值税方面，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2018〕57号)规定：“ 四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”个人将自有房地产无偿划转，其实质是权益性投资行为，因此暂不征收土地增值税。
三、个人所得税方面，根据《财政部、国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)规定：个人以非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。所称非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。所称非货币性资产投资，包括以非货币性资产出资设立新的企业，以及以非货币性资产出资参与企业增资扩股、定向增发股票、股权置换、重组改制等投资行为。
以非货币性资产投资应对资产评估作价，对资产评估价值高出个人初始取得该资产时实际发生的支出（即资产原值）的部分，个人虽然没有现金流入，但取得了另一家企业的股权，符合《中华人民共和国个人所得税法》关于“个人所得的形式包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益”的规定，应按“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。
个人以非货币性资产投资交易过程中取得现金补价的，现金部分应优先用于缴税；现金不足以缴纳的部分，可分期缴纳。个人在分期缴税期间转让其持有的上述全部或部分股权，并取得现金收入的，该现金收入应优先用于缴纳尚未缴清的税款。
四、企业所得税方面，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第二条第（一）项规定，企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权），凡合同、协议约定作为资本金（包括资本公积）且在会计上已做实际处理的，不计入企业的收入总额，企业应按公允价值确定该项资产的计税基础。第二条第（二）项规定，企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，应按公允价值计入收入总额，计算缴纳企业所得税，同时按公允价值确定该项资产的计税基础。即企业接收股东划入资产（包括股东赠予资产、上市公司在股权分置改革过程中接收原非流通股股东和新非流通股股东赠予的资产、股东放弃本企业的股权），凡作为资本金（包括资本公积）处理的，说明该事项属于企业正常接受股东股权投资行为，因此，不能作为收入进行所得税处理。企业接收股东划入资产，凡作为收入处理的，说明该事项不属于企业正常接受股东股权投资行为，而是接受捐赠行为，因此，应计入收入总额计算缴纳企业所得税。
五、契税方面，根据《财政部税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2018]17号）第六条规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。另外，根据《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）规定，“自2012年12月16日起，个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。”因此，个人将房地产划转给其独资的公司，公司免征契税。
六、印花税方面，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）“印花税 产权转移书据，按所载金额万分之五贴花。”《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”因此，个人无偿划转土地、房屋建筑物应按照上述政策规定依“产权转移书据”缴纳印花税。
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房地产企业年终关帐与所得税汇算风险管控及税收筹划专题班
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■ 培训对象
各房地产开发企业主管财税的总经理、财税总监、财务经理、财会人员，注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
■ 课程背景
岁末年初是财务人员一年中最忙时，不但要清查资产、核实债务，而且要对账、结账、编财务分析报告。在这关键时期，财务人员关帐前应重点管控好哪些财税问题？渉税检查方面，应重点防范好哪些渉税风险点？
为全面掌握企业目前存在的所得税汇算渉税风险，需事前模拟汇算，寻找突破点。为合理合法前提下降低企业所得税总体税负，需提前开展哪些工作控制税务风险？
房地产企业如何做好年末收入和成本费用的规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？
房地产业项目众多，临近汇算清缴期，有的项目完工入住，有的项目仍在建造，有的项目竣工销售现房但没入住，所得税汇算清缴如何处理？完工开发产品一定要转收入吗？未完工开发产品没转收入也算所得税吗？部分入住项目工程没结算完，发票差多了，怎么办？针对房地产行业特点分不同阶段就房地产企业所得税管理中汇算清缴风险识别，报表填报、涉税筹划、实操管控、案例解析全方位解读，破解房地产企业所得税汇算实操中疑难问题及易错风险点，让你轻松掌握增值税征管体制下所得税汇算清缴风险管控技能和筹划技巧。通过大量会计成本确认及计税成本核算模版结合实操案例政策解析，让您轻松化解房地产企业所得税实操管控的难关。
为了房地产业能顺利完成过渡期间摆在我们面前的这一艰巨任务，便于领导及财务管理人员深入系统地掌握财税新政及其在企业中的合理应用，我司特安排“房地产企业年终关帐与所得税汇算风险管控及税收筹划课程”帮助企业度过这一难关。邀请业内知名专家于老师通过政策分析、案例讲解，让您轻松解决在国地税合并背景下、新旧政策转换过程中，合理利用税收政策盲区，实现纳税实践能力的提升和企业自身利益的最大化。
■ 主讲专家
钟老师：财税专家，全国主流税务培训讲师，省级税务干部学院教师，注册会计师协会教育培训委员会委员；丰富的税务稽查经验与熟练的业务技能，精通税务机关稽查模式与方法，具有丰富的房地产税收筹划经验，熟悉旧城改造与资本运作的控制风险。曾任各地方国税局及税校的特约培训讲师，并参与过国家税务总局教育中心标准化课程编写。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实战经验丰富，实操性强，信息量大，受到各方好评！
■ 授课提纲
第一节：企业年终关帐前的财税风险防控
一、年终关帐前需提前处理好哪些财务问题？应从哪些方面防控渉税风险？
二、房地产企业如何做好年末收入和成本、费用规划？如何管控好价格偏低？如何管控好实际毛利率和计税毛利率？
第二节：所得税精细化管理必备知识
一、汇算清缴中应关注哪些核心要点？应掌握哪些汇算法理？
二、所得税汇算清缴主体如何判断？
三、合伙企业如何认定其汇算主体？
四、汇算清缴的范围、时间、应报送资料
五、汇算中纳税人有哪些权利？
六、汇算清缴后补退税如何会计处理？
七、房地产企业所得税汇算应特殊关注哪些风险点？
第三节：开办期业务的所得税汇算精细化管理和税收筹划
一、财务和税务上如何划分企业筹建期？筹建期发生开办费支出如何会计处理和所得税前扣除？都有哪些涉税风险？如何利用筹建期财税新政筹划税收？
二、企业筹建期间发生的业务招待费等三项费用如何税务处理？筹建期间所得税亏损如何处理？
三、案 例：筹建期开办费支出会计核算和税收调整，并在新版企业所得税年度申报表中具体填报应用
第四节：预售期间所得税精细化管理和税收筹划
一、预售期间所得税的预缴管理务和税务上如何划分企业筹建期？
1．企业所得税新版预缴申报表都有哪些新变化？预缴申报应注意哪些问题？如何避免多预交企业所得税？
2．企业所得税的预缴申报新政解析，实战理解“实际利润额”。
3．案例：房地产企业所得税预缴申报特殊规定结合新版预缴申报表实例应用？
二、预售期间所得税年度汇算清缴管理
1．预售期间税法收入确认
⑴ 预售期间企业取得各类收入如何在税法上作计税收入确认？
⑵ 有哪些涉税风险点和可利用节税技巧？
2．预售期间费用扣除管理：
⑴ 广告费、业务宣传费
⑵ 劳动保护支出
⑶ 业务招待费
⑷ 财务费用
⑸ 捐赠支出
⑹ 企业购买古玩、字画
⑺“私车公用”
3．案 例：房地产业项目预售阶段年末所得税汇算时，如何结合新版年度纳税申报表填报的实例解析
第五节：完工销售期所得税汇算精细化管理和筹划
一、收入确认管理：
1．会计上收入确认条件
2．税法上收入确认时点分析
⑴ 案例讲解为什么广州某房地产企业补缴3000万企业所得税的滞纳金以及解决之道？
3．收入类型和组成
4．收入确认时间和方法
5．委托代销
6．返还收入
7．视同销售处理
8．买一赠一销售
9．收入确认相关问题讨论
10．连续2年的完整过程的案例讲解预计毛利变为实际毛利过程中企业所得税填报的关键技巧
11．某企业计提土地增值税败诉案例分析
12．不计提土地增值税，你知道应该怎样把多缴的企业所得税退回来吗？
二、扣除项目管理：
1．如何理解税前扣除凭证在管理中遵循真实性、合法性、关联性原则
⑴ 为什么说仅有权责发生制，还不足以税前扣除？
⑵ 为什么说几年后一次性还不付息，每年通过计提利息进行税前扣除的所谓筹划是死路一条？
2．销售额扣减土地价款减少的销项税额如何进行会计和税务处理？
3．公共配套成本的税务风险控制
⑴ 会所的成本为什么要单列？
⑵ 地下车库企业所得税需要保留成本吗？如果税务局要求企业所得税地下车库需要保留成本，如何用专业的法律语言与税务局抗辩？
4．预提建筑安装费用核心的技巧是什么？为什么这个技巧可以影响以后5年？
5．房地产企业计税成本核算的七个步骤是什么？
⑴ 用平面图直观案例现场讲解如何确定成本对象，成本对象确定不好税务部门会上来稽查你知道有这个文件吗？
⑵ 四种分摊方法介绍，为什么土地原则上只能用占地面积法分摊？
6．期间费用填报中的重点难点分析
⑴ 企业帮员工负担个人所得税的会计处理技巧
⑵ 利息填报的重点难点分析
⑶ 统借统还的税务风险防范
⑷ 委托贷款的风险防范，委托贷款的银行通道费有一个小筹划方法你知道吗？
⑸ 母子公司收取服务费的为什么一定要规避管理费字眼？
⑹ 会议费怎么样才能比较容易在企业所得税税前扣除又不用代扣代缴礼品的个人所得税？
第六节：企业清算及分配注销期所得税精细化管理和税收筹划
一、企业清算、分配及注销征管中有哪些涉税风险？应掌握的必备财税知识？
二、实操中哪些企业注销需清算？企业经营地点变动是否需所得税清算？企业合并或分立，有哪些情形不需清算？
三、企业清算所得税处理有哪些要求？清算所得如何确认？清算后如何分配和计税？所得税清算应关注哪两个层面？税收优惠在清算阶段是否适用？
⑴ 案例：房地产企业清算不同情况所得税处理实例解析
⑵ 案例：应税重组下企业合并分立清算所得税计算、申报及会计处理实例解析
四、企业分立实操应用；分立中相关税种有哪些税收优惠政策？如何处理房地产企业经营资产免税剥离？相关案例应用和筹划。
第七节：现场答疑环节，专家现场解答学员企业税收疑难问题。