2020广东省土地增值税实务问题汇编

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2、（1）移交政府公建配套的视同销售收入，一般应按同期同类产品的售价作为视同销售售价，如清算项目移交政府的物业是商铺，清算项目未售出过商铺，清算项目周边无可参考的商铺售价，这种情况下，视同销售单方售价如何确认？（2）移交政府公建配套视同销售处理，但对应的视同销售成本应该怎么确认，是否是以下其中一项，如没有，请说明一下视同销售成本如何确认。1）移交政府的公建配套面积反映到可售产品面积，移交政府后，这部分产品的面积计入到已售产品面积，移交政府物业的单方视同销售成本=总成本/总可售面积；2）移交政府的公建配套面积不反映在可售面积，移交政府物业的单方视同销售成本=总成本/（总可售面积-移交物业面积）；3）移交政府的公建配套移交后，政府是否会开出票据，开出的票据是否能计入到开发成本并加计扣除呢。答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业根据政府规划要求，无偿将可售产品（如住宅、商铺等）移交政府抵缴公建设施的，应视同销售确认收入，同时将此确认为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以扣除。

3、土地增值税清算中非普通住宅与商铺可以归为一类进行核算，不需要进行分别核算吗？答：土地增值税清算项类为普通住宅和其他，商铺归为其他一类进行核算。

4、汕头市土地增值税清算的时候是普通住宅跟非普通住宅的二分法还是普通、非普通、非住宅的三分法？答：汕头实行普通住宅和其它二分法。

5、我公司在汕尾海丰，刚办理了商品房预售许可证，为了提前做好预售房预收款的预缴土地增值税申报前期准备工作，需要在当地税务机关办理土地增值税预收率审批手续吗？如果需要，我公司需要准备哪些资料去办理。答：您向主管税务机关提交测算资料同时填写《房地产开发项目土地增值税预征率调整审核表》，由主管税务机关设定预征率后，就可以开始预缴土地增值税，带上预售证以及相关成本资料等。

6、在进行土地增值税清算时，若使用建筑面积计算车位应分摊的开发成本，此时会导致车位是亏损销售的。若使用套内面积计算车位应分摊的开发成本，此时车位是盈利的。因此使用建筑面积计算车位应分摊的的开发成本是否不合理？是否应使用台内面积计算车位的开发成本？答：根据 《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第二十八条规定，同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

7、广州地区，土地增值税清算时，住宅的地下室建安成本如何分摊，是全部分摊给地下车位还是需要在车位与地上住宅之前分摊？如果分摊地上和地下都分摊，采用何种分摊方式？答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）的规定，审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。审核公共配套设施费时应当重点关注：利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。另外，根据上述文件的政策解读，关于成本费用分摊。《规程》第二十九条明确了地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

8、湛江市的土地增值税是几分法，是湛江市所有的片区都一致吗？另外对于清算单位，是如何确认？答：湛江市土地增值税是二分法，分普通住宅及其他类型房地产，全省一致。按照《国家税务总局广东省税务局关于发布《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告》第十九条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

9、我司租用土地50年，在该地块上建造厂房（无证），转让该地上厂房是否需要缴纳土地增值税？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。因此，如你司转让国有土地使用权地上厂房，应按规定缴纳土地增值税。如转让集体土地使用权地上厂房，则按规定不征土地增值税。

10、土地增值税清算，主体完工后的测绘费能否作为开发成本扣除？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，与项目有关方可扣除。

11、房地产企业在东莞市开展城市更新项目，按拆赔比对相关业主进行回迁安置补偿。针对协议面积内的回迁安置房，如何计算增值税？按平均售价来计税吗？另外，在土地增值税计算时，回迁安置房也是按销售价格既计算销售收入又计算土地成本吗？答：1.增值税方面，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条的规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。2.土地增值税方面，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题的规定：（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

12、我是一个自然人，我在2019年通过法院发票的方式竞拍购买了东莞市宏元堂企业投资管理有限公司（税号：9144190055919773X4）位于东莞市南城区元美东路华凯广场D栋商务公寓320号房（房产证号：04007001247）。我需要办理过户手续，我没有原始的发票，是否可按国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）按核定征收？答：土地增值税因情况不同而可采用四级超率累进税率或者核定征收方式征收。对于转让旧房及建筑物:1.纳税人能提供重置评估报告（即扣除项成本评估报告），经税务部门采信的，按照据实方式计算应缴纳的土地增值税。2.纳税人不能提供重置评估报告，但能提供购房发票的，经税务部门确认，除可扣除发票所载金额外，还可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除（满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年），其购买时所缴纳的契税也可以扣除，计算征收方式按照据实方式征收。3.纳税人既不能提供重置评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，且核定征收率不低于5%。

13、根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税管理规程》的2019年第5号公告内的第三十一条内容里面的“不能办理权属转移登记手续的人防车位，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算”这里面的建筑安装工程费用中分别包哪些明细，比如开发成本里面的供水、供电、供气、消防、门窗、栏杆、电梯这些是工程成本是否也属于建筑安装工程费，是否参与人防车位成本的扣除？答：根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税管理规程》2019年第5号公告文件，第三十二条规定，审核建筑安装工程费时应当重点关注：（一）发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。（二）建筑安装服务增值税发票是否在备注注明建筑服务发生地县（市、区）名称及备案的项目名称。根据“关于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的解读”文件的第四项，关于扣除项目金额标准适用情形和核定程序：房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的，可采取核定方式计算扣除。《规程》明确了具体核定程序以及凭证资料不符合清算要求或不实的具体情形。第六项，关于人防车位收入、成本、费用处理：针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。

14、一般计税项目土地增值税计税收入与扣除项目中土地成本扣除该用以下哪种口径：1、计税收入＝含税收入/1.09，土地成本=账面土地成本总额；2、计税收入＝含税收入/1.09，土地成本＝账面土地成本总额/1.09；3、计税收入＝含税收入－抵减土地后的销项税，土地成本=账面土地成本总额答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。......”、《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条“营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”。

15、我司为房地产开发企业，请问：我司因开发项目所需发生的银行委托贷款利息能否在该项目土地增值税清算时据实扣除？答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“三、房地产开发费用的扣除问题，(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

16、汕头房地产土地增值税预征率是多少？还有企业所得税及增值税的预征率是多少？答：1、自2013年6月1日起，汕头市房地产开发项目土地增值税的预征率调整不低于3%。2、汕头市房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率不得低于10%。3、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十条 规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

17、（1）按照《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》国税函发[1995]110号，（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。请问这份文件是否说明，熟地转让也可以加计开发成本的20％在土地增值税税前扣除？（2）按国税发[2007]132号第三十八条（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。如果能加计扣除，请问加计扣除是地价款和开发土地的成本之和去计算还是加计开发成本的20％？（3）以上2份文件是否能够说明熟地转让的扣除项目里面不含开发费用？答：根据《国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知》（国税函发〔1995〕110号）第六条第二点“（二）对取得土地使用权后投入资金，将“生地”变为“熟地”转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发”规定。

18、三旧改造指引中单一主体归宗改造模式下，收购人以项目建成后的物业补偿原土地使用人拆迁补偿损失，该土地使用人并非法律上的所有权人，和村集体签了长期租约，日后物业视同销售收入能否在土地增值税中视同土地成本予以扣除？答：单一主体归宗改造模式下，受让方以出让方式有偿取得土地使用权，向原权属人以本项目建成后的物业作为补偿的，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六点执行。对于赔偿租户一般情况下应由原权属人赔偿，原权属人负有相应清退的义务，不涉及受让方。

19、在土地增值税清算时，车库的测绘报告中的车位分割中有车位建筑面积（一般是11-12平米左右），还有车道建筑面积（写了一个总数），车库的可售建筑面积是否应该将测绘报告中车位的建筑面积加上车道的建筑面积？答：土地增值税清算时车库可售建筑面积为车库的建筑面积。

20、村里面有一块留用地，目前有个开发商想跟我村合作开发并对外销售，我村按比例分配物业。但开发商要求我村自行承担分配物业的土地增值税，我村分配的物业需要缴纳土地增值税吗？按道理返还物业应该不需要缴纳土地增值税？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：“第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”

21、全资子公司无偿划转土地、房产给母公司（国有企业），是否免征土地增值税及增值税？答：一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人”、第九条“应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行”、附件2 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》“一、营改增试点期间，试点纳税人［指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人］有关政策...... （二）不征收增值税项目... 5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为”《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2011年第13号）“纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税”等。二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税” 、《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）第二条“按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税”等。建议您参考上述规定

22、根据与自然资源局的土地出让合同约定，土地价款分期缴纳，需要按照银行同期同类贷款利率向财政局缴纳还部分延期土地价款利息。同时确定财政局盖章确认的土地出让金收入凭证。这凭证与财政局出具的土地出让金凭证一致。均为房企缴纳给财政局的土地出让凭证，可否认定为土地成本在土地增值税清算？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。因此，您司可根据上述文件结合实际情况进行判断。如无法自行判断，请向主管税务机关提供相关资料，由其依法进行判定。

23、二手店铺转让个人所得税、增值税、土地增值税的详细税率是怎样计算的？答：个人转让二手店铺涉及个人所得税、增值税、土地增值税的计算方式及税率如下：1、个人所得税：（计税价格-原购房发票价格-交易过程中缴纳的相关税费及合理费用）×20%2、增值税：以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：　　应缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%3、土地增值税：(一)税额计算1、增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税额=增值额×30%2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的土地增值税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的土地增值税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%4、增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数(二)土地增值税的计算步骤：1、计算增值额增值额=转让房地产收入—扣除项目金额2、计算增值额与扣除项目金额之比增值额÷扣除项目金额×100%3、计算土地增值税的税额增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

24、土地增值税清算时税金及附加包括城建税、教育费附加、地方教育费附加，房产转让时合同缴纳的印花税可以在“税金及附加科目”扣除吗？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“ 第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：……（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”

25、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。请问里面从事房地产开发的纳税人是仅指房地产开发企业,还是所有企业和个人只要从事房地产开发就适用？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)的规定，根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。因此，如为从事房地产开发的纳税人，可按上述文件规定进行加计扣除。

26、母子公司间转让房地产公司股权，是否需要缴纳土地增值税？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。另外，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。因此，详细建议您可查看上述文件的相关规定。如不属于土地增值税纳税人，则不需按规定缴纳土地增值税。

27、兹有一企业受让法院拍卖的国有土地使用权，法院约定由受让方承担受让环节的土地增值税，因历史原因无法取得历史购买土地的成本及开发成本费用，该企业参照国税发2009年第91号及国税发2010年第53号文的精神向主管税务申请核定征收方式遭拒绝，主管税务机关表示必须按查账征收方式，按0成本和百分之60的税率拟向该企业征收土地增值税，如何理解？答：一、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)的规定，《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。因此，如为房地产开发项目进行土地增值税清算的情形，则适用于上述文件。二、根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号） 的相关规定，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。另外，根据《广州市地方税务局关于明确土地增值税征管中有关问题的通知》（穗地税发〔2013〕152号）的规定，对于纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估报告，又不能提供购房发票的，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定实行核定征收。其中：（一）对个人转让旧房的，暂按5%的核定征收率征收土地增值税。（二）对纳税人以购买或抵债形式取得的房产，并能提供契税完税证的，可参考上一环节契税完税证确定的计税金额核定其扣除项目金额。

28、东莞2019WG018地块挂牌出让公告中“无偿配建商业建筑面积不少于7671平方米及住宅建筑面积不少于7671平方米，建成后无偿交付给石碣镇人民政府”。请问：1、公告中无偿移交部分是否视同销售。2、如视同销售，土增税的计税基础如何确定。3、无偿配建部分视同销售收入，能否确认为土地使用权的成本？答：根据《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》配建物业土地增值税处理意见如下：（一）直接移交方式。其发生的建筑安装工程成本允许作为取得土地使用权的成本扣除。（二）无偿移交方式。如果出让合同（公告）或《不动产无偿转让协议》约定无偿移交的，应视同销售，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。土地增值税清算时，如已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。视同销售的价款的金额作为取得土地使用权的成本，在计算土地增值税时予以加计扣除。（三）政府回购方式。如果出让合同（公告）约定按照不低于成本价移交的，据此确定土地增值税应税收入。（注意：此处土地增值税应税收入不能作为取得土地使用权的成本）。

29、打算购买小区地下车库的一个车位，可是土地增值税还是搞不懂怎么计算？现在购买价格是106000，车位原始价格是93000（含税的），有发票。具体的增值额应该是多少？查出来说价格减去发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。这样的话，减出来是负数？答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第四款规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。”根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条规定：“营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。”

30、（1）非人防车位与人防车位的使用功能类似，且属于同项目地下室内，是否可参考“《房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）”第三十一条第四项调减成本即“┄┄不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算”？（2）地下车库实际出租等取得收益的面积仅为车位实际占用面积并不包含公共车道等设施面积，那么非人防车位调减成本的建筑面积是按车位实际占用面积与公共车道等设施面积合计数计，还是按车位实际占用面积计？（3）非人防车位设置于地下室，且地下室面积属于项目非计容面积，车位是应规划报建要求须配备的，属于项目的公共配套设施。那么调减非人防车位成本时是否应按比例调减“全成本”（即土地成本、前期工程费、基础配套费、公共配套费、开发间接费用都需按比例调减)？答：根据《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）第三十一条第四款第二点：不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定。即以《人民防空工程专项竣工验收备案表》记载的验收面积。

31、土地用途为商住的个人自建楼，转让时需要交土地增值税吗？根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定，个人销售自建自用住房免征增值税。这个自建自用住房是指纯住宅的自建楼吗？如果土地用途为商住的个人自建楼要交土地增值税，是只需要交商业那部分吗？答：一、关于商住房转让涉及相关税种税率（一）卖方需缴纳1、增值税：个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额；个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。2、个人所得税：根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定，个人转让不动产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目适用20%的税率缴纳个人所得税；另，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号 ）第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。目前我市核定征收率2%。3、附加税：城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%；按照3%税率缴纳教育费附加；按照2%税率缴纳地方教育附加。4、土地增值税：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其暂行条例实施细则规定，转让国有土地使用权及地上附着物应缴纳土地增值税。按照四级超率累进税率30%-60%征收土地增值税；5、印花税：依据《印花税暂行条例》的规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，买卖双方应各按0.5‰税率缴纳印花税。（二）买方需缴纳契税契税：商住房应按3％的税率缴纳契税。免责声明：感谢作者辛勤的创作，版权归作者所有。若未能找到作者和原始出处，还望谅解，如原创作者看到，欢迎联系13699287970 如觉侵权，敬请通知“赵捷地产财税”我们会在第一时间删除。谢谢！延伸阅读第一专题：房地产建筑企业汇算清缴账务调整与税务风险自查补救‖专题背景‖——「2021年1月21- 22日2天由许明信老师担纲主讲」C房地产行业开发周期长，涉及的税种最多，涉税业务最复杂，特别是预售与完工阶段，完工交付后确认增值税纳税义务开具发票，并结转收入和成本，清算土地增值税。另一方面，会计制度与税法存在诸多差异，在会计处理方面，按会计制度进行核算；在纳税方面，必须按税法规定进行调整，稍有疏漏就会产生涉税风险，导致税务处罚。C建筑企业在营改增后，挂靠经营、总分包、农民工工资代发、社保移交等一系列问题，加上增值税纳税义务与会计收入、所得税收入确认的差异，导致风险增大。C随着社会保险移交税务部门征收，税务部门通过大数据比对企业工资总额，个税申报数据及社保缴费基数，未按规定缴纳社保的风险随时爆发。新形势下，企业务必规范调整用工模式和职工薪酬结构，以防控风险。C国家税务总局发布2020年12月政府采购意向公告，正式官宣金税四期的到来！从金税四期的采购信息来看，很明显发出了一个讯号 —“系统升级，加强监控”，加强在技术层面上的监控，加强税局的统筹监管能力。那么，金税四期将重点监控哪些方面，企业又该如何应对呢？C另一方面，年终对当年涉税事项和账务处理不规范之处进行全面自查调整，确保账务处理正确，将税务风险通过自查消除，防止不必要的税务预警。C因此，在汇算清缴期间前，将当年的错漏账项进行调整，对涉税事项进行全面自查补救，是每个企业财务人员必须认真对待的工作。‖主讲专家‖许明信：国内著名税务筹划专家，长期从事房地产与建筑等相关行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业与建筑业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业与建筑企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，因而受到各地学员的认同和热烈追捧。‖主讲内容‖开篇语：当前征管形势与企业面临的税收风险1、社保及非税收入移交税务部门征收2、金税三期发票系统升级与票表税比对3、国地税合并全面清理征管盲区4、税收黑名单与多部门联合惩戒5、稽查双随机与一案双查6、重大违法案件信息公布7、严厉打击虚开虚抵涉税违法行为一：账务调整与纳税调整1、账项错漏—账务调整⑴少计漏计收入的补记⑵不得抵扣的进项税转出⑶土地增值税预交错误调整⑷土地使用税计算错误调整⑸印花税漏计补报⑹个人所得税扣缴错误补正⑺是否未按规定预交税款⑻漏计与多计费用补正⑼增值税科目设置与运用常见差错2、账务调整方法：⑴补充登记⑵红字冲销⑶以前年度损益事项调整⑷当年损益事项调整⑸不影响损益的事项⑹期间费用与成本核算范围3、会计与税法差异—纳税调整（调表不调账）⑴永久性差异⑵暂时性差异二：税收征管与预交税款1、预交税款少申报如何定性2、季度预交申报可否弥补亏损3、稽查查增所得可否弥补亏损4、预计毛利预交时不允许调减5、关联交易与反避税调整6、税负过低预警要求补税合法吗7、车位销售让交房产税合法吗8、开发产品转自用需视同销售吗9、市政配套费应当交契税吗10、权责发生制与以票管税之争：⑴计提但未到支付期的费用可否税前扣除⑵如何掌握应当取得但未取得合法凭证⑶合法凭证的取得时间即增值税纳税义务时间⑷如何准确把握“实际发生”11、红线外支出可以税前扣除吗12、增值税应纳税额与预交税款抵减13、自查报告：⑴企业基本情况⑵开发项目情况⑶当年税款交纳情况⑷接受纳税检查、评估情况⑸自查结果与税负过低原因⑹其它说明事项三：汇算清缴申报前的重点工作1、合法凭证自查与补开2、计提应提费用与成本归集：⑴房地产企业完工年度允许预提的三类成本⑵实际发生未取得发票的成本如何处理⑶计提但未到支付日期的租金、利息可否税前扣除⑷合法凭证入账时效3、结账时点与跨期费用的处理⑴跨年度成本⑵跨年度的费用4、做好汇算清缴准备5、不同开发阶段汇算清缴思路与方法四：年度申报重点账户与报表注意事项1、利润表利润总额与申报表项目2、毛利率指标3、主营收入与财务费用相关联4、主营成本与开发产品关联5、货币资金贷方余额与现金大额收支6、其它应收款（股东借款，关联无息借贷）7、固定资产折旧与无形资产摊销8、开发成本计提与分摊方法9、预收账款与税款预交10、完工条件与收入结转11、实收资本与资本公积12、未分配利润与本年利润13、应付账款与其它应付款14、增值税报表销售额与所得税收入差异15、增值税明细账与报表比对16、工资总额、个税申报与社保基数五：合法凭证自查1、合法凭证种类与审核要点2、不合规凭证的换开与补开3、无法取得合法凭证的处理方法4、发票与交易、合同比对5、票据付款方向与支付方式6、当年票据入账时效7、未完工年度的成本发票不合规是否应调增8、跨期费用的追补扣除9、进项税抵扣与转出10、发票的开具时间与适用税率11、增值税发票付款方向不一致一定是虚开发票吗？⑴挂靠业务⑵建筑企业内部共享资质⑶委托第三方收款⑷总分公司代付款12、如何界定虚开发票与风险防范六：职工薪酬与个人所得税1、工资与福利2、工资与劳务3、社会保险4、津贴补贴与奖励5、个人所得税法修正案6、解除合同补偿7、私车公用的涉税问题七：预售与完工年度毛利调整1、未完工收入预计毛利调整2、完工收入预计毛利调整3、完工后续支出的调整4、完工条件及重要性5、完工年度成本分配与结转6、成本真实发生的证据与虚增成本的查处7、销售开发产品与发票开具8、不同类别产品成本分摊方法：⑴占地面积法⑵建筑面积法⑶层高系数法⑷直接成本与共同成本、间接成本八：税前扣除项目1、佣金与代理费2、广告宣传费3、业务招待费4、利息支出与统借统还5、资产损失6、罚款与违约金7、赞助支出与公益捐赠8、教育经费九：收入确认1、股息红利与转让所得2、包销、买断、超基价分成收入3、分期收款销售4、政府补偿与奖励5、完工产品转自用6、促销方式中的税收7、所得税收入与增值税收入差异8、租赁收入、利息收入9、违约金与价外费用10、售价过低与正当理由11、一般计税三税计税依据差异十：特殊业务涉税处理1、混合销售与兼营2、甲供与大包3、拆迁还建4、合作开发业务5、车位的税务处理6、公共配套设施7、股权重组与合并分立8、异地项目开发主体变更9、股权收购中的涉税与法律风险10、售后回租11、挂靠经营风险防控12、总分包与差额征税第二专题：城市更新与三旧改造税务规划‖专题背景‖——「2021年1月23日1天由李明俊老师担纲主讲」C  2020年4月以来，粤港澳大湾区的房价直接飙升，土地公开招拍挂市场竞争呈现白热化，通过城市更新和三旧改造获取土地已成为越来越多开发商拿地的主要手段。而城市更新中涉税非常复杂，被拆迁户的胃口越来越高，项目利润越来越薄。事实上，房地产城市更新项目投资能否成功的关键，很大程度上取决于税务筹划工作做得够不够好！C  2019广东省和深圳市土增税清算规程分别发布后，土增税清算政策发生了什么样的变化？C深圳、广州、东莞、佛山、惠州城市更新政策和税收征管发生了哪些变化？C拆迁补偿费是三旧改造税筹中的重点，筹划有何诀窍和注意事项？C单抬头和双抬头税收上有何差异，开发商报批时如何选择？C作为中国房地产财税咨询培训的领导者，近年来我司为多家企业提供过财税咨询服务，积累了数百个旧改税务筹划案例。现在我们愿帮助您找到最佳旧改税务解决方案。依法纳税是本能，合理节税是学问！我司整合了广东旧改最顶尖的税务高手，为您分享实操干货。‖专题收益‖一、掌握项目论证和评判的主要要素；二、掌握拆迁阶段税务处理能力；三、掌握旧改税务筹划主要的解决方案和技术策略；四、掌握旧改项目拓展风险分析与应对。‖主讲专家‖李明俊：知名房地产财税专家,房地产财税咨询网创始人,智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长兼首席讲师，中国房地产商学院联盟“十大名师”，全联房地产商会智慧财税分会创造副会长兼秘书长，广东省三旧改造协会专家组成员。北大、清华、浙大、上海交大、中大、厦大等众多高校房地产董事长班特聘教授，曾就职于中海集团财务部，是国内为数不多具房地产标杆公司工作背景又仅专注于房地产公司税务咨询的实战派专家。公开出版有《房地产税务掘金》、《节流-金融危机下企业税收成本控制》、《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列产品；最新热销书籍有《企业领导者如何“税”得香》、《纳税有窍门》。曾接受过培训或咨询服务的典型客户有万科集团、中海地产、招商地产、中交地产、雅居乐集团、碧桂园、远洋地产、正荣集团、中洲地产、绿地集团、绿城集团、恒大地产、海航地产、鲁能置业、鲁商置业、佳兆业集团、中冶置业、五矿地产、首创集团、龙光地产、深圳地铁、海亮地产、莱蒙鹏源等单位。‖主讲内容‖第一节：城市更新与旧城改造税务规划1、三旧改造与城市更新的基本概念2、拆迁补偿费的主要内容3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义4、广东省三旧改造税收指引5、广东省土地增值税清算管理规程6、深圳市土地增值税清算管理规程第二节：旧城改造与城市更新税收实务大讨论1、城市更新、征地返还、土地整备与整村统筹有何差异？征税时有何区别？2、被拆迁户取得的拆迁补偿费，增值税、所得税如何征收？自然人与法人有何区别？3、开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐？如何理解“合法有效凭据”？支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？4、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？5、赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？如何合理合法加大拆迁成本？6、双抬头时，支付给村委的房屋能否计入项目成本？7、双抬头模式下，村里取得的房屋二次转卖时，成本价为0吗？8、给被拆迁户的房产税备案价应该写成本价还是市场价？9、复建地块的建造成本能否计入融资地块成本？10、如何判定政策性搬迁非商业性搬迁？政策性搬迁收入有何税收优惠？11、企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？12、商品房证、集体房产证、违章建筑被拆迁后征收标准相同吗？13、配建的政府保障性住房如何征税？14、转让（城中村）集体土地使用权，承受方是否缴纳契税？15、就地还建方式、异地安置方式、货币补偿方式等不同方式拆迁安置，税收如何计算？16、村委出地开发商出资合作建房，建成自用或转让，如何计算土增税？17、村委出地，开发商出资，不同合作方式有什么税负差异？以村委的名义立项，还是以开发商名义立项？18、实物补偿和现金补偿纳税有何差异？如何选择？第三节：专家现场与您答疑互动，学员问老师答，疑难问题不带回家。‖培训对象‖各房地产建筑企业的总裁、总经理、财务总监、财务经理、财务部、法务、运营管理、拆迁管理、战略投资等部门及注册会计师、税务师和企业纳税经办人员。‖资    料‖本次3天2个专题的配套讲义，政策辑要与案例集资料。‖培训时间‖2021年1月20日至23日（20日全天报到，21-22-23日3天课程）‖培训地点‖广 东◇深 圳（学员报名后，会前一周发送详细参会确认函）‖相关费用‖人民币4980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。Ø户  名：北京金旭红企业管理中心有限公司Ø账  号：0719 1001 0302 0001 683Ø开户行：北京农村商业银行股份有限公司翠屏北里支行TEL：010–80574763 赵 捷手机：[phone](兼微信)扫码加好友报名，备注：报名深圳课程‖增值服务‖☆参会学员可享房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流。☆参会学员可同时获得我公司最新版房地产“财税答疑”手册一本。☆参会学员还可同时获赠我公司为您准备的“精美礼品”一份。‖报名方式‖参会学员请在会前3日将回执传至联系人，以便会务组做好准备工作。⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙☆报  名  回  执  表☆        收件人：赵 捷单 位 名 称联系人学 员 姓 名学 员 电 话手  机付 款 方 式会 前 电 汇（    ）      报 到 时 交 现 金（    ）备 注：是否住宿（   ）入住时间：2021年  月   日 男（   ）人 女（   ）人举 办 单 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