回迁房，究竟是陷阱还是馅饼
前几天看到一则新闻，说沙井海岸城的回迁房竟然比新房备案价还高50%。初看极恐，觉得不可思议。
细思觉得也有道理，存在即合理，高自有高的原因——新房备案价固然香，你买的到吗？限购之下，一票难求，你有房票吗？
而回迁房则可以不用抽签，直接到你名下，也合理规避了房票问题。
但，回迁房，真的就是天上掉下的馅饼吗？
我看未必。
首先，我们要搞清楚旧改流程。
请看下图。
一个完整的流程，从开发商进驻到交房，顺利的话，大约也要经历八到十年历程。
所谓，板凳要坐十年冷，面壁十年图破壁。
现在的网红盘华润城，开发商华润置地大约在2009年就介入了，即将推出的湖贝项目大约是在2010年就介入了，而之前已经经历好几个开发商了。
首先，我们要搞清楚回迁房的种类
拆迁房：指的是某一片区有旧改规划，但未有正式开始拆迁的房子。（一般是刚开始签合作框架到计划申报主体草案公示阶段）。这类房子通常会比较便宜。
指标房：指的是某一旧改片区内，已经签约的房子。（一般是签约移交物业到拆迁阶段）。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，这类房子问题是资金成本较长，周期较长）
回迁房：指的是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议回迁给业主的物业。（回迁房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外）。这类房子需要房票的，手续和二手房交易是一样的，不过由于回迁房是没有土地出让金的了，所以在二手过户的时候，会要买家补交地税）
首先是概念阶段，指的是某一片区有旧改规划！这时候，价格就会在周边商品房价格的25%左右！
以《龙华上塘片区华润旧改》的项目来说：周边房价封顶10万 ，均价在8万5左右，那边拆迁范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。
如果这个片区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在周边商品房的35%-45%。
以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目来说：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万左右，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了周边商品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！
华润草围项目，已经进行意愿公示，也处于立项尾期。
等到正式立项，有些项目开发商就启动。签约了，而更多的开发商则是等到专规过后，深圳实施主体确立后才大规模启动拆迁。
恒大大新项目，白石洲项目，佳兆业河东项目，华润湖贝项目，大致也都是这个阶段。
这个时候因为有开发商的拆赔协议做保障，风险相对小很多，当然价格也会贵很多。据了解，佳兆业河东项目已经到六万加，白石洲项目则已经到十万了，湖贝项目也是十万左右。
至于到后来的回迁房，那就基本是现房了，基本不存在风险，但价格已经比周边的新房高了，如文章开头提到的沙井海岸城。
任何投资都会有风险，我们要仔细甄别，并想到 合理规避。
现在立项之前风险主要是项目是否能立项，包括是否在拆除重建范围内、合法指标是否够、开发商政府及村里关系怎样等。
立项之后的风险主要是专规是否能通过，是否能顺利拿到实施主体，以及拆迁谈判是否顺利了。
投资回迁房，既是陷阱，也是馅饼。
在投资之前，一定要做足功课。
但，这确实是一项非常专业的活，假如投资者没有这种行业经验，那就需要找一个比较靠谱的投资顾问，来帮你把关、避雷了。