房屋租赁专题之33：租赁期满，承租人如何行使优先承租权？（下）

本文是君之道思考的第 409 期文章

优先承租权的存在有其必要性和客观现实性，为此《民法典》将优先承租权确定为法定优先权，明确了优先承租权的行使条件。但司法实践中，优先承租权的行使和实现均面临了重重困难。因此，承租人有必要在租赁合同中对优先承租权的行使程序、条件等作出更为细致的约定，以保障优先承租权能够顺利行使。

一、出租人的续租意愿容易隐藏

出租人不再对外出租房屋一般是法院判决否定承租人享有优先购买权的首要原因。但出租人的续租意愿系纯主观的想法，在出租人有意隐瞒其真实意图时，承租人较难发现，且较难证明。

在中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第750号民事判决中，关于承租人家家顺公司主张对涉案商铺享有优先承租权的依据是否充分，法院认为，虽然家家顺公司与曹彦雯签订的商铺租赁合同约定，租赁期满后家家顺公司如需继续租赁涉案商铺，应在租赁期限届满前30日提出书面申请，在同等条件下家家顺公司享有优先承租权，但根据缔约自由原则，家家顺公司享有优先承租权的前提是曹彦雯、胡永江在租赁期满后需继续出租涉案商铺。虽然家家顺公司主张曹彦雯、胡永江在本案合同期满前就已与案外人签订了租赁合同并收取了相关押金及租金，但家家顺公司对此仅提供了一份电话录音予以证明，并未提供其他证据予以佐证，且曹彦雯、胡永江对该电话录音不予确认，故该录音资料依法不能单独作为认定事实的依据，家家顺公司提供的证据并不足以证明曹彦雯、胡永江在本案合同约定的租赁期满后仍有实际出租涉案商铺的事实，其应承担举证不能的不利后果。另外，曹彦雯、胡永江在诉讼中亦明确表示其是要收回涉案商铺自用而不再打算出租，曹彦雯、胡永江作为涉案商铺的所有权人，其对该商铺的处分权应予尊重。因此，家家顺公司享有优先承租权的前提不存在，其主张对涉案商铺享有优先承租权缺乏依据。

二、“同等条件”易扩张且较难确定

“同等条件”是承租人行使优先承租权的另一个必要条件。但是“同等”及“条件”如何确定却没有相对清晰的标准，出租人在有意规避时，恣意扩张“条件”的范围，使得承租人较难满足条件而无法行使优先承租权。

贵州省凯里市中级人民法院在（2017）黔2601民初573号民事判决书中认为，所谓“同等条件”主要是指价格（租金）和（租金的）支付方式，另外并无其他苛刻要求。黔东南苗族侗族自治州中级人民法院（2017）黔26民终1508号判决书中认为，“同等条件”不仅包括租赁价格、租赁期限、租金支付方式等，而且还应当包括与租赁有关的其他条件，如房屋用途、维修责任、装修的约定、转租的约定、解除合同的条件、违约责任、整租还是部分承租等。还有法院认为，“同等条件”应进一步包括与承租人权利能否实现密切相关的承租人信誉、经营状况等，以及出租人提出的其他合理条件。可见，各级法院对于“条件”的范围问题莫衷一是。

三、救济途径较难实现续租目的

（一）诉讼周期过长，导致续租目的无法实现

一般而言，出租人与承租人就优先承租权发生纠纷时，双方经协商或其他方式仍不能解决的，对于商事租赁而言，无法承租导致损失较大时，只能采用诉讼方式维权。商事主体由于前期经营活动已形成一定客流，基于稳定客流的考虑，其希望能够在原经营场所内持续营业，这也是约定优先承租权的初衷。但承租人选择诉讼方式维权时，至少需要3-6个月才能得到结果。也就是说，一旦承租人选择进入诉讼程序，争议期间无论是选择歇业或者更换经营场所，均需承担客流减少等损失，优先承租权的设权目的较难实现。

（二）即使法院认定承租人享有优先承租权，也较难强制出租人与承租人续签租赁合同

首先，根据合同相对性原则，即使承租人的优先承租权因出租人与第三人的缔约行为受到侵害，该权利也不能否定出租人与第三人之间租赁合同的效力，除非承租人能够证明出租人与第三人之间存在恶意串通。但司法实践中，承租人通常难以举证证明出租人与第三人之间存在恶意串通的意思联络。因此，承租人与出租人的缔约存在法律及事实障碍。

其次，租赁期满后，出租人与承租人的租赁合同已期满而终止，承租人若想继续租赁，则需与出租人订立新的租赁合同。合同的订立需要双方当事人的合意，法院一般不能直接干涉。

四、律师小结

优先承租权行使的阻碍，一方面是由于优先承租权权利的内生缺陷，对此后续《民法典》实施后的司法解释应进一步丰富相关制度内容。另一方面是由于合同双方对优先承租权的行使约定不够明确。

就承租人而言，合同中应约定出租人必须在合同期满前1个月以内以书面形式告知承租人续租的条件，限定“同等条件”的范围。如果承租人申请续租，但出租人拒不告知承租人续租的条件，侵犯优先承租权。

如出租人自用房屋的，出租人必须在合同到期前2个月提前告知承租人，使承租人能够有足够的时间选择新的经营地址。同时约定，如果出租人在租赁合同解除后6个月内没有进行自用，反而重新出租租赁房屋的，承租人有权以出租人侵犯优先承租权为由要求赔偿损失。同时明确损失不仅包括搬迁和重新安置费用、暂时停业的损失和预期利益损失。

声明：