未取得产权证书的二手房买卖合同效力问题
《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但实践中仍然有许多出卖人在向开发商购房后还未取得产权证书的情况下将房屋出售以赚取差价，此时，二手房买卖合同是否有效存在一定的争议。
一、违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定不会导致合同无效
依据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。判断未取得产权证书的二手房买卖合同是否有效关键在于《城市房地产管理法》第三十八条第六项属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定。
参考江西省高级人民法院（2015）赣民提字第9号民事判决书，《城市房地产管理法》第三十八条第六项只是规定了对于“未依法登记领取权属证书的房地产”不得转让，但在该部法律中并没有明示违反该条规定的任何法律责任，也未规定违反该条款将导致合同无效。实践中，如果出卖人未办理所售房屋的所有权证书，即使出卖人将房屋实际交付给买受人，也会因出卖人未取得权属证书导致买受人无法通过办理权属变更登记的方式取得房屋所有权。此类交易提交到不动产登记行政管理部门，不动产登记行政管理部门显然无法为买受人办理房屋所有权变更登记。
因此，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的法律后果是导致当事人无法履行合同中有关权属变更登记的义务，该后果实际上是对合同履行的影响，与合同效力的认定没有直接关联。因而，违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定并不会否定合同效力。
二、是否取得产权证书不是认定合同无效的理由
我国《物权法》采用的是物权变动原因与结果区分原则，根据《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即，房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该规定明确了出卖人在没有取得标的物所有权情形下与买方签订买卖合同的效力认定方法，即出卖人对标的物没有所有权不是认定合同无效的理由。
三、总结
综上所述，二手房买卖合同的效力并不因为出卖人未取得产权证书而当然无效，只要合同系双方真实意思表示，未违反《合同法》第五十二条规定，该合同应当认定为合法有效。
但是，若出卖人未取得产权证，即使二手房买卖合同合法有效，买受人也无法办理房屋过户登记，不能办理贷款手续，其权益难以得到有效保障，因此，建议买受人在签订房屋买卖合同前，对房屋的产权进行核查，如出卖人没有取得房产证的，应审慎考虑是否进行交易。如果出卖人在将来一段时间能够取得产权证书，应当由出卖人确定其取得房产证的时间，在订立合同时，约定取得产权证书后的通知义务和过户时间。
此外，可以在协议中约定较重的违约责任，除违约金外，房屋取得产权证后增值的差价损失也需要考虑，一旦在合同履行的过程中，出现违约情形，可主张相应的赔偿，以减少自身损失。
当然，对未取得产权证书的二手房交易而言，实际占有也是保障自身权益、避免风险的一个重要举措。
文/张远洪律师