2018北美房地产十大趋势|美国城市土地协会趋势论坛小记

美国城市土地协会与普华永道联合发表的《2018年北美房地产趋势》指出，新的一年将会是房地产行业“顺利降落”的一年，这一年，我们会看到蓬勃发展的西雅图，和地产科技的进步。

这份报告搜集整理了来自房地产、金融等领域的800位专家的采访和1600份问卷调查。是美国房地产行业最权威的报告（没有之一）。

下文为我们整总结整理了2018年北美房地产行业里最显著的十大趋势。

经常乘坐飞机的人都知道飞行中最关键的就是“起飞”和“降落”。房地产行业近年来一直处于腾飞状态，而这一年，《2018年北美房地产趋势》着重探讨的是怎样顺利稳健的落地，尤其是要避免以前那些颠簸落地的惨痛经历。

2017年，经济适用房的需求量持续增加，“新的城市危机”不断影响着城市发展，自然灾害接连不断，特朗普政府发布了新的税改。看似危机重重，但报告中采访到的大多数专家学者还是表示：“北美房地产不会从高空骤降”。经济持续发展带动房地产的发展，只是在发展当中，会有更大的结构性转型。

1. 住房短缺带来巨大的机会

（机会总留给那些有准备的人）

这年头还是别想那些千万投资的科创企业了，真正了的独角兽也许正是那些大部分人能买得起的中等价位独栋别墅。这应该是地产细分领域中最有市场的一块，只不过暂时还欠缺可行的开发方案，专家们对此也无能为力。这个需求巨大的领域也许是最令人头疼也最值得推敲的待发展产品。

如今，都市联排别墅，交通导向的地产开发，新型小区住房，中档的经济适用房，为年轻人打造的简易房和经济租赁房，这些都是开发商们的金矿，只要他们能解决价格，土地费用，地理位置和设施建设之间的平衡。高端市场表现依旧良好，有足够的利润，不过在任何都市开发经济适用房都会是很好的选择。

2. 软着陆：本次经济周期是放缓收官还是一把火烧完？

当前以及前五个经济周期的实际GDP与就业增长

很多人都担心经济不景气，不过《报告》收集到的专家意见表示，不久的将来会是“平稳滑行”而非“极速降落”。大多数投资人都经历过80年代储蓄贷款危机、互联网泡沫以及经济大衰退这些“硬着陆”，而这次，很多人都认为这不会再重演。

其实行业中还有很多预示，比如低失业率，美联储逐渐收紧的政策，房地产的高资产价格，这些都显示出投资人随着经济周期的发展采取了保守的策略。为了保持平衡，市场达到了“新的、合理的”稳健缓慢增长。

3. 下苦功 使巧劲：办公环境的改变

劳动力市场紧缩让生产力变得尤为重要，而这不仅加剧了办公室白领的压力，还对办公环境的表现有了更高的要求。开发商以及商业地产业主需要提供的不单单是空间以及优越的地理位置，更重要的是提供一个有利于成功的环境。

办公室设计也趋向于混合式办公区，创新、知识共享已经渗透到各个行业，越来越多的企业希望找到配置良好的办公空间来促进生产力。很多开发商会针对人们对办公环境需求的变化（灵活、环保、智能办公空间）而打磨更高效的办公设计，他们将收获颇丰。

共享办公空间 – 位于大华府地区的绿庭创制中心

4. 新的一代人进入市场：Z世代出山

去年聊了太多千禧一代如何重塑房产市场，今年终于有了新的话题，新的一代人成为了经济学家和预测专家们的宠儿——Z世代。Z世代是指出生于1995-2001年间的一代人。他们也即将进入大学毕业后的房产市场，正如当年的千禧一代一样，他们债务缠身，更倾向于都市生活。他们马上要步入职场，寻求稳定生活，研究人员表示他们更有竞争力也很容易见异思迁。

不过在他们着力影响办公市场和房产市场之前，Z世代将更有可能影响零售和购物市场。他们信奉“科技小物”和社交媒体，这会为零售行业业主带来挑战，这些业主需要打造便捷的店内体验来迎合每一个个体的需求。

5. 别忘了老去的婴儿潮一代

最初的预计是，这批婴儿潮中老年们将会享受悠闲又丰富多彩的退休生活。然而现实却是无比残酷。额外的贷款压力、缺乏财务规划，不少婴儿潮中老年们都不得不推迟退休时间。2016年的调查显示，37%的婴儿潮中老年们的存款不足$50,000。

高端市场仍然看准有着更多元娱乐的都市和奢华租赁公寓，然而，更多的人则选择了适合养老的经济型住房。地产行业专家们需要解决不少的问题，才能在这块市场里赚到钱。也有一位受采访的专家称，这一细分领域是2018年最有潜力的住宅房产，这里包含了帮助婴儿潮中老年们卖掉大的房子（这些房子也许并不具备千禧一代需要的额设施），帮助他们将缩小住宅规模，找到经济适用的房屋选择。

到2030年，7550万美国人将会超过65岁，有着极大的多远的需求，不同的经济情况和生活方式，这将会成为极大的市场。

6. 二级市场不再是事后诸葛

在美国，二级市场已经赶超主要的城市，分析员们表示，二级市场比过去几年更有耐力。原因各有不同：投资人们受过更好的教育；相比于以前的经济周期，本次经济周期中二级市场并没有过度开发；境外资产不断增长，寻求更安全的落户；许多二级市场的城市发展更为持续。二级市场之前的复原较为缓慢，而这正为如今的发展打下了良好的基础，二级市场不断增值，是投资的好时机。

如今谈到看好哪里的投资增长，分析师们通常会倾向于所谓的二线城市。报告预测了2018年最受欢迎市场中就包含了很多的二级市场，靠亚马逊支撑的西雅图位居榜首。迈阿密由之前的25名一跃成为11名。一级市场里，只有洛杉矶和波士顿挤进前十。旧金山跌倒第27名，曼哈顿则跌到第46位。

2018年市场观望

7. 住房是否在科技的风口浪尖？

预制房屋、3D打印等建房科技是近年来的一大热点。劳动力短缺，住房需求不断增加，这些都不是短期内可以解决的问题。于是科技创新，增加效率，流程化，自动化越来越受房产行业欢迎。如今，很多项目都已经开始得益于创新科技和安全工地建设，更具突破性的创新将也指日可待。

8. 零售地产转型

大家也许仍在争辩零售行业是否面临“末日劫难”，但不可否认的是，零售地产正经历着巨大的转型。美国零售销量仍以每年4%到4.5%的速度增长，但许多店面却面临着各种难题，比如实体店人流减少，线上商业销量增加，消费者人群转变，人们对消费体验的新的需求等等。

《2018年北美房地产趋势》提供了五大改变零售行业的趋势：1. 百货商场关门；2. 零售产业总体面临衰退；3.服装产业转型巨大；4.消费者人群类型喜好转变；5. 零售科技进步，包括线上购物。在这个细分领域仍然有不少资本和投资，实体的零售业仍占主体地位。但是投资者和地产主需要及时更新策略来应对新的趋势。

2016年零售销量分布

9. 税改的影响

税改对地产领域的影响

10. 新的借贷基准将取代LIBOR

LIBOR (London Interbank Offered Rate) 伦敦银行同业拆息，是国际通用的借贷基准。举个例子，有3500万亿美金在用LIBOR来调整利率作为交易价格的基准，而世界银行估算的2016年全球GDP只有757万亿美金。不过，经济大衰退曝出的利率操纵丑闻让这一标杆逐渐淡出视线。

不论是从短期还是长期来看，这都是一个巨大的转变。市场需要迅速的改写各种合同准则，这将占用地产律师的大量时间，同时也会加大利率压力。无论它是否直接影响公司或者交易，这一转变的影响之大不容忽视。