还在沉迷于“钱生钱”？大胆的投资人都开始“房生房”了

美联储三号人物、纽约联储主席杜德利近日在全美零售联盟的讲话中表示，美国人可以用“谨慎的”方式挖掘已建房屋中的资产净值，以此进一步提高美国家庭开销的潜力，增强零售业销售额并最终刺激美国经济的发展。

杜德利提出这一建议不是毫无根据的。相比于二十一世纪初，现在的美国家庭对房屋抵押贷款似乎过于谨慎。而这一原因可能在于，经历了此前的房价波动后，美国人已经不敢轻举妄动。

2004年到2006年期间，美国人民对于房价信心满满。据悉，美国家庭通过房屋抵押贷款，每年可增加超过2000亿美元的现金流。在房价达到最高点时，他们每年可以增加现金流近4000亿美元。

然而，这一良好形势只持续了两年便开始江河日下。2006年年中，房价逐渐下滑。2008年，受到金融危机的影响，美国人民在房屋抵押上的态度发生了巨大转变。他们不再抵押房子获得贷款，转而开始偿还之前欠下的数百亿美元债务。到2010年时，美国家庭的现金流已经变成了负1500亿美元。伴随着房屋抵押贷款额的下降，居民个人消费增速缓慢。据统计，经济衰退时期，国内消费额减少了3000亿美元。

这一形势从2012年开始得到好转。随着美国房价缓慢复苏，车贷、信用卡贷款等其他类型的贷款都得以恢复。但房产融资水平却基本未变，人们似乎没有用住房抵押贷款的习惯了。杜德利认为，这相当于是把财富“锁在”了房子中。据悉，现在美国家庭约有51.2%至58%的财富是以房产的形式存在的。

美国房地产信息网站Reverse mortgage daily的数据显示，房价达到顶峰时，美国老年人通过深入挖掘房屋价值为自己增加了近54%的退休收入。那么他们又是如何尽可能地利用房屋净值，将不动产变为现金的呢？

第一种方式是通过房屋净值信用额度获得。房屋净值信用额度基于住房价值占个人总资产的价值比例来评判，会根据经济发展情况以及汇率的波动而上下浮动。一般情况下，最高可扣除高达10万美元的贷款额。

此外，房屋净值贷款也是一种不错的选择。与房屋净值信用额度相比，房屋净值贷款利率稳定，每月还款数额相同，方便家庭计划预算。

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