未来，纯地产开发公司会是一个大坑吗？ 本人也是持有地产的，大概20%仓位。分布在五只上面，中国金茂，...

本人也是持有地产的，大概20%仓位。分布在五只上面，中国金茂，融创中国，万科A，保利地产，新城控股。

地产今年不涨以至于被叫成地惨，是由于市场情绪普遍不看好，但情绪不一定全是偏见。同为地产相关的物业公司，估值就很高。背后的因素，一个一次性消费，城镇化过去一大半，老龄化严重，红利蛋糕快吃完了。一个永续经营，重复消费。当然两个生意在业内的差异化还是能带来相比同行的溢价，比如万科的地产和物业。

那么地产估值估值究竟多少合适？这个决定了我的继续持股信心。我本周脑子里一直在闪这个念头。

周末空了，容我分析一下，欢迎拍砖，谢绝人身攻击。

保利万科基本在1.6PB左右，ROE20%左右，现在买入的人，基本上是为自己的钱通过溢价获得13%左右的年化收益率（20%/1.6）。

如果某一天新房开发饱和停滞了，公司又没有找到合适的业务转型，比如养猪，物业，物流或者太少占比不起作用。我认为公司应该退市把钱还给大家。因为考虑到公司不再靠买面粉做面包卖面包赚钱，而进入新领域是有风险的，所以最明智的办法其实就是还钱给股东，净资产连着最后一年分红返还。那么，对于万科保利届时而言，还掉大家溢价1.6倍买入的股份（溢价买它是因为ROE高，退出就是净值，净资产基本是房子土地现金），则这块大家是赔钱的，大概亏30%-40%（1.6PB—1.0PB），特别是当年新买入的股东。当然老股东这些年赚了利润，新股东届时的买入溢价后面说，这本来就是今天的议题。

既然对那些只会盖房子的公司，结局只能这样，你说，这种房产股，它长期的溢价能有多高？某种程度上来看，它就是变相的定存收息或者债券，溢价太高则股东想要得到太高的到手年化利润率是不可能的，年化收益利润率=ROE/PB。要维持高收益率，又要提高PB（股东在资本市场上的利得博弈），只有一种可能，就是扩大ROE，可ROE又比较稳定，因为ROE的三个渠道都堵死了，1.开发周转速度极其成熟，2.杠杆率被三条红线钉死了，3.产品利润率也是因为房产限价锁定了。所以，ROE冻结了，自然PB就不会太高，博市场估值就此路不通了（除非牛市疯狂，大家找不到低估值和较高成长的公司）。而且即使PB涨了，也不是成长性，顶多算一次估值修复。后续买入的ROE除以较高PB，后续买入的年化复合收益率就更低了。（注：只有长期永续经营企业，长期ROE才代表长期收益，如白酒，银行，保险）

这里只讨论市场，不讨论公司。这就是为什么重复消费属性行业更有优势的原因，它是永续经营的不会退出，另外再远的年份累计折现回来的现金流也是极大的，长期看，即使估值买入较高，ROE就是收益率。所以未来，比较看好自持大量物业，物流，SHOPPING MALL的房产公司，而不是一根筋单做开发不转型的公司。这一点万科未雨绸缪做的很好。

重点：当下买入的合理性几何？以万科保利为例。

计提投资人溢价买入的1.6PB里占比40%的“商誉”，分十年摊销减值，会平均每年对冲4%的收益，就是说，业务稳定拉长十年看，房价不爆涨，现在买入大概实际年化11%（13%-4%）；

如果房价涨幅在年化4%，利润也水涨船高，年化大概13%（13%-4%+4%）左右（可能性最大，因为房价涨赚得钱，又会在新地拍卖中支出，考虑买面粉做面包，把诸多项目业务想成一个）；

如果公司大鱼吃小鱼还有扩张性，面积继续扩张（比如靠发新股或可转债，增加资本金，然后继续融资上杠杆，吃更多土地 ），这种其实不赞同。一是放弃了转型（类似我个人，我其实一边维持当下工作和工资现金流，一边锻炼投资为转型专职投资者做准备，如果我在职场发力过猛，时间全部花在工作上则永无转型之日），土地红利终究会吃完的（人的体力终究会下降）；二上杠杆稀释股权，公司盘子大了，老股东不见得啥好处（多赚点钱，但多花时间，时薪没增加）。

所以，当下投资房产股，唯一的利好就是便宜，但这便宜只能吃一波均值回归，而不是成长的持续可吃。因为纵然ROE高，但行业总天花板渐行渐进，成长性极度有限，大饼快吃完了，如果面粉越来越贵更高价拿地（利润只是看上去很美），如果面粉不贵，那不分红ROE就掉下来，如果面粉没了业务退出溢价就白交了，房价涨幅有限对利润的助推力也下降中，市场考虑到这些，怕也是估值修复遥遥无期。

一句话，纯地产开发的天花板快到了，大家对以净资产高溢价买入赚取可观ROE的可持续性信心不足，所以房产股才会低估值。所以，要么低估到短短几年回本，比如2017的内房股，否则的话难有估值修复。长远看，我们还是关注其中那些尽早转型的，业务偏重复消费，永续型的地产类公司更好一些。