原创 | 在澳洲买房，如何找到最优贷款方案?(实用)

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当我们谈到如何拿到各方面都合心意的房屋贷款，知识就是力量。做一个心中有数的借款人才不会被贷款之后可能出现的任何意外或者额外的花销打击。

今天《澳洲财经见闻》为您整理了9个澳大利亚房屋贷款的“秘密”，希望能对您有所帮助。

1

无申请费不等于无费用

不要轻易被贷款人广告中的“无申请费”迷惑，因为“无申请费”或其他预付费用并不代表贷款办理过程中没有其他费用。

据悉，目前在126种标准浮动利率贷款中有预付费和无预付费的贷款产品各占一半，为什么会有这样的差异呢？

根据调查报告显示，即使没有贷款申请费用，贷款商在贷款手续办理和提供服务的过程中也会向客户收取额外费用，例如：法律服务、估价、文件受理和交房结算费用等。

这样的情况在那些将贷款文件受理业务整体外包的小贷款商中普遍存在。

所以在办理贷款时，一定要询问此项贷款有无预付费，如果有预付费，那么就要明确预付费所包含的服务范畴；如果没有预付费，就应该进一步了解接下来会有哪些后期追加费用。在签署贷款合同时，一定要问清楚所有的费用相关问题。

2

 非银行小型贷款机构提供最优贷款利率

根据Rate City调研报告，目前大部分最为划算的贷款利率都是由规模较小的贷款机构提供；而与此同时，四大银行提供的贷款利率平均在0.39%左右，高于提供全澳最低贷款利率的前100家贷款商的平均水平。

小型贷款机构为什么能够提供比大银行更低的贷款利率呢？原因就在于许多小型贷款商完全是在线运营，没有实体公司，没有客服柜台，自动出纳机（ATM），也不需要像大型银行那样雇佣大量员工。所以就小型贷款机构来说，其运营经费就低很多，这也就意味着小型贷款机构有能力将节省的经费以优惠的形势传递给客户。

如果你恰好处在一个“万事俱备，只欠东风”的状态，比如你申请的是自住房贷款，并且已经准备好20%的首付款，那么你就可以在小型贷款商那里拿到低于0.39％的更加实惠的贷款利率。

但需要注意的是，不是所有低利息的贷款都是物美价廉的。贷款交易达成之后的一段时间被称为“蜜月期”，在这段时间里贷款商会向客户提供最划算的低息贷款。

但很多时候“蜜月低息”往往是贷款商引导客户签订长期贷款协议的“诱饵”，一旦上钩，对比市场最低贷款利息水平，客户在日积月累当中不知不觉就多支付了高达8万澳币的贷款利息。

3

            投资房贷款利息高于自住房

由于此前澳大利亚审慎监管局对借贷市场的打压，各贷款商提供的投资房贷款产品的借贷费用也各有不同。根据Mozo’s数据库显示：目前澳洲投资房贷款产品利率可高出自住房贷款产品利率0.55%之多；与此同时，投资房贷款产品的贷款比率可低至房产总价值的65%。

以Mozo’s网站数据库提供的421个贷款产品为例，投资房贷款利息高于自住房贷款利息0.3%左右。也就是说，同样是30万澳币的房屋贷款，买房者使用投资房贷款产品将会比使用自住房贷款产品每年多支付1.44万澳币。虽然以贷款的形式购买投资房每年都可以退税，但你还是得在平时每月还款的时候凑齐这些现金，对不少家庭来说，这也是一笔不小的支出。

根据对14家贷款商的调研发现：对投资房贷款进行额外收费是由于为了符合澳大利亚审慎监管局对房屋贷款的监管要求，投资房贷款需要大量信息调查收集工作。

这时可以考虑使用一些小的贷款机构来进行投资房借贷，因为他们受到澳大利亚审慎监管局的监管程度要低于四大银行，其受理过程中为合规而造成的花销也相对较少。但要注意额外后续收费的风险。

4

降低信用卡上限可以提高借贷能力

如果你的信用卡上限为1万澳币，就意味着你的房屋贷款借贷能力会相应的减少4万澳币左右，这还是在你没有欠款的情况下。也就是说：个人债务将会对借贷能力产生非常大的影响。

事实上，还有很多东西会限制你的借贷数额，比如购入第二辆车、商店会员卡、付费电视、家庭迎来第三个孩子、孩子的学费、你的收入来源等等。

举个例子，如果你目前的年收入为7.5万澳币，那么你的借贷能力将是51.2万澳币（此数据来源于finder.com.au提供的借贷能力计算器）。但此时，如果你拥有一张1万元透支上限的信用卡，两个孩子和一笔每月需还款250澳币的汽车贷款，那么你的借贷能力将会从51.2万澳币降低到36.3万澳币。

大体来说，贷款商在考量借款人贷款能力时，会相应减去借款人目前负债数额3倍的借款数额。但实际操作中，各个贷款商的标准又是不同的，并不能一概而论。

5

选择“付息不还本”贷款的时机

选择连本带息的还款计划可以促使你在日常生活中省钱，更好的实现资本累积。但如果首次置业时有未来将首置房产作为投资房意向的话，只付利息不还本金的贷款产品就成了一个更好的选择。

这是因为，如果将贷款本金还清，将会影响到基于贷款结构的未来税费的减免。

而如果仍保持付息不还本金的贷款性质，将累积的资本放入对冲账户，当你做好准备购买下一套房产时，将此前第一套房产的贷款性质转为投资房借贷，这样以来，就可以将负扣税的优势最大化利用起来。

举个例子：假设你目前有45万澳币的房贷，一段时间后你将10万澳币转入对冲账户，这时候你的房贷总额仍然是45万澳币，但只需要支付基于35万澳币的房贷利息。

当你未来将此处房产转为投资房时，你就可以利用总额为45万澳币房贷申请税费减免。但如果你将上文提到的10万澳币用以还付贷款本金，你的贷款总额就变成了35万澳币，也就是说，你将只能申请基于贷款总额为35万澳元的税费减免。

6

房贷保险可用于减税

房屋贷款保险（Lenders Mortgage Insurance）是用于保护银行或贷款机构（Lender）提供给借款人房屋贷款的一种保险。通常只有在贷款比例高于80%LVR的情况下，银行认为贷款对于抵押有较高风险时才会产生。

如果购买的房产是作为自住使用，那么房屋贷款保险就不能用于减税。但如果购买房产是以投资为目的，房屋贷款保险产生的费用就可以用于减免税费。房屋贷款保险通常可以在贷款交割时一次性作为费用支付给保险公司，也可以根据情况增加到总贷款额度上一起借出，分30年偿还。

7

对冲帐户vs 取款功能

对冲帐户（Offset account ）和取款功能（Redraw Facility）是两种还贷方式，都能通过对冲总的还款金额，减少客户的利息支出。但是redraw和offset又有着显著的不同的运营模式。

对冲账户，顾名思义，是在客户的还款帐户的基础上又额外开设一个单独的帐户，一般都会配有银行卡，客户可以随时存款和取款。这个帐户的特殊功能是对冲利息，客户对冲帐户中金额会自动连接到客户的还款账户，并用于还款账户的利息计算，这样客户还款账户的利息就被对冲了。

对冲账户一度非常流行，不仅仅是对冲账户可以减少我们的利息支出，同时还能合理避税（避利息税）。因为对冲账户中的金额已经拿去对冲还款账户了，也就意味着客户在对冲账户中没有任何的利息收入，没有利息收入，也没有利息税。

Redraw的功能和offset非常接近，它也是可以对冲利息，减少利息支出。redraw没有额外的新的账户，也没有额外的银行卡。Redraw允许你额外还款，并有权利在需要的时候将多还的部分提出来。

例如：50万澳币的贷款，客户又把15万澳币放入了还款账户中对冲利息，这样利息会以35万来计算。客户的还款账户中会显示（-350，000 150，000available）也就是说客户现在的本金已经还了15万，还有35万负债，但是已经还了得15万还可以随时提取出来。需要提取的时候只要做一次网上转账就可以了，可能需要1天到2天的时间，客户的帐款就可以提取出来了。

需要注意的是：Redraw一般没有管理费用，但毕竟要经过一次网上转账才能提取金额出来。而且不是所有贷款产品都有这种功能，其中有一部分是要收取费用的，它们比基本浮息 (basic variable) 贷款产品更贵。而且贷款方有权利在借款方经济状况有所改变的时候收回此项功能的使用权。所以，我们应该在使用前确保自己了解房贷取款功能的使用条件，包括对最小额度的限制和每次使用所产生的费用等。

相比而言，对冲账户有更好的灵活性。特别是如果你打算未来会将现在的自住房转变为投资房，那么如上文（5 选择付息不还本金的贷款的时机）所提到的：最好将额外的还款资金放入对冲账户，将还款利息最小化。在购买第二套房产后，取出对冲账户里的存款，将税费减免最大化。

8

加快还贷频率

每两周支付一次贷款还款额是一个简单而有效的帮助较快摆脱自住房贷款的策略，同按月支付本息连付贷款的方法相比，相当于每年增加了等值于一个月度的还款额。

还贷频率增加，每次还款还掉的本金不会再产生利息，所以每年省的利息更多。虽然这听起来并不多，但额外的还款额能积少成多。

也就是说，如果你现在是按照月度还款，那么应考虑更改为每两周或者每周还款。由于每年有12个月，但却有26个两周，假设你的还款额是每个月2400澳币，如果换成每两周还款1200澳元，到了一年底，你已经还清的总额将会是3.12万澳元，而不是2.88万澳元。

而每周还款同样也可以节省利息，但与每两周还款可节省的利息相比差距很小，一般可以忽略不计。

9

固定利率贷款也可以灵活使用

固定利率房贷，顾名思义，它的利率是固定的，所以它的还款金额也是固定的。即使官方利率增加，还款金额仍旧不变。大部分情况下可以选择1-5年的固定利率还款。

通常来讲，固定利率的灵活度差，即使利率下降，还款金额也不会下降；只允许有限的额外还款额度；如果提前还清贷款还需要支付一定的罚金。

但目前市场上许多小型贷款商开始提供具有高度灵活性的贷款产品。例如：阿德莱德银行和Credit Union Australia都为固定利率房贷提供了对冲账户功能；Heritage允许客户额外还款，只要不完全还清，就不需要支付违约金。

根据RateCity‘s提供的数据显示，市场上1036个固定利率贷款产品中已经有846个允许额外还款，但会存在一定比例的限额。

对

大部分人来说，我们的房子是最宝贵的资产，按揭贷款是每周支出中最大的一笔。因此，对贷款知识的了解就尤为重要。 总而言之，房贷这件事需要货比三家，多多学习；了解越充分，争取到最优方案的几率就越大。