高铁上的郑州，5年内人口流入只比深圳差一万？
郑州，一座高铁上的城市，也是中国房价收入比最失效的城市。
文 | 地产八卦女
一座高铁上的城市
郑州楼市从2015年“去库存”伊始，一路高歌猛进，不仅中心的5个大区（惠济区、金水区、二七区、中原区、管城区）和3个管委会（郑东新区、经开区、高新区）均价都接近或超过1.5万每平，郑东新区的部分楼盘甚至卖到5万一平，价格直逼广州深圳。目前郑州二环的均价在1.5万左右，一环中心区至少2万，且由于老城区新房、地铁口一手盘供应十分紧缺，连下属的新郑、荥阳和中牟，都能将长沙、贵阳、西安等中西部省会城市比下去。
△郑州房价走势。以郑东新区高铁商圈名盘 建业天筑 为例，2015年开盘均价2万左右，目前直接飙到4万以上。
郑州楼市为什么这么火？
有人笑言，每个火爆的楼市都有极其擅长煽风点火的自媒体吹风，如郑州拥有“郑州楼市”、“房东俱乐部”，南京有“南京楼市”，上海拥有“上海房地产观察”，杭州拥有“德科地产频道”、“层楼”等。由于是这些自媒体火爆在前，楼市火爆在后，所以几乎可以从城市自媒体的火爆程度，来直接判断这个城市未来的涨势是否可期了。
笑话归笑话，但郑州楼市的火爆，却有实实在在的价值支撑——郑州是全国唯一的米字型高铁格局城市，并于2016年在郑东新区北龙湖CBD的概念上获得爆发，进而推演至全城。
△郑州米字型高铁网，目前郑州高铁能直达的省会城市有：石家庄、太原、武汉、贵阳、杭州、广州、西安和长沙。
在郑州米字型高铁路网全部建成后，郑州将实现北京、西安、武汉等30多个城市的“3小时经济圈”和到达全国主要大中城市的8小时经济圈。由于郑州地处中原，周围区域没有类似体量的城市与之竞争，其辐射面实在是得天独厚。（按辐射面和辐射人口算，郑州是除北上广深外辐射面最大、辐射人口最多的城市）
米字型高铁有什么作用？在刚刚过去的春节，郑州在春节前人口净流出量排名第8。作为省会，郑州不仅从省内各城市吸纳了不少人口流入，从全国尺度来看，它本身还流出了大量去往北上广深的人口。
注：图中绿色圆点为人口从郑州流出的目的地，黄色圆点为流入郑州的人口的出发地。（数据来源：城市数据团）
也就是说，在打通了米字型高铁格局之后，郑州成为省内其他城市的人口中继站。在北上广深吸收郑州人口的同时，郑州也对其省内城市产生强大吸引力。
例如，位于豫西南的南阳市人口逾1000万，在2013年之前却没有一列直通郑州的火车；位于豫东南的周口市人口也逾1000万，却只有一段漯河至周口的地方铁路。直到国务院批复《中原经济区规划》，南阳和周口才正式开始与郑州形成人流贯通。
而对比长沙，由于湖南紧邻广东，从长沙去往深圳广州武汉的交通非常发达，但从长沙去往省内除株洲、湘潭以外的其他城市，则明显有难度，长沙对这些省内城市也难以形成强大吸附力。这便是长沙房价低于郑州武汉的一个重要原因。
△长沙高铁辐射区域
房价收入比最失效的城市
与高昂的郑州房价相比，郑州经济却并非想象中那么美好。根据2016年最新的城市GDP数据，郑州仅有不到8000亿的GDP（虽然名义增速9.34%）。
△2016城市GDP排名（单位：亿元，来源：格隆汇）
注：国税数据都包含了海关代收，长沙的剔除了烟草数据，上海的是根据地方财政数据反算出国税的，成都武汉天津等几个的数据是根据去年或者今年前面的数据估计的。
从GDP含税量来看，郑州、长沙、重庆、西安、大连是少有的几个低于8%含税量的城市。从人均国税来看，郑州就更低了，甚至还不如长沙。
因此，单纯从经济指标来看，郑州房价水平起码应该是长沙、重庆、西安这一个层次。如果不是米字型高铁因素，我很难想象郑州会拥有比肩深圳龙岗区的高房价。
从人均工资水平来看，郑州的平均工资也是低于长沙、重庆的。因此，相对于高昂的房价，郑州可以算是房价收入比最失效的城市。
那为什么房价收入比会在郑州失效？星子认为，郑州房价的基础是贫穷，而非富裕。河南省内其他城市的人数很多，但距离北上深太远，自己县城或地级市又比较差，在郑州生活又比较舒服又有面子，高铁加平原地形，极易形成虹吸效应，这就造成省内很多人奋斗的选择地是郑州。再加上郑州是一个年轻的城市，相对不排外，所以机会很多，各个阶层都可以过得不错；而河南人对房子看得较重，举全家之力还是可以在郑州买房，有钱人也不少，所以郑州房价就完全脱离了房价收入比。
郑东CBD
是郑州房价飙涨的起始点
客观的说，如果没有郑东CBD复活，郑州老城区的房价是不会在2016年有突破的，郑州也很难说是一个强二线城市。
郑东新区国际化的大手笔规划，“一亿人的金融中心”的定位，加上城镇化快速发展的良好机遇，为其提供了可观的人口净流入。在政府的引导下，一些重要的机构如学校、办公、金融单位等都在往东区搬迁，高铁、机场地铁也都设在东区，崭新的绿地、宽阔的道路，使得郑东CBD成为郑州房价飙涨的起始点。
郑州新区“大玉米”
与郑东新区情况类似的另外两个典型案例则分别是北京通州和长沙梅溪湖。由于北京行政副中心的定位，使得通州在过去两年里领涨全北京；梅溪湖板块由于定位不明显（与滨江新城、北辰三角洲、德思勤板块抢金融中心），房价虽一度领涨全长沙，但近来有所回落。
在郑东新区复苏的持续影响下，郑州楼市不断向好，发生了巨大变化。第一个变化是主力户型不断缩小，由几年前的100平3房大户型变成80平左右的小户型，且多数为毛坯交房；第二是跟合肥人去长沙炒房一样，不少人被挤压到西安炒房。
郑州2017年的房价何去何从？
由于郑州经济与郑州房价并不匹配，目前房价的高涨，是基于对郑州未来的看好。特别是在郑州购房需要2年社保的条件下，土地拍卖向重庆、北京取经，“限房价、竞地价”的土地供应明显增加，郑州房价很难继续上扬。
但是，由于郑州老城区新房供应极为有限，且郑州人口仍在不断增加，米字型高铁格局直到2020年才能完工，河南自贸区、中原城市群、国家中心城市等战略规划的成效还没显现出来，郑州在未来仍有大幅上涨的可能。（根据大数据显示，郑州市区流动人口超过300多万，近5年人口增加180余万，仅次于深圳。而当前河南城镇化水平不足50%，约有1500多万人口是处于半城市化状态的农村籍市民，这些都将是郑州做大的人口红利。）
城市的本质是什么？
城市的本质就是聚落。郑州的背后，是一亿河南人，这一亿河南人注定会营造一个城市，它就是郑州。
从人口流入量、小学儿童数量、机动车保有量来看，郑州在全国都位于前列，也注定郑州要服务更多的人。
因此，基于这一点，地产八卦女认为，等到2018年年底2年社保到期的时候，郑州可能迎来又一波迫不及待的新郑州人。在现在到2018年年底的这段期间，郑州楼市的情况不会有太大逆转，其中2017上半年政府要重点控制房价上涨，供求问题不会得到根本解决，成交量虽然继续萎缩，但房价下跌的幅度不会太大；郑州刚需特征明显的二七区、中原区、高新区及荥阳板块继续成为热点区域，毕竟郑州城区范围内，远郊地铁盘、远郊品牌大盘，很多还在单价13000以下。
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