我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：如果一个住宅小区或楼栋内80%都是开公司的，对房价有什么影响？利好还是利空？投资+半自用适合吗？参考武昌区云鹤大厦，15000以内了。1.小区里有办公就会影响居住氛围，对价格一定是有冲击的，无论产权是什么。2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。也属于鬼牌的一种，老手视情况判断入不入，一般是4-7折才考虑，买入价格是基础。房龄20年以上的老破大不考虑，除非是大范围持有者，可以对物业类型改造。新手不建议买。提问：房姐，我有一套东立国际的小户型38平米本来是想卖的，但现在行情不好，心里价位85万卖不掉。最近有叮当公寓的人想跟我签租3年，想问一下，跟他们签租的这种方式好吗？有没有什么不妥当的地方？还是说采取传统中介帮我租户更为合适和稳妥？谢谢回答：长租公寓的缺点:租金低，空置期长，3年内无法涨租金，毁装修。如果人在武汉，建议自己找中介出租，没有空置期，租金也可以随时调整。如果人在外地，不方便回汉，挑一家报价最高的，规模更大的长租公司。提问：亲爱的房姐，你好，偶然间看到您关于买房的解答，觉得很受益！自身情况如下：1.青岛市北区有套老破旧，顶楼东西向，一直抱孩子爬七楼，想置换个新房，无奈遇楼市低迷期，挂好几个月，降价好几次，卖不出2.老公看好了一套城阳夏庄区的房子，想先定下来，可是首付款基本得靠借，而借到的可能也不大，所以想用信用贷或者刷信用卡来获得首付款3.准备缓上一年多，或许老房子价格能上去点，不至于现在很低的价格也卖不出去疑惑：1.请教您怎么看以上情况？青岛房价会回温吗2.青岛这个时候适合买房吗？自住，规划中的地铁房，配套九年一贯制学校3.哪种方式融资最划算？信用贷？抵押贷？信用卡套现？坐等回复，万分感谢！！回答：1.青岛今年是失血回调年，二手市场情绪不高，楼梯老房交易周期被拉长。长远看会涨，但是老房子升值空间太弱，跑不过次新盘，建议在横盘期置换新盘或者次新盘，以免踏空。想要快速不降价卖房，参考知识星球内部资料《卖房科技树》2. 融资都方法很多，除了信用卡之外还有8种快速融资方式，详见知识星球内部资料《所有渠道融资成本的等级》提问：房姐，你好！在二手房市场中，同一小区，两房普遍比三房价格高，为什么呢？求解答1.对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。2.面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个甜点面积段：低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭；高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。3.具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。现在二胎化时代，基本武汉的新盘都以3居为主，2居需要的人多，供应很少很少，价格一定会很高。4.楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。从低到高、从小到大，户型设计、装修标准、功能、景观存在非常明显的差异，也就不奇怪为什么低区卖30万/平、高区卖50万/平、顶复卖70万/平了。（低区是超高区、顶复的业主买给管家和司机住的）5.另外职业多军喜欢买可以改户型结构，拓展强的房子，一房可以改成小两房，两房可以改成小三房，用低价格去做高性价比的错位化竞争。人们对于两房和小三房的价格预期是不一样的，而这个价格落差，就是我们的利润空间。提问：仙女姐姐好，6月底购买了一套次新二手房，产证未办理。合同已签订并付订金。中介建议先还款再办证节省时间，前天说贷款已预审通过，因没办证，暂无法终审。卖方最近卖房后又买了房，缺钱需垫资公司付清房屋尾款，中介提出：1.让我去趟担保机构，证明房屋交易属实; 2.证明当天，付首付，即协助卖方垫资首付还款，余下由垫资公司完成; 3.签订委托函，将房屋抵押委托给垫资公司完成，避免买方延期抵押导致资金风险。或签承诺协议：过户后3-5个工作日完成房屋抵押。(签合同时我有口头表示可提前首付还尾款。合同定义：卖方还清贷款当天支付首付款。综上，不知风险多大，希望咨询房姐宝贵的意见，是否都能同意，不甚感激。回答：做好产调工作，前业主名下没有其他负债可以操作。垫资公司帮你承担风险，没有太大问题。不要在业主还清贷款的当天给首付。业主还清贷款拿证，你再申请贷款，贷款审批通过后，过户当天付首付。提问：美丽的房姐你好！我卖掉了盘龙城87平的房子，手里有100万，想买三环内(比如保利香颂价格17000左右)的4房和父母同住，但是又觉得和父母同住不太方便，又想在盘龙城临空新城(看好尚璟瑞府三期，价格12000以内)买两套小点的房子和父母分开住，其中一套如果持有几年以后挣到钱了，再置换到好点的位置，如果是你你建议怎么选择更好！回答：你好，子弹100，如果房票充足，建议3环内买2套，回报率更大。不建议跟老人住一起，留出一碗汤的距离。二手房可做2改1，首付3成。或者直接入手2套二手房，做贷款并发。具体操作详见知识星球内部分享。提问：老师你好。结合近期rmb对usd贬值破7现象，请教rmb在国内的发展趋势问题：rmb持续对内将持续贬值的T1是啥？外汇管制？财政缺钱印钞？物质极度充裕缺钱印钞？为啥就不能是对内升值呢？如果是一直贬值，那除了房产可以对冲外，国内还有什么大宗商品可以具备房子一样的对冲功能？回答：1. 放在全球看人民币最坚挺， 除了美金本身. 阿根廷货币一天贬值36%， 委内瑞拉货币已经变成废纸，南非，墨西哥，印度，俄罗斯这些新兴经济体贬值全部在10% 以上。2. 经济动荡时，强势货币有避险功能， 大家愿意换回美金避险. 3. 除了房产， 还有黄金。 有人说还有比特币，比特币更像风险资产，波动太大，不是避险而是博赔率。提问：请问，自己的房子，跟民宿签约，注意事项有什么?房租高于，还是低于普通出租价? 谢谢!2.违约责任，如果短期内房子要处理或不确定，违约责任可以小点。3.民宿有多种运营模式，可以全权委托，也可以只委托运营，看你自己的需求。4.出租的价格，取决于房子的位置和装修。正常包租价格会低于市场价。提问：一楼的房子有投资价值吗？均价1.4的小区，卖1.1的一楼敢买吗？确实一楼缺点很多，而且买来自主的很少，但确实太便宜了，有点心动了！回答：炒菜客对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。小区均价1.4，那说明高区比1.4贵，假设高区1.5好了。1.5的8折是1.2，也就是1楼的价值应该是1.2，而这套房子的价格是1.1，因此这是一套91折笋的房子（1.1/1.2）。拆骨法拆到这个地方了，剩下的就自己决定吧。提问：房姐好！夫妻集体户口 目前工作生活在海外 因为工作地点不确定一直在观望 小孩三岁半 计划回北京读书 需要买房落户 不需要一流学区 在意居住品质 sfsd ！！看了通州的楼盘 富力金喜如何 或者其他楼盘推荐_现金230W 月供两万回答：通州相对有一定溢价。200多的首付，贷足买500万的房子，望京2000年小区，14/15号线支撑；金台路十里堡甘露园，对接6/10号线；平乐园十里河，从14号线出发分流。会比通州更好
提问：谢谢房姐之前给的建议，已经采纳，我们现在家里六口人，之前买的房子都是两房，一个是龙阳时代，一个是纽宾凯锦城，因为生了二胎，现在有两个选择，在这两个小区里再选一套三房，老人带两个小孩住一套，我们夫妻住那套小的，或是在另外的小区买个4房，目前看了一套招商1872的4房，二楼带底商露台，房子采光还可以，为了两个孩子上学方便考虑，这套房子自住，也考虑投资（以后孩子大了可以考虑卖掉）产证面积154，房东开价258万，新证，房东现在的状况是已经扛不住贷款了，急于出手，要求先给他150万，后期贷款下来了再把多的钱还给我们，请问房姐，这套房子可以入吗？多少钱入合适。
回答：1.建议买招商公园1872的4房，自住，后期升值潜力和学区都更优。
2.业主报价并不贵，但是判断真正价值需要用到拆骨法。2楼本来也有8%-10%的折价，赠送的露台面积，按照30%的单价计算，户型有没有折价等等。还原房子真实价格，然后再跟业主去砍价。业主急用钱，再砍个10万左右应该问题不大。
3.替业主还按揭，如何保证自己的资金安全？
A 委托买卖公证（让卖家委托买家去办理银行还贷、解压、过户）并指定上证人为买家指定人。
B 签署借款合同 做公证 借款事由 买卖房屋C 重点监控银行扣款时间节点为当时存款当即扣款 拿证时间根据银行不同，一般是一周内
提问：请问房姐姐，哪里是领涨区？
回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。
2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。
3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。但是补涨区永远是固定板块。
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