旅游地产项目难卖？怪你不懂众筹这一招
前几日和朋友小聚，聊到一个“怪”现象——“旅游火，旅游地产不火”。回去后，简单在微信朋友圈做了个小调查，就两个问题：
一，你喜欢旅游吗？
二，如果你有钱，你会在旅游的地方买套度假房吗？
第一个问题，37条评论，忽略打酱油的6个人，共计29人表示喜欢，只有两个极宅懒癌患者表示更愿意在家睡觉。
第二个问题，答案也是五花八门，但大多的意思都是“不会买”。
“一年就去几天，干嘛买套房子在那？”、“买了度假房，岂不是每年都得去？多没意思，我想每年去不同的地方。”、“买套度假房，不住的时候谁打扫？第二年进去要结蜘蛛网了吧？”
当然，我的“调查”做的是不规范的，比如样本的选择，基于我自己的朋友圈过于狭隘，而且，问题设置的也过于简单，比如“有钱”到底是多少钱，如果我有100亿，买套度假房跟玩似的，还考虑啥买不买的。尽管如此，我的目的还是达到了，即看到了旅游地产和旅游的“冰火两重天”。
▌旅游有多火？
旅游究竟有多火？其实不用多说，单看自己身边的亲戚朋友们就能感觉到。以往，身边有个人出去玩一趟多拉风啊，现在呢？隔几天就有人去西藏净化心灵、去三亚享受阳光，出国旅游的也是大有人在。一到节假日，你要是不出去旅个游，晒几张旅游照，放假回来你都不好意思见人。
据公开资料数据显示，2014年，国内旅游人数达 36.3亿人次，出境旅游人数1.16亿人次。国内旅游收入3.1万亿，GDP占比达4%，尽管这个数字与国外成熟经济体的25%相比还有所差距，但在全球整体消费中已经排名第二，其中孕育的巨大市场潜力依然不可小觑。
▌旅游地产有多冷？
7月份，我写过一篇独家专访《易居沃顿研修导师梁上燕：在大地上留下值得骄傲的作品——从万峰谷开始》（阅读原文），看到梁上燕老师投身旅游地产的心血之作“万峰谷”，我是震惊的，也为此相信旅游地产是一片值得开垦的领域。但是，总有一些数据和一些案例击打着我们的勃勃信心。
据不完全统计，我国现有7965个地产项目，其中589个项目在售，每个在售项目平均存量2043套，值得注意的是，这些项目的平均去化速度仅有11.8套／月，也就是说，要想完全消化掉这些存量，需要16年的时间。
再举个例子，先前大连有一个知名的度假地产项目，由一家品牌房企花费数百亿打造。这个项目占地面积2000万平方米，双拼、联排、叠院、高层啥的，全部精装修，还有填海造景，购物MALL，酒店，主题乐园，影城，教育，医疗等全产业配套，光是听着就嗨到不行。
硬件不用说，宣传上也不手软，项目在全国20城同步推介，不仅有传统媒体密集轰炸，还邀请了众多明星前来助阵，绝对是大手笔。可结果怎么着？开盘全年去化只有3.5亿元，销售一片惨淡。
贰
▌为什么旅游地产会遭到冷遇？
旅游市场火爆，旅游地产却并未同步红火，这里面的原因是显而易见的。
首先，国人目前所热衷的“旅游”还局限在观光旅游和休闲旅游，没有上升到度假旅游的层面。来看数据，国人观光旅游和休闲旅游的比例均为40%，而在发达国家，这两项的比例分别为10%和20%，剩下的70%都是度假旅游，而国人的度假旅游仅占比20%。
这一方面是因为国人的休假时间长短及灵活度不如发达国家，有数据显示，中国85％的家庭，每年旅游少于28天；另一方面在于国人对“旅游”的概念还比较浅显，在同一目的地一生度假不超过3次。因而，对于国人来说，买一套度假房，一年住不到28天，还约束了自己的旅游地点，实在是没有什么吸引力。
其次，度假房价格昂贵。通常来说，度假房都处在风景秀美的地方，价格自然是“高处不胜寒”，对于普通百姓来说，刚需房房贷还没还清呢，哪有闲钱买度假房。即便是买了，以一套100万的度假房来说，按照70年产权，每年住28天来算，每天的居住成本为510元，这个价格已经可以住蛮好的酒店了。
再次，度假房的维护和打扫不方便。既然是度假房，自然是离家远且平时不住的，那么，房屋的维护和打扫就成了烦心的事情。比如，结束假期的时候，度假房的窗子关还是不关？关了屋内会潮湿长霉，不关容易进雨水和飞尘，也不安全。如果请专人定期托管，又是一笔不小的费用。
另外，度假房难转卖。基于上面几个原因，二手度假房在转让上似乎不如普通住宅容易。
消费者不买账，开发商也是有苦难言。
一、客源层窄，客户量少。说到底，从当下来看，旅游地产还是有钱人才能玩的起的游戏，因而购买度假房的人群也是少数。
二、客户群分散，营销费用高。购买度假房的人群多为异地，分散在全国，甚至全世界各地都是有可能的，所以，开发商不能像住宅楼盘一样使用传统的营销手法。强销期在一线城市做巡展，加上线下异地推广销售，不仅花钱多，效果也是差强人意。
三、销售周期长。不同于刚需房，度假房的需求量远没有住宅大，售卖往往需要很长的一段时间。
四、维护费用高。度假房一般都配有花园、泳池、草坪等，交房后，随之而来的社区空置率和配套设施维护便成为了开发商的压力。
叁
▌可以“拼”的度假房
尽管现阶段的旅游地产还存在这样那样的问题，但其中孕育的巨大商机是不可忽视的。那么，怎样才能够发掘出旅游地产的潜能呢？首先要解决痛点！
新聚仁发现，旅游地产供需双方痛点的核心在于——传统的销售模式。
怎么理解？
举个例子。以前想创业，首先你得有一笔不少的钱租个公司门面，现在，有了优客工场，有了SOHO 3Q，创业者花很少的钱就可以租一张桌子，和一群志同道合的人在共享空间里实现自己的梦想。再比如打车，在上海这样的大城市，打车成本是很高的，有了滴滴打车，有了UBER，拼车成为一种时尚，也节约了人们的车费。
既然办公空间和车费都能拼，度假房是不是也可以拼呢？
当然可以。
新聚仁旗下Weshare团队研发半年，创造了一种全新的旅游地产商业模式——“Weshare我享度假”。
Weshare是一个分权度假屋共享换住平台。简单的说，就是开发商可以将度假房屋分成12份产权进行销售，每份分权度假屋拥有28天度假时间，购房者可以根据需要来购买共有产权的份额。
为什么要将产权分成12份？在前面我们说过，中国85%的家庭每年旅游天数少于28天，基于此，以每份1个月计算，将365天进行分割。
通过分权，购房者在度假房的购买价格和使用成本都得到了大幅的下降的基础上，也能够享受到度假房所带来的轻松和惬意。
▌Weshare，不止是分权
事实上，分权度假在国外已经是非常成熟的商业模式，比如RCI。在国内，也有一些开发商曾做过尝试，但效果并不明显。这其中最主要的原因在于，缺少一个强大的营销服务体系及后续运营管理平台。仅靠分权，而没有完善的营销和管理服务，即便知道利润丰厚，开发商也是不敢轻举妄动的。
“Weshare我享度假”就是这样的一个平台体系。
体系由三大模块组成：中国房地产移动互联网O2O平台聚寓购、提供专业度假屋管家托管服务的上海维禧尔酒店管理公司、Weshare我享度假分权度假屋共享换住平台。
其中，聚寓购为旅游地产项目销售提供O2O全国全民经纪人电商服务；维禧尔对后续分权度假物业后续预订居住、委托出租提供日常托管、以及入住管家服务；Weshare我享度假接受会员委托提供分权度假屋展示、申购、预订居住、交换居住、出租出售服务。
具体来说，开发商首先需要加盟Weshare平台，单独拿出以栋为单位的项目房源，在Weshare平台进行展示推广。同时与新聚仁的全民经纪人O2O电商平台聚寓购合作，由聚寓购遍布全国的全民经纪人团队线上线下整合推广拓客。此外，开发商还需要有自己的酒店管理公司，或者与维禧尔酒店托管服务公司建立合作关系，为分权度假屋销售提供后期运营保障。
当然，仅靠平台和管理，没有分权也是不行的。
想当年，中旅服试水旅游地产，力图把海南打造成国际旅游岛。“售前-售中-售后”的服务体系以及线上、线下互动的运营模式，解决了历来旅游地产异地营销的瓶颈，也让海南楼市告别了无系统化、无规范化管理的时代。
针对异地购房和物业管理的问题，中旅服也做了尝试。比如全面的购房指导、手续代办、房屋维护（可提前预约，服务人员将在业主到来之前做好一切清洁工作）、委托租赁（保证在出租期间，屋内装修、家具、家电都不受到损坏）、委托转让（工作人员负责带领看房，并办理各种交易手续，大大节省业主的时间和精力）等，基本已经做到了Weshare的大部分。但少了分权这个核心，依旧只能看着海南的旅游地产项目继续空置。
▌“Weshare”有什么好？
毫无疑问，第一是省钱。拿总价100万的度假房来说，1/12产权只需要花费8.33万，便可以拥有每年28天的度假居住时间，即便是普通百姓也买得起。按70年产权来算，每天的居住成本只有42.5元，比住酒店要低的多。同时，因为拥有产权，也避免了物价上涨所带来的居住价格上涨，锁定了未来几十年的度假居住成本。
第二，随心换住。前面说过，一些客户不愿意购买度假房的原因之一在于，每年想去不同的地方度假，购买度假房可能会束缚自己的度假选择范围，“Weshare”正好解决了这个问题。
共享产权业主可以通过加盟度假屋交换平台，享受异地交换居住服务。比如你的度假房在三亚，但是你今年想去哈尔滨度假，你就可以通过平台和哈尔滨度假房的共享产权业主进行交换，换句话说，你买了一份产权，享受的却是多地的度假房。
第三，出租收益。如果你今年不打算住或者住不满28天，可以委托平台将剩余的时间租出去，实现利益最大化。
第四，保值增值，灵活转让。整套的度假房金额较大，转让起来不容易，但是分权后，每一份的金额就平易近人的多，加上具有换住功能，转让起来也更加便利。另外，当业主想要转让分权度假房产权时，就像从银行取回定期存款，产权升值还会带来额外的收益。
第五，专业的物业托管及度假服务。平台通过维禧尔酒店管理公司对消费者购买的分权度假物业提供物业托管度假服务，从房屋的日常保洁、开窗通风到维修保养，全方位细心打理，再也不用担心度假房因长期空置而造成的折损。另外，“度假管家+度假秘书”也会从度假机票、行程规划等方面进行全程服务。
从开发商的角度来说，Weshare也是一个不错的选择。
首先，Weshare分权度假屋共享换住平台可以成为消费者浏览度假房的主要渠道，不仅积累了大量的客源，还降低了营销成本。
其次，一套房子12个人住，也提高了度假项目的人气以及项目配套设施的使用率。
再次，通过分权销售，有望大幅增加项目销售溢价率，提升回款速度，让旅游地产成为高周转的刚需产品，提升产业的可持续性。
▌关于“Weshare”的几个问题
Q：共享产权是否合法，交易中心可否办理？
A：根据《物权法》第八章第九十三条、第九十四条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。因此，一套房子分成12个份额产权符合国家法律，这个份额产权属于按份共有产权。根据我们了解，全国房产交易中心都能提供共享产权产证办理。
Q：是否需要12个人凑满并同时到场才可以办理房产购买交易手续？
A：消费者在购房时签署的是份额认购协议，同时签署包括委托签约、委托产证办理等委托协议，凑满12份认购协议，统一指定开发商办理房产交易手续及后续的产证办理等事宜。
Q：我会拥有房产证吗？产证会在谁的手上？
A：按份共有产权依据国家《物权法》设立，合法合理，因此按份共有产权人将拥有物业所在地房地主管部门颁发的房产证，房产证将由产权人共同委托开发商指定当地律师事务所托管或委托weshare平台托管。
Q：同一套房子的分权业主如何安排各自的预订居住时间？
A：weshare平台将在每年7月1日10点开放下一年度的居住预订，您需要通过客户端或者网上平台发起下一年的预订申请，平台根据先订先得原则处理您的预订申请。同一项目同一户型所有分权业主享有同等预订居住权益，不会因为您是具体某物业的分权业主而有优先预订该具体物业的居住权利。