复盘 | 中梁控股的速度与规模
中梁控股（02772.HK）赴港上市无疑是2019年最热的房企IPO，行业TOP20、千亿规模的标签让其本身带有话题性。特别是，中梁仅用三年完成百亿级到千亿级的蜕变，高达131%的年复合增长率。
（中梁控股股价走势，资料来源：东方财富网）
发迹于温州，中梁控股是业内“阿米巴”模式的践行者，通过跟投和授权，快速实现组织裂变，成为过往三年华东地区发展最为迅速的公司之一。快的结果，不仅在销售规模上有所体现，也在营业收入和净利润上得到反映。
根据中梁最新公告，2019年全年中梁累计合约销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约1525亿元。相对当年1300亿元的年度销售目标而言，该年中梁目标达成率高达117%。
117%是什么概念？行业层面，房地产行业高速增长的红利期已过，2019年全国商品房销售额增长近6.5%，比上年回落5.7个百分点，中梁逾50%的增速明显跑赢行业均速；企业层面，2019年超额10%完成年度目标的品牌房企只有7家，中梁目标达成率居行业第三，在TOP20房企中更是仅次于世茂房地产。
（2019年房企销售达标率情况，资料来源：公开资料）
值得一提的是，2019年前11个月中梁销售额即达1305亿元，意味着超前一个月完成目标，这一速度在房企中更是寥寥。
而中梁始终坚持规模与利润齐头并进的高质量发展模式。2019年上半年中梁营业收入同比增长111.2%至205.57亿元，归母净利润同比增长88.4%至12.32亿元。
（2016-2019H1中梁经营情况，资料来源：2019半年报）
中梁持续的快速、有质量的增长貌似获得外界的认可。
先是发行认购阶段，中梁控股成功打破认购不足、上市首日破发的“魔咒”。5.55港元的发行价并不是定价区间的最下限，上市首日中梁股价尚上涨7.21%。
再是快速获得评级。2019年8月8日国际三大评级机构惠誉、穆迪和标普分别给予中梁B+（展望稳定）、B1（展望稳定）及B+（展望稳定）的信贷评级，上市不足一个月就获得评级在业内已属罕见，而已获评级的内房股初始评级基本为B或B-；2019年11月8日中梁旗下全资子公司上海中梁地产还获联合信用AA+企业信贷评级。
还有港交所抛出的橄榄枝。中梁控股现已被纳入恒生港股通指数、恒生港股通中小型指数、恒生综合大中型股指数，这对进一步扩大其股东基础及股票流通性大有裨益。
高速狂奔的路上，中梁也落下不少病根：杠杆率过高、土储不足、现金流吃紧等问题乍现。
杠杆对企业本是一把双刃剑，不用杠杆或错失加速发展的时机，杠杆过高容易背负沉重的还款压力。就中梁而言，粗略地看，过往三年期资产负债率都在96%以上，并且降幅并不明显。而同期百强房企均值资产负债率均低于80%，以此比较，中梁控股资产负债率在行业内偏高。
若将负债中未来可以转化为企业收入的预收账款剔除，中梁的有效负债率在2018年下降到40%以下，这却大大低于行业百强49.3%的均值。2019年中期报则显示，中梁在当年6月资产负债率降至43.5%，较年初下降15个百分点。而净负债率的急剧下降源于项目加速销售导致的现金大幅增加，也使得企业的现金流由负回正。
（中梁控股杠杆情况，资料来源：2019半年报）
截至2019年上半年，中梁土地储备约4200万平方米，土储货值为3385.4亿元，行业排名第35名，这同其销售排名TOP20的地位不相匹配。有测算称，考虑销售增长，中梁的土储只能满足未来两年左右的销售，同期百强房企的平均去化周期达到4.2年。
过去，中梁聚焦于在三四线城市拿地。随着三四线居民杠杆率的提高及棚改货币化及PSL贷款的退潮，三四线土地储备面临较大的减值风险。
从2018年开始，中梁进行战略换仓，加大二线及强三线城市卖地的比重。一方面持续加大在苏州、宁波、重庆、成都、合肥等二线城市的深耕和渗透力度，以提升区域市场占有率；另一方面，首进西安、天津、南京、南昌、福州、贵阳、大连等重点城市，以拉开空间布局，持续优化企业投资布局结构。
（2016-2019H1中梁新增土地情况，资料来源：2019半年报）
中梁在2019年中期业绩会透露，中梁在二线及强三线的拿地比例占到80%以上。
中梁控股也在逐步调整企业内部结构。
2019年8月中梁对此前的12个大区进行整合，设立北方、山东、江苏、浙江、中部、南方、西部七大区域集团，在提高区域运营效率的同时，对上述市场持续深耕。
2019年10月9日李和栗代替黄春雷成为中梁地产法人兼任行总裁，12月23日游思嘉获委任为中梁授权代表、执行董事及CFO，一系列的人事换防淡化了中梁管理层的家族色彩，市场化、职业化管理越来越凸显。