【20210122 每日一税】特殊：这种业务确定增值税销售额要扣除土地价款
【20210122 每日一税】
特殊：这种业务确定增值税销售额要扣除土地价款
文/李冼
这是《每日一税》为您服务的2474天，愿今天又是美好的一天。
编者按：近日，有老师咨询：房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，项目公司开发房产能否扣除土地价款缴纳增值税。现与大家探讨。由于水平有限，有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，项目公司开发房产能否扣除土地价款缴纳增值税呢？
能。
现行税法规定：自2016年5月1日起，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
法规依据：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
提醒：
1.土地价款的口径：包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益、取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。
2.适用范围：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）。
3.土地价款扣除的备查资料：按规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
法规依据：《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）
七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
4.扣除时间：允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
法规依据：《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）
一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。
5.项目公司开发房产能否扣除土地价款同时具备的四个条件
房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，但需同时符合以下三个条件：
（1）明确受让人为项目公司：房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。
（2）明确受让土地性质、价款不变：政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。
（3）项目公司为开发公司的全资子公司：项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款，由项目公司开发并扣除土地价款缴纳增值税的，需要同时符合以上三个条件，否则不得在项目公司扣除土地价款缴纳增值税。
法规依据：《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第八条
6.适用范围：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。
7.销售额确定：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷〔1+适用税率）
2016年5月1日到2018年4月30日，适用税率11%；
2018年5月1日到2019年3月31日，适用税率10%；
2019年4月1日起，适用税率9%。
法规依据：《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条
注意：这里所说的“房地产开发企业”，也包括多个房地产开发企业组成的联合体。
思考：M房地产开发公司，2016年4月20日销售自行开发的房地产项目，确定销售额时能否扣除土地价款？请说明您的观点和理由。
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