一场土拍，看到了深圳刚需的尴尬

今天618，深圳很应景地推出了四宗地进行土拍。

然而，场面却远没有电商界热烈：

2宗地流拍、2宗地快速成交，总价才17.76亿，成交的宅地还又双叒被拿来建人才住房。

今天的“佛系”土拍，让南方楼事看到了深圳刚需客的尴尬。

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竞拍现场

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今天的四宗宅地，有两宗分别位于龙华民治与坪山马峦，另外两宗相连的地块则在深汕合作区。

下午两点半，土拍还没开始，龙华民治地块就以12.76亿元底价成交。

由于这块地的出让条件中，要求竞买人是具备人才住房类业务经营能力的公司，因此，深圳人才安居集团不费吹灰之力，就将这块地纳入囊中。

随后，经过11轮竞价，坪山马峦地块便以5亿的最高限价，以及4000平方米的配建面积成交。

两块地在未来都将被用作建设人才房。

龙华民治地块位于龙华中心，800米外就是热门新盘龙湖春江天玺，不远处就是鸿荣源壹方天地，周边大体量住宅小区不少，生活配套完善。

而坪山地块则位于坪山马峦街道，近大山陂主题公园和大山陂水库，周边自然环境好。

而且还离市政设施近，附近就有马峦街道办事处、坪山体育中心体育馆和坪山新区中山学校。

虽然以上两块地离最近的地铁站还有一段距离，但作为人才房用地，条件已经相当不错。

再来看看上午流拍的两宗地……

这两宗连在一起的地块，位于深汕合作区的山里：

周围除了树和水库，什么都没有，离得最近的“文明之地”，是870米外的温泉度假村，和1公里外的一个村庄。

距离沈海高速以及深汕合作区的城区，都还有10公里距离。

虽然两块地的定位是建康养别墅，但地块本身位置太偏，而且竞得者还要代建公路。

（点击链接查看深汕楼市详情：站在万人抢房的深汕，我看到40年前的深圳）

综合看下来，两块地的条件实在是不好，流拍也是情理之中。

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拍下的地，主要归“人才”？

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年后至今的土拍，传递出的信号有点微妙。

年后出让的宅地与去年相比数量倍增，但这其中，人才房供应又占绝对主流，商品房的供应相当少。

深圳的住房供应，对人才的倾斜力度来越大了，这在某种程度上也压缩了许多刚需客的选择空间。

先来看土拍数据。

从数量上看，年后政府的土地出让力度明显加快了。

前两年，深圳全年出让的宅地数量才刚刚够到10，而今年至今，4个月间，深圳已经成功出让了14宗宅地，照这个趋势，深圳今年出让宅地的数量达到30+，也有可能。

数据来源于美联物业

但仔细研究成交宅地的实际用途后，就会发现：

这些出让的宅地，并不能喂饱嗷嗷待哺的刚需客，反而对“人才”挺“偏心”。

今年出让的14宗宅地，刨去1宗位于深汕合作区的宅地，剩下的13宗里，10宗都被规划为纯人才住房。

数据截止至6月11日拍地结果

而这些人才住房，与大部分刚需客都没啥关系。

根据去年住建局颁布的《深圳市人才住房建设和管理方法》（征求意见稿），要成为政府标准下的“人才”，需要满足以下条件：

本办法所称人才，是指在本市就业或者自主创业，且符合下列条件之一的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才：

（一）具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员）；

（二）属于符合我市产业发展需要的技师（指取得市人力资源保障部门核发的二级及以上国家职业资格或者专项能力证书的人员，或者按照二级及以上国家职业资格引进我市的人员）；

（三）经市人民政府认定的高层次人才和紧缺人才，以及经市人民政府批准的其他特殊需要的人才。

看完这标准，就会发现，要申请上人才房，得是“圳选之子”。

土地供应一直在人才房供应方面持续输出，某种程度上也限制了刚需客们的选择。

今年出让的14宗宅地里，被用来建设商品房的，只有5月15日出让的前海地块，还有上周的光明凤凰地块。

前者被龙光以百亿地价拍走，光是可售楼面价就高达8.3万一平，后者虽然可建商品房，但同一地块上还规划有公租房和人才房，商品房面积有限。

前几年出让宅地上建的商品房，将在这两年陆续入市，也就是说商品房库存一直在消耗，但从目前土地的供给情况看，商品房补给却还没有跟上。

从住建局发布的今年入市商品房名单看，今年全市能够供应的住宅数量也就5万出头，刨去福田、南山两个“豪宅”区，再刨去盐田、深汕、大鹏这些太远的地方……

点击查看大图

目前能供刚需客选择的商品房，相当有限。

不限价的二手房价格高企,买不起；

限价的商品房供应紧张，让购房者们挤破了头。

6月10日，光明金融街融御华府项目拿到预售证时，购房者连夜排队认筹，最后因为聚集人群过多引来警察清场，随后开发商发出通告取消认筹。

金融街项目因为政府限价，均价仅4.7万/平，而项目附近的二手房，挂牌价都在6万上下，最高逼近七万/平，与新房售价有高达2万的倒挂。

人才房过不了门槛，商品房买不起或者买不到，在未来，公租房与安居房将成为许多刚需客的选择。

2018年，深圳出台的《关于深化住房制度改革加快多主体供给的意见》中，把深圳未来17年（2018-2035）的住房供应总量计划为了170万套，并分成四个层面：

商品房（占比40%）+人才房（占比20%）+安居房（占比20%）+公租房（占比20%）。

在商品房占4成，保障性住房占6成的住宅供应体系中，刚需们还是有选择的。

只是处境有点尴尬。

房子看上去很多，心水的却很少。

盐田、光明、坪山的保障房供应较充足，刚申请的人也能在1年内排上，但位置偏远，乏人问津。

中心区保障房人人梦寐以求，但上车的目标又遥遥无期。

南方楼事粉丝透露其排队的情况

终于排队买到安居房，日后要想为了居住体验或者子女教育想要置换一套舒服点的商品房，也比较尴尬。

去年4月发布的《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》中对安居房的流转规定。

政策对安居房的流转限制，以及安居房本身的定位，注定了其溢价不多的命运。

因此，到几年后要置换商品房时，卖掉安居房的钱可能还是没有带来更多选择。

写到这里，不禁感叹，在深圳，假如是个“人才”，买房难度真的低很多。

自2016年以来，政策规定深圳所有的商品房都必须配建人才住房，而且目前还出让了那么多宗人才住房用地，再加上“人才”群体整体数量更小，人才能拥有一套房的几率也就更高。

“普通人”们，上车前路茫茫。

但也不必过于忧虑。

官方对商品房的供应，还是比较重视的。

上周光明金融街项目火热认筹后，光明住建局发声强调：

今明两年，每年光明商品房新增供应将不少于80万平，房价也会在较长时间内保持平稳。

光明住建局声明

如此公开表明商品房供应决心的区，还是第一次见。

而根据住建局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》，政府今年计划供应商品住房6.3万套。

再加上今年至今，政府对房价的管控一直比较稳。住建局对二手房挂高价的现象打击力度很大。

5月23日住建局发表的声明

长远来看，限价商品房后续的输送量会上升，而二手房的价格也会维持稳定。

如此看来，刚需客们上车还是有希望的。

只是目标实现的时间，未定。

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宗地信息

   

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地块位置：龙华区民治街道

土地面积：31500.86平方米

建筑面积：157500平方米

使用年限：70年

土地用途：二类居住用地

总体规划：出售的人才住房+商业+公共配套

竣工时间：自签订合同之日起 1年内动工开发，4年内竣工。

限制售价：出售的人才住房销售基准售价不高于3.96万/平，最高售价不高于4.16万/平（售价均不含室内装修）。

销售要求：出售的人才住房在一定年限内实行封闭流转，具体按照深圳市人才住房建设和管理有关办法以及封闭流转有关规定执行。

人才房分配：出售的人才住房面积共140585平方米。

周边环境：地块位于龙华区民治街道，周边有热门新盘龙湖春江天玺、鸿荣源壹成中心，以及卓能雅苑和华盛珑悦，目前均价范围在5.8到6.8万/平之间。

根据贝壳找房数据，周边二手房挂盘单价基本在3.7到8万/平之间，     最高的是壹成中心花园第七区，均价8万/平。

地块位于龙华相对中心的位置，周边有较多大体量住宅小区，基本生     活配套完善，且直线距离700米以外便是壹方天地。

但同时，地块附近也还存在较多民房和工业园，地块周边建面不统一。

从交通条件上看，地块周围交通配套条件一般，与距离最近的龙华地铁站仍有1.8公里，距离即将开通的深圳地铁6号线上芬站也有约1.7公里。

地块位置：坪山区马峦街道

土地面积：19068.05平方米

建筑面积：85800平方米

使用年限：70年

土地用途：二类居住用地

总体规划：出售的人才住房+只租不售的人才住房+商业+公共配套

竣工时间：自签订合同之日起 1年内动工开发，4年内竣工。

限制售价：出售的人才住房销售基准售价不高于2.49万/平，最高售价不高于2.61万/平（售价均不含室内装修）。

销售要求：出售的人才住房在一定年限内实行封闭流转，具体按照深圳市人才住房建设和管理有关办法以及封闭流转有关规定执行。

人才房分配：出售的人才住房面积共36150平方米，只租不售的人才住房建筑面积为36150平方米。

周边环境：地块位于坪山区马峦街道，毗邻大山陂主题公园景区和大山陂水库，周边自然环境较好。

周边市政设施有马峦街道办事处、坪山体育中心体育馆和坪山新区中山学校。

地块周边基本生活配套完善，但没有大型商业配套。目前二手房挂牌价在3.7万到4.2万之间。

地块目前交通条件不太便利，距离地块2公里内有两条正在规划的地铁线。

宗地号：C2020-0001

地块位置：深汕特别合作区赤石镇

土地面积：121603平方米

建筑面积：182404平方米

使用年限：70年

土地用途：二类居住用地

总体规划：住宅+商业+公共配套

竣工时间：自签订合同之日起 1年内动工开发，4年内竣工。

出让条件：宗地周边规划有一条15米宽的环形道路，将由竞得人代建道路面积15757㎡，建成后无偿移交给政府。

宗地号：C2020-0002

地块位置：深汕特别合作区赤石镇

土地面积：162945平方米

建筑面积：195534平方米

使用年限：70年

土地用途：二类居住用地

总体规划：住宅+商业+公共配套

竣工时间：自签订合同之日起 1年内动工开发，4年内竣工。

出让条件：宗地周边规划有一条15米宽的环形道路，将由竞得人代建道路面积10341㎡，建成后无偿移交给政府。