曾经饱受争议的东莞，凭什么涨了？
拥有人间烟火气的摆地摊秘籍
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两年前，我和顾言去东莞调研，在虎门万达广场旁边，下着大雨，道路排水不畅，差不多是把车当船开。
来自二线城市的他,和每一个去过东莞的人一样，发出那个质疑：
东莞到处都是破旧的厂房农民房、城建脏乱差、教育商圈一塌糊涂，“村村像城市，处处像农村”，怎么配得上动辄市区30000元/㎡、强镇区20000元/㎡的房价?
两年过去了，那些天天抢人强于东莞、城建优秀于东莞的二线城市，还挣扎在高库存中，新房去化困难，二手房挂盘剧增卖不出去时，东莞愣是比其他城市多走了一轮行情，新房站稳市区40000元/㎡、强镇区30000元/㎡，弱镇区20000元/㎡的房价。
整体市场来说，东莞一手去库存时间已不足9个月，市场供不应求，房价上涨预期较高。
回归项目，近大半年，东莞不少项目房价直线上涨，有项目上涨超10000元/㎡。
看起来城市能级更高、综合素质更高的房价，为什么房价干不过东莞？
不禁让人问一句：东莞，凭什么？东莞的房产逻辑和其他城市有什么不一样？
我认为关键在于东莞做对了两件事。
一件事是：东莞市政府强势控盘城区和松山湖
去过东莞的人都知道，东莞主要分为：城区、松山湖、滨海、水乡新城、东部产业园、东南临深六大片区。
多年以来，33镇街单打独斗，没有多少融合，去中心化。
每个镇区都各有特色，各有方向，民营经济非常活跃，各镇百花齐放，共同成就了东莞“世界工厂”的美名。
而在东莞粗放式发展了三十多年后，镇域经济的弊端越来越明显，所以行政力量开始干预经济。
目前东莞市政府能真正控盘的也只有主城区和松山湖而已，所以也是费了很大功夫在推进主城区和松山湖的发展。
东莞市政府搬到南城，兴建行政中心广场、大剧院展览馆图书馆等一系列公共设施，南城总部经济区定位为CBD，产业定位清晰。
从中国权利结构和经济结构的关系来说，如果你不强，你空有权利结构也没有用。
像佛山顺德南海为什么不把市中心禅城放在眼里？中山为什么拼了命想把东区、火炬开发区和翠亨新区搞起来？都是和东莞一样，得做大做强主城区。
主城区的动能强了，自然会受追捧，镇区小弟不敬你三分？
我一直都认可一句话：主政者强势，则城市必然发展迅速，改变颇大；主政者无所作为，则城市也必然徘徊不前。
除了南城CBD，还有高新产业集聚的松山湖。
东莞和宁波是有点像的，都是背靠大城市，制造业发达。它们有机会有条件有基础去拥有一个“硅谷”，但东莞比宁波更聪明的——把握机会去造了一个“硅谷”松山湖。
松山湖就在这样特殊的历史背景下被东莞选中了，也被华为选中了，通过产业的链接，形成一个有强大生命力的生态。
松山湖坐拥8平方公里的淡水湖和14平方公里的生态绿地，风景优美，新产业经济发展繁盛。
松山湖片区已引进华为终端总部、中集集团、新能源、宇龙通讯、生益科技、易事特、普联、东阳光药业总部、大连机床、光启、普门科技、合泰半导体等一批国内外行业龙头企业，以及数百家发展潜力大、后劲足的中小型科技企业。
今天东莞不再是在靠深圳输血，而是本身就有造血能力。
其实，与深圳物理互联只是获得了入场券，必须得自身足够强大才能对垒，打铁还是要自身硬。
概念区正在退潮，供应大的地方，升值预期难，只有凭着产业能够走出独立行情。不仅要自己靠着一个富邻居，自己也要够强，拥有良好的营商环境，人家才会跟你玩。
如果像惠阳大亚湾一样，只知道沿着深圳边界线“种房子”，东莞绝不是今天的东莞。
这些年来，东莞的城市经营思路很清晰：认准方向，啃硬骨头。做强做大主城区，减少镇区之间的内斗消耗。
后有围追堵截的强二线城市：基建提速、城市扩张，大力发展土地财政，东莞也学着从单打独斗，逐渐转化为协同。
在这个制造业没落的时代，东莞做得最好一点是：不是顺其自然地让它死去，而是费尽全力地把它救活。
东莞做对的另一件事，就是拥有强大吞吐资本的能力，热钱多。
房价不仅仅在于城市本身，还在于民营资金发达，民富程度高。
城市要有能够吞吐资本的能力，说白了，就是热钱。
这个城市得有足够多足够多的热钱能来倒腾房子，具有极强投资品属性的房子，天然成了承接热钱的最佳标的。
东莞的镇区民富程度很高，一方面是民营经济发达，小工厂遍布；一方面是农村合作社分红，各工厂租用村用地，土著家庭每年都有稳定的收入。
滨海片区，虎门、长安、厚街、沙田四镇的工业产值达到3500多亿元，拥有极富竞争力的产业集群。
还有不仅是东莞本地的热钱，还有虹吸深圳外溢的热钱。
塘厦粘着龙华，凤岗粘着龙岗大运。大运城邦益田假日的停车场，每台车出场时，车牌默认是粤B，而不是粤S，可见居住的深圳人之多。
曾经因为成片的厂房和农民房，让许多人低估和怠慢了东莞，但他们忽略了——正是到处都是破农民房，反而让优质商品房非常少，供需紧张。
东莞的房价在这个时间会涨，其实是学了深圳冒头，只不过东莞做得更隐晦罢了。
东莞做对了以上两点，才实现今天的逆袭，但是东莞真的没有问题吗？
有，而且还不小。东莞远不像表面数据看的那么简单。
现在的东莞，最大问题就是镇区内斗。这也会导致一系列问题：低效城建、轨交建设慢、拆迁推进慢。
东莞2465平方公里，各镇区交通不便，急需要修建更多的地铁为什么东莞目前只通了一条2号线？
1号线经市区连接松山湖
2号线经市区、厚街，串联虎门长安
3号线连接松山湖、长安
本来这些片区都是产业高地，能修地铁串联是个好事，而迟迟修不了，就是因为镇区太强，市政府无法控盘，还有钉子户太多，非常难拆。
而且东莞的黄色泛滥时，形成了一条完整的产业链：餐饮，酒店，交通等，能搞这行业的都是背景深厚的主儿。
所以即使扫黄多年，盘桓在东莞各镇区错综复杂的利益各方，时至今日还在影响东莞各镇区的内斗博弈。
虽然现在已经收敛了很多，但是在一些工程项目还是阻碍重重。
城建混乱的东莞，现在已经尝试开始破局，一场围绕东莞旧改展开的“资本血拼”，已悄然在房企中间暗涌。
这一届的东莞政府，很强势，也是有心想改变东莞各镇区的内斗形态，但前路漫漫。
结
今天，东莞房协发了个通知：要维护房地产市场正常秩序，强调房住不炒。
而同一天，东莞多地新房刚领的预售证，备案价竟然悄悄上调了。
这个世界的戏谑，就在于此。
现在入手东莞南城松山湖，动辄4万+，会高位站岗？值不值得入手？
下一篇文章，我们再来聊。