“哥，买铺吗？上下九地铁口！总价25万，每月收益4000元！”
如题。
今天早上，正在认真撸稿的房产君突然接到这样一个电话，在键盘上急速飞舞的双手直接愣在半空。
下一秒，合上电脑，直奔上下九。
这房源太妖了。
上下九，地铁口，25万，返租4000，对方还说是保利开发的！每个字都牛逼爆了，不免让人心神荡漾。
这样的好事是真实存在的吗？秉着有漏一起捡，有雷一起排的原则，房产君为粉丝们先一探为敬。
从1号线长寿路地铁口出来向东步行200米，就到达了项目，真·地铁盘没错了。并且继续往东走300米左右，就是预计年底开通的8号线延长线华林寺站。双地铁口诚不我欺。
| 区位示意图
| 一号线长寿路站
话说近几年，上下九的老商圈光环似乎暗淡了很多，一方面是广州各网红商业不断兴起，稍显老旧的上下九备受暴击，流失了一些年轻人客群；另一方面，面对高昂的租金，很多商家一年忙到头不过是为房东打工，陆续选择退场。房产君也真的很久没来过这边了。
长寿路上老街烟火气十足，往来客流很大，临街汇集了很多玉器、珠宝商铺。可能和业态属性有关吧，店内门可罗雀，只有店员在百无聊赖地玩手机。
| 长寿路
而今天的主角就是位于长寿路与文昌路交叉口的十号胡同智慧生鲜MALL。
项目原身为文昌花苑社区1楼和夹层的商用部分，二手商铺来的，目前正在集中装修。
| 项目所在的物业
至于这个生鲜mall到底是什么，可以简单理解为盒马鲜生模式。下面规划为海鲜肉菜档口，同时设有加工区与用餐区，消费者可以在此直接购买食材、现场加工、现场食用或打包回家。上面规划了一些轻餐饮。
| 项目示意图
| 档口示意图
说说大家关心的重点吧。这里一个7㎡左右的档口价格在25万左右。没有产权只有使用权，跟运营方签一个25年的租约。
原则上不可以自己经营，需要交由运营商托管，每月返租给我们。返租构成为保底租金+分红。分红就是该档口的所有收入减去运营成本之后，我们与运营商五五分成所得。
按照运营商的说法，前两年，保底租金8%左右。以这个7㎡档口为例，每月收入为：保底租金约1500元+分红约2500元=4000元左右。这样算来，5年就能回本，剩余20年干赚！
算到这里，房产君觉得自己再不下定可能会损失一个亿，这成色显然已经吸引了不少关注。
| 营销中心内
稍等稍等，一些小细节我们再重新捋一捋。
上下九商圈虽然没有曾经那么旺，但瘦死的骆驼比马大，毕竟周边覆盖几十万人口，在这样的地段，做餐饮类的商铺本身应该没有太大问题。
那这个十号胡同智慧生鲜MALL到底可不可以买？下手前先确认以下几个小问题。
1、不是买，是租。没有房产证的话无法正常做抵押贷款，要么用个人信用贷，要么一次性付款，25万租下一个长期档口。这里的问题就是，在此期间不能正常上市交易，一旦经营不善，想找下个接盘买家难上加难，也不能到银行抵押应急。
另外，按照合同法规定，租赁合同最长签20年，之后不受法律保护。其中风险，自己把控。
2、一个商铺25万乍看的确不贵，但其实只是个7㎡档口。单价冲出3万+。而周边很多商铺都在1万多的价格。
| 来源安居客
3、对比老城区同等面积段的成熟生鲜档口，月租金大概在1000-5000之间。鉴于十号胡同生鲜MALL逼格比较高，假设能达到5000租金。那么按照目前说法，除去运营成本后，返给我们4000，运营商妥妥的慈善大拿。
如果运营商对这里收益有绝对信心，认为租金可以更高自己有的赚，为什么不直接自己做？如果是对收益没信心，岂不是潇潇洒将风险留给买家独自承担？
| 来源58同城
4、最后，我们好像还漏了一点。还记得电话里提到的发展商保利吗？由大牌央企打造，所谓种种风险应该都会降到最低吧？
实际上项目是和保利物业合作，保利仅仅承担物管角色而已。对买家而言，大神未必能庇佑，物业成本倒是铁定会与之实力匹配。
一一扒完以上四个直击灵魂的细节，你觉得这里可以买吗？
太阳下没有新鲜事，其实去年房产君就扒过该盘卖公寓的使用，不妨回顾一下是不是同样的配方，同样的套路。
房产君暂时了解到的情况就这么多，若还有其它风险，需要大家自己去挖掘，文章仅供参考，买房投资，需谨慎！