保险资金进入长租市场好事还是坏事？

保险资金进入长租市场好事还是坏事？

6月1日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》。《通知》明确，保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场，所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市，满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

发展住房租赁市场，是深化房地产市场改革，推动房地产市场健康有序发展，稳定房价、稳定市场、稳定居民住房预期，有效解决广大居民住房问题的重要手段之一。要发展住房租赁市场，离不开长期租赁房的建设，离不开长期租赁房的有效供应和价格稳定，离不开长期租赁房市场的快速发展。如果长期租赁市场得不到发展，住房租赁市场的效率和效果就会大打折扣。

但是，由于长期租赁市场面临着投入大、回报周期长、投资效率比较低的问题。因此，依靠开发企业和专门从事租赁房业务的企业，是很难满足市场需求的。搞不好，就会出现租赁价格大幅上涨、租赁市场畸形发展的现象。如此，住房租赁市场就不可能对房地产市场发展产生积极影响，就有可能出现老矛盾尚未得到解决，新矛盾又频发的问题。

虽然管理层也在积极地想办法、出政策，给予住房租赁企业更多的政策优惠和资源支持，如积极发展住房租赁金融、促进住房资产证券化等。但是，仍然无法解决住房租赁市场、尤其是长租市场融资矛盾，难以解决投资回报率不高的问题。要知道，对开发企业和住房租赁企业来说，都是以追求短期利益和眼前利益为主，都不可能把投资回报期放得很长。因此，指望他们以较低的租赁价格从事住房租赁业务，是不太现实也是不大可能的。如万科的超高价长租房，能够租得起的人，可谓寥寥无几。如果要让万科把租金降下来，也似乎不大可能。毕竟，土地价格决定了不可能以低租金出售房屋。

这也意味着，要发展住房租赁市场、尤其是长租市场，就必须引入长期资金，引入能够更在乎长远利益和预期利益的资金或企业。毫无疑问，保险资金是以“长”见长的，是把收益建立在长期稳定基础上的。投资回报率可以低一点，只要稳定、安全，保险资金就能够投资。

而从银保监会对保险资金进入长租市场的要求来看，无论是直接投资还是其他方式投资和参与，都没有提出短期回报的要求，而是稳健和安全。那么，保险资金就能够作为长租市场最为稳定的资金来源之一，成为推动住房租赁市场发展、稳定租金价格、联通住房租赁和居民最有效、最给力的手段之一。没有短期利益目标追求，住房的租赁价格就可以避免非理性上涨的现象。即便企业想随意涨价，保险资金也能够起到平衡市场的作用，让租金上涨不失去理性。

事实也是，在房价已经失去理性，8成以上居民都无力承受、多数居民在购买了住房以后就沦落为“房奴”的情况下，如果住房租赁价格再失去理性，让租房都沦落为“租奴”，那么，房地产市场就真的没有希望了，广大居民对住房就真的会彻底失去信心，并对政府的执政方向产生质疑。

也正因为如此，要想发展住房租赁市场，尤其是长租市场，引进保险资金是最给力的一种举措，是最有利于长期租赁市场发展的一股力量。保险资金不是不要赚钱，而是保险资金大多着眼于长远、着眼于未来，而不象开发商一样，只看重眼前利益，只想尽快收回投资成本，只想把眼前利益最大化。保险资金既有投资的功能，也有赚钱的需要，更有公共保障属性。在给投保人提供各种保障的同时，如果又能发挥自身功能，在长租市场一展身手，所带来的公共服务效率和贡献，可能就不只是简单的保障作用，还有更多的社会贡献。如此，诸如保险资金只想钱生钱、只想投资高收益高回报行业、经常扮演“野蛮人”角色等言论，就会逐步消失。

需要提醒有关方面的是，在保险资金进入长租市场以后，相关的制度和规范也要加快出台，特别是针对保险资金的保护措施，也要及时跟上。譬如对随意上调租金的行为进行予以监管，对参与长租市场的保险资金给予一定的税收优惠，对保险资金直接投资长租市场开设绿色通道等。一句话，就是要最大限度地发挥保险资金在长租市场的作用，切莫让最好的促进长租市场发展的机会错失掉。

本文作者谭浩俊已入驻：

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