公寓爆发！在中山投资商业公寓是馅饼还是深坑？ ——凤凰网房产中山

2018-06-25 14:58

2017年以来中山迎来史上最严调控，“限购、限签、限贷”连续加码；“房住不炒”更是彻底击碎政策松绑的期望，许多投资者失去购房资格。限购之下，房票成了问题，商业公寓因不限购、不限贷受到越来越多投资者的关注。今年中山楼市的热点更多地转向了商业公寓。

那么，住宅限购就去买公寓吗？还是得长点心！

在买之前，你必须知道购买商业公寓的优缺点，把握几个购买攻略！

优 点

1 不限购、不限贷

公寓最大的优点是“不限购、不限贷”，对于“无名额、三套房买家”来说，投资公寓无疑是一条出路。商业公寓能按揭，还不占用按揭名额，而且不包括在政策限制的房屋套数里，就是买一百套，也不影响你对普通住宅的购买。

2 面积小，门槛低

商业公寓总体来说面积小，总价相对于普通住宅较低，还款压力较小。

目前，中山中心区域住宅均价约1.6万/㎡，假如按照2018年5月全国首套房贷款平均利率5.6%来算，100㎡的房子三成首付至少要57.6万，需要贷款134万，在房贷利率普通上浮的背景下，还贷压力可不小！

而公寓面积小，总价低，中山市面上的复式公寓普遍价格在2万/㎡左右，40㎡的公寓5成首付约40万，贷款40万，相比之下还贷压力要小很多！

3 多功能：可出租、办公、自住

商业公寓最大的用处在于其多功能性，既可满足单身白领自住的需求，也可用于投资出租，还可以作为办公室或注册公司。像东区最旺的利和国际公馆就进驻了不少注册公司和工作室，有些甚至做成了别具一格的商铺。

4 租金回报率比住宅高

一般来说，公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区，交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富，拥有足够的人流量支持，出租率高。

目前，公寓租金远高于住宅租金，举个例子，位于利和商圈的利和国际公馆60平户型月租约3000元，附近的雍景园、恒信花园住宅80㎡户型月租约2200元。

缺 点

1 转让税费高，变现能力差

根据专业人士介绍，商业公寓在转手的时候，要缴纳四种税费，其中契税3%、个税（能提供不动产发票，则按照差额的20%，如果没有则全额的1%）、土地增值税（如果提供不动产发票则按照差额的30%—60%，如果么没有则全额8%）、增值税及附加差额5.6%，主城区和郊区的税率可能会略有不同。

按照这个公式，给大家简单算一个账：50万买入一套公寓，2年后评估价为80万元，此时转手意味着，你要缴纳各种税费约20.38万（按照评估的市场价格为准计算，且所有税点按照最低计算）

震惊吗？相当于50%以上的利润，没了！

公寓变现能力很差，实在不太好赚差价。所以买公寓一定要做好长期持有的心理准备，长期持有出租，收取租金，相当于在银行存了一个定期，可以作为一种“整存零取”的理财方式。

2 首付高，产权年限低

商业公寓首付5成，年限最多只能按10年，商业利率1.1倍；一般不能使用公积金贷款，产权年限一般只有40年。

3 商水商电，居住舒适度差

公寓房的水电费都是按商业用电的标准缴纳，所以购买和居住公寓的成本都比较高。公寓房一般都是不通天然气的，炒菜只能用电磁炉之类，且厨房一般为开放式，容易有油烟味；户型通透性一般，居住舒适度较低。公寓房子户型一般都很小。大概50-70平米。整体结构不平整，视觉上有压迫感。

4 市场需求和流动性远不如住宅

住宅自带刚性需求，涨幅一般较快，遇到市场好的时候，可能价格一两年翻一番。投资住宅实现收益的方式主要靠转手赚取差价。而投资商用公寓则是长线投资，需要放长线钓大鱼，通过城市利好、区域利好、城市更新利好以及产品自身优势一步步的释放公寓价值，释放周期较长。

如果你了解了以上购买公寓的优缺点，还是决定要投资公寓， 这里，提供一个公寓购买攻略！

一、看价格

通过投资回报率计算，摒弃价格虚高的公寓物业。购买公寓，先算租金。按照国际上的理财标准，一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年：即15年内可以收回投资的物业是更有价值的。

二、看地段

选择商业公寓，地段是关键。要选近商圈的核心地段，最好就在大型商圈旁，人口密度大，活力大，租房需求大，各项生活配套成熟，出租率会有保障。交通便利，周边有高端人群聚集或产业支撑的公寓会相对安全。

有些区域更宜居，然而产业不活跃，那么更适合购买住宅；有些区域经济活跃，哪怕居住环境尚未完善，也会更适合买公寓。也就是说一个成熟性的区域更适合住宅的投资，而一个成长性的区域则更适合公寓的投资。

第二看供应。大家都懂价格受供求关系的影响，如果区域内同质化产品较多，一定会影响租金收益。

三、看潜力

一个公寓是否具备升值潜力其实和许多方面有关，但最明显的参考指标是城市更新项目，不仅仅是对当前老旧项目的更新，更是对区域配套的升级，一旦完成，对于整个区域的居住品质都会产生肉眼可见的整体升级。

四、看产品

产品要选那些有特色的，稀缺的，或者有一些独家资源的公寓，例如能提供豪华酒店的服务，有不可复制的自然资源或生态环境，有特殊空间结构能带来更多租金收益的产品等等。

另外就是户型面积了，公寓通常都是40-70平方，如果功能区没有增加，比如50平方的格局跟60平方是一样的话，那应该选50平方，因为房款相差12%，租金差不了这么多，考虑买小面积。除非面积更大，比如70平方直接比50平方多一个房间，那就不一样了。

五、看品牌

选择好的开发商，品牌房企实力房企可以保证房子的品质和好的物业，还要有购物、娱乐、休闲、餐饮等多种业态组合，毕竟这些重体验感又时髦的元素，年轻人、商务白领等这些目标租客们都喜欢。一定要找品牌房企实力房企，要是能看到实物就更好了；

如此下来，我们便可以建立一个对于公寓投资清晰的比对的坐标系：地段》区域潜力》交通路网》产品管理和装修。

参照这样一个坐标系，我们不难选择出在中山有什么样的公寓项目可以进行投资。