为什么买广州？昨晚，我与一个深圳客聊了聊
“广州的房价，真的太幸福了”。
“广州的包容性好，安居乐业，也不用操心孩子的教育，GDP和城市生活有什么关系？”
“珠江新城有点旧了，要看下一个人口导入区”。
“南沙的城市界面很好，目前缺的是人气”。
“买房不要买被透支的区域，像深圳的房子，其实已经被当成了一个金融工具”。
如果说2020年的广州楼市，有什么特别之处的话，那么深圳客的涌入，是一个值得思考的现象。
在地缘上，广深二者之间的距离，其实不过140多公里，是湾区一对超级CP，但在买房这件事上，互动并不多。
这一切的改变，发生在今年的三四季度，在诸多因素之下，深圳客开始研究广州，买入广州。
| 深圳客，看好广州
他们买房为了什么，看好什么区域，昨晚，一位深圳买家向房产君敞开心扉，连抛金句，我们姑且叫她X小姐。
01.
广州房价，真是太幸福了
X小姐，是一个走南闯北的人。她是一位业内人士，混迹地产圈多年，对房产有天生的敏感性。
同时，她辗转呆过上海、深圳，在浦西、宝中都有自己的物业，如今在东莞开了一家公司，因为机缘巧合，平时会来科学城调研考察。
可以说，她对中国一线城市的资产，有丰富的了解和实操经验。当谈及广州房价时，她忍不住直言：“真的太低了，广州人太幸福”。
| 相比城市能级，广州房价幸福很多（@广州房产 细鹏摄）
X小姐说：“现在在深圳，想买一套好一点的房子，随随便便就1000万；但在广州，我可以有更好的选择”。
此言不虚，根据克而瑞数据，在深圳火爆的南山区，今年网签2016套，套均价为1128万，传统CBD福田区，套均价则是1491万。
而广州呢，天河的套均价为586万，火了一年的黄埔，则为316万。
虽然个盘会有一定差异，但广深核心区的楼价差，仍然是显而易见的。
丨广州，让很多人都着迷（@广州房产 细鹏摄）
还有更重要的一点，X小姐选择广州，并不是投机，而是要自住，因为丈夫就在这边上班，自己的东莞公司距离广州也很近。
如果从居住角度来说，广州的幸福指数就更高了，教育、医疗、文化、人口密度，都有独特优势。
“广州生活成本低，居住也OK，为什么要挤在深圳呢？”
02.
珠江新城，已经旧了
由于自己在深圳最火爆的宝中，有一套90平的房子（目前二手均价12.9万/平），所以X小姐要置换的话，可以选择广州任何区域。
丨链家上，深圳宝中的二手房价
是在珠江新城买；还是去白云、荔湾；或者南沙，天河东呢？
在荔湾，她看了广钢板块，学位很好，但容积率偏高、交通拥挤，考虑后还是放弃了。
南沙自然也是要考察的，城市界面不错，但需要等待人口导入。
至于宇宙中心珠江新城，X小姐则认为偏旧了，一些房源的楼龄在10年以上，无论是设计，还是居住舒适度，都会大打折扣。
特别是有了上海和深圳的经历，X小姐认为一座城市，尤其是一座一线城市，未来必定是多中心的，所以不必守在珠江新城。
此外，城市CBD也一定会迁徙，深圳就经历了罗湖时代、福田时代，现在重心到了南山。
有了这样的视野，X小姐最后把目标，定在了天河东。
她一出手就是两套，一套在天河智谷，一套则在黄埔科学城。而且X小姐买房很爽快，确定区域后毫不犹豫。
其中，天河智谷那套是小户型，科学城那套则面积较大，用于自住。
丨摄影：广州房产 细鹏
03.
产城+大盘，才是未来
那么，X小姐的选择逻辑究竟是什么，什么房子能让她果断出手？
在昨晚的聊天中，她向房产君详细阐述了，为什么把主力资金放在科学城。
首先，她之前来过科学城，很喜欢这里的城市面貌，“一路开车进来，道路两侧的中华灯明亮夺目，优美的绿道，企业林立。”
一见钟情。
丨科学城之美（@广州房产 细鹏摄）
同时，X小姐认定：广州一路向东，以“产城融合”为发展核心的科学城，后劲不可估量。
此言不虚。就在近日，时代财经统计了一份数据，广州的A股上市公司，黄埔达到43家，甩开天河一个身位。
如果算上在美国和其他地区的上市公司，黄埔更是达到60家，此外还有26家企业已申报上市或进行上市辅导。
同样，近日黄埔还被评为2020年胡润中国最具投资潜力区域十强，未来这里势必更加璀璨。
这样的场景，是不是让你想起了深圳的福田和南山？才智人群和高新企业齐聚，环境优美宜居。
而黄埔的产业核心区，毫无疑问就在科学城。
丨科学城有产业，有绿地，有湖泊（广州房产 @细鹏摄）
认定区域后，X小姐选择项目，也展示了她对市场的独特理解。
地段肯定是重要的，但另一个要点，则是带学位的旧改大盘，为什么呢？因为在深圳，这样的案例实在太多。
2014年，深圳大冲村旧改，孵化出华润城项目，一期开盘均价4万+，现在的二手呢？一期成交均价15.3万。
这样的效应，聪明人都知道把握。
而华润城的成功，离不开旧改释放的大体量，而这样的体量，又能让开发商丰富配套，并提升居住舒适度。
丨旧改，释放城市活力（广州房产 @细鹏摄）
至于对学位的追求，则是X小姐考虑孩子即将上初中，同时学位也是未来增值的保障。
04.
涨了3700元/平又如何，还会增值
那么，X小姐究竟在科学城选了哪个项目呢？
能满足她的需求的，便是热极一时的网红盘——合生中央城。
其实第一次来中央城，项目只有小小的会客间，没有沙盘，也没有售楼部，但她觉得这都不重要。
因为地段、产品，体量，一生之城的地位，是符合她的选房逻辑。
丨合生中央城规划图
数据显示，合生中央城占地面积约61.5万平，建筑面积约270万平方米，是市中心毫无争议的巨无霸。
在这一点上，其与华润城的大冲村旧改极为类似，后者占地68.5万平、建筑面积约280万平。
有了足够的体量，合生中央城的配套就能按照顶级标准，商业、园林、公交首末站、会所、书吧等一个不缺。
而在小区外，则规划了有轨电车，地铁，并有快速路。
丨合生中央城鸟瞰图
但遗憾的是，第一次到访，她并没有出手。
原因很简单，当时合生中央城还没有确定学位，一期户型也不太合适，所以有点犹豫。
不过就在上个月，随着合生创展与湖南师范大学完成战略合作签约，X小姐唯一的顾虑被打消了。
湖南师范大学附属中小学，是全国能排上名的顶级牛校，多少父母梦寐以求的资源。
自然，X小姐也选定了一套140平的大单位。
等待的时间，是有成本的，与一期相比，项目的房价上涨了约3700元/平，但她反而更认可项目。
因为她看到了项目完善配套的决心和实力，学校这波红利没享受到，但还有商业，还有交通，未来持续增值可期。
而且，项目的销售速度也印证了这一点。在短短半年内，合生中央城卖到了第15栋，大家都选择用脚投票。
现在，要是周末来的话，X小姐还要花上一点功夫，才能在售楼部找到停车位。
05.
五重红利，年底还有惊喜
访谈后，房产君首先恭喜X小姐，找到了符合心水的房子，其实，房产君也在很多场合与购房者沟通过，现在买科学城，买合生中央城，是一个比较稳妥的选择。
一方面，项目的成长性，以及配套完善的执行力，是肉眼可见的明牌，大家可温习之前的文章。
另一方面，项目的性价比仍然出色，在广氮冲6万，老黄埔，科学城多盘冲5万的背景下，合生中央城约3.5万/平的单价，具有明显优势。
丨合生中央城实景图
这两大优势，再加上项目的红盘属性，未来的置业成本是必定要提升的。
所以，趁着年底项目还有优惠时，不妨过来看看。
以城央红盘的名义，善待你的一生。