实战级干货!99%的中介不知道,怎么两套变三套!
今天的问答咋看比较单一,就只有一个问题;但实则内容不少,而且95%的内容都涉及到了实操的层面!
一旦涉及到了实操层面,我估计很多人就要装瞎, 因为没有操作过。但你问的是我,这个就很好解决了。
论实战经验,不客气的讲,超人应该在重庆属于TOP级的高手。
直接看问题:
QUESTION1
粉丝:我现在两套房都是按揭 ,一套在冉家坝,总价130左右,贷款欠23万,蔡家一套总价80万左右,贷款欠35万,我现在想两套变三套,想在渝中区的江屿朗庭买套落户孩子上学,冉家坝这套我不想卖可以抵押贷款吗?抵押贷款的钱可以买房吗?再想买套40万左右的小户型投资收租,蔡家的想卖挂了4个月了卖不掉,请问我应该怎样操作能实现2变3?江屿朗庭建面1万5可以入手吗?非常感谢。
超人:先梳理清楚你的问题,便于大家去理解,你的已有条件:
冉家坝总价130万的房子,现在贷款剩余23万;
蔡家总价80万的房子,现在贷款剩余35万;
蔡家想卖却卖不掉。
你的需求:再不卖掉任何一套房子的情况下,两套变三套房。
你的疑问:
a冉家坝这套可以抵押贷款么?
b抵押贷款的钱可以买房么?
c想再买一套40万左右的小户型收租?
d江屿朗廷建面15000元/㎡可以入手么?
e怎么操作才能实现?
要买房肯定是需要准备首付的,现在你的问题很具体:冉家坝不想卖,蔡家卖不掉,短期之内你很难筹集到购房所需首付。
那么现在第一个问题来了:如何解决你所缺的首付,具体来说就是上述的e问题。
超人大致想法跟你一样,但落实到具体操作层面可能有所不同。
冉家坝的房子当然可以抵押,蔡家的房子也同样的拿去作抵押,这里的抵押分为两种:
1:房产二次抵押,好处:无前期费用;缺点:额度可能不够,利息高(年化利率应该在8.5%左右)。
2:房产全款抵押,好处:额度高,利息低(部分银行利率低至年化4.5%),还款灵活。
缺点:前期费用较高(需要一笔过桥资金)。
超人建议的是全款抵押贷,对你的后期非常友好,上个月办理的房产抵押贷:
具体操作层面如下:
1:先买一个注册满1年的公司,市场价大约2000-3000不等(不买房地产,矿产,投资,夜店等相关单位)。
2:找银行申请全款抵押贷款,准备各种资料银行出具相对应的评估报告,给出你的额度(一般是评估价的7成)。
3:带着银行的批复,找市面上很多垫资赎楼的公司58万,用于还完两套房子的贷款(2%一个月,58万用一个月的利息大约11600元)。
4:还完银行的贷款,取出一整套资料,到房管局办理注销抵押,新的抵押和第三方强制执行公证。
5:办理完毕证回到银行,银行放款,垫资公司扣除自己的款项之后,剩余的还给你。
按照这套流程来看:
前期费用:2500(买公司)+11600(过桥)+贷款中介费用。
你可以到手的钱:
冉家坝总价130万,银行评估115万,贷款80万,减去过桥23万;剩余57万。
蔡家总价80万,银行评估价65万,贷款45万,减去过桥35万;剩余10万。
总共到手67万(保守估计)。
大致的步骤已经告知,但其中难点重重:
银行该怎么选择?(有些银行不接受公司刚变更法人就抵押贷款,有些银行则要求全款房必须满3个月才可以做抵押)
银行的要求该怎么去满足,这点是难度最大的,但这里不细讲(如何做出一整套的资料,让银行会给你放款)。
如何将1-5这整套流程的时间控制在一个月以内,则是这套方案的核心所在(毕竟多一个月就多11600元额外费用)。
再来看看d问题,江屿朗廷15000元/㎡价格值得入手么。
刚好超人经手过一套江屿朗廷的房子,房价190万,走的也是全款抵押贷的路线,工行10年期,年化4.75%,最后抵押出来161万,现在该房屋出租状态,租金2700半年付。
先来看看位置:位于渝中区较为核心的肖家湾,紧挨着和泓江山国际,本身小区呈坡地式,落差较大,一期跟三期之间还有一个步梯。
离龙湖时代天街很近,基本上也就是个出租车起步价。
房子标的没什么太大的问题,但关键是价格:15000元/㎡的价格在没有看到房的情况下,只能说是市场价而已。
超人经手的这套:160㎡,190万,核算下来11800元/㎡,中装。
所以超人给出来的建议是再看看。
综合起来你的解答如下:
A:可以抵押贷款,方案已经告知;
B: 当然可以,但是需要注意,某些银行在审查时有明文要求:如果新增了一笔抵押贷款(大额信用贷),半年内不能新增房贷,有“首付贷”的嫌疑(也很简单,换一个人买即可);
C:这点后期讨论;
D:已经解答:再看看,多比较;
E:已经解答。
看上去你的问题已经解答完毕,但其实只解答了一半。
除开前面我提出来的问题之外,后续还有很多你看不见的问题在等着你,比如:
1:再次买房的时候,你的资料该如何去包装,才能通过银行的审核?
2:你新增了2笔抵押贷款,同时又新增了一笔房贷,你的资金应该怎么去规划,利用。
3:如果房价2年不涨,3年不涨,5年不涨,你的应对方案是什么?
4:除开江屿朗廷你还应该买哪里。
.........(未完待续)
问题是一环紧扣着一环,只有提前把控好所有的风险,才能让你的每一步都走的安全,走的放心,方案肯定要给就要给出全套的解决方案,给出来一半没有任何用。
迫于篇幅,超人在这里就只能告诉你上篇,至于下篇,如果你有需要,则可以私聊我们。
毫不客气的讲:超人在这里讲了很多“术”的操作手法,虽然还有一部分没讲,但就这些已经是重庆95%以上的中介跟你所认知大V都讲不出来的。
实战,实操是检验一个人综合实力的最高标准!
这个问题你问对人了。