房产税也许正好给了商业一个机会！
前不久，吴晓波做了一个关于新零售的演讲，其中说到当一个行业不再“性感”的时候，不单是会像人一样失去吸引力，而是整个行业开始变革。当年的实体零售正是如此，所以被后来的电商打得七零八落。
两三年前阿里“双11”一天卖千亿能够被大家议论好久，而今年虽然无悬念地继续破纪录，但面对数字很多人却没有了感觉，在经历了9个年头后，“双11”代表的电商正在变得“不性感”。
互联网企业意识到了这点，所以他们早早开始了变革。电商已经不再是未来，阿里CMO也发出“如果现在再把双11说成网购，我会伤心”的感叹。
最近『地产营销人』关注商办市场较多，对此深有体会。“线上”与“线下”从来不是谁消灭谁，谁取代谁，而是共生共存、相互融合、取长补短的关系。没有一个模式可以一劳永逸，演化总在渐进中改变认知。
商务部今年7月发布的《中国零售行业发展报告（2016/2017年）》显示2016年全年商品零售额近29.7万亿元，同比增长10.4%，便利店、购物中心、超市业态销售额增长较快，增速分别为7.7%、7.4%和6.7%。大型零售企业销售情况明显好转，实体零售出现结构性回暖迹象。
互联网电商对实体商业的冲击正逐步减轻，线上零售更加积极地拥抱线下实体，而线下零售则在“双11”期间借势创新，玩出了新花样。
阿里宣布5万家金牌小店、4000家天猫小店、60万家零售小店加入狂欢阵营，同时苏宁也在北京、广州、上海、重庆等城市新开4家“无人BIU店”。另一边，不甘落后的京东宣布未来五年将在全国开设超过100万家京东便利店。
不管是阿里、京东，还是苏宁易购，核心都是要把实体店铺囊括进来，鼓励人们走进实体去体验消费。这种久违的回归对房地产来说，则赐予了商业物业以新的价值与机会，商业地产在被忽略几年后又被重新纳入到具有投资潜力的品类之中。
抛开上述所谈，还有一些观察维度值得重视。
1、房产税拉平住宅与商业的投资机会
最近关于房产税的话题很热，大家在担忧之余，其实更应该理性分析其传导的效应。
一方面，如果未来房产税向住宅征收（必然趋势），那么对于拥有多套住宅的业主必会遭遇累进式税率的惩罚，那么整个社会对于投资住宅的热情就会下降，甚至会出现抛售多余住宅的情况。
另一方面，同样是征收房产税，被公司持有的商业资产因为有更好的现金流收益，租金回报明显高于住宅，则在同等条件下，商业就变为更优质的资产，二者的价值预期就会出现反转。
也就是说，从过去买住宅能博得短期资产增值，到未来买商业赢得稳定现金回报，房产税将起到关键的调节作用。
2、实体商业回暖，是商业本质的回归
首先是如何看待“消费升级”的问题。
前面提到，零售业已从一个交易的时代，进入到一个关系的时代。
新型商业通过对实体店进行大刀阔斧的改造，从而营造出一种前所未有的消费场景，优化消费者的停留体验，延长他们与周围环境发生关系的时间，从而产生更大概率的交易。而电商模式已经固定，很难再向消费者提供独特体验，所以必须寻求突破。
其次是如何看待“需求升级”的问题。
消费者的需要从对产品的满意感转型为精神层面的满足感。以前是“人随物动”，现在是“物随人心”。消费不仅是买产品，更是在购买过程中获得的尊重、愉悦、情怀的满足。
未来经过调整的线下商业环境和购物空间变得更好，场景营造显然比对着屏幕更能调动人的情感。实体商业的文化、创新、体验及情怀，重新有了用武之地。
3、大品牌下的小业态，引领消费趋势
购物中心、主题Mall固然是一个区域的形象和名片，但真正让大众经常高频消费的，还是家门口的社区型商业。
有研究表明，在欧美国家，社区商业占据社会商业总支出的60—70%，而目前在中国整体水平还不足30%，这一差距成为社区商业发展潜力所在。
而一些大公司，已经发现其中机遇，开始率先抢占布局。
譬如：商超巨头家乐福推出为社区商业量身打造的easy便利店，营业面积在200—300平方米左右；永辉超市开设会员店体验店切入O2O，面积在200平方米左右。
会员体验店的商品入选全部参考永辉绿标店的畅销商品以到家模式切入社区O2O市场，并可能引入家政、餐饮等服务，形成社区消费闭环。
当大船纷纷开出了冲锋艇，说明风向已经开始转变。由此社区商业逐渐显露的投资价值势必引起市场关注。拥有绝佳地段、稳定客源和创新设计的商业物业只会越来越抢手。
回到北京市场，尽早寻觅适合的商业标的，可谓恰逢其时。『地产营销人』近期考察了几个典型项目，都是区域繁华、人流汇聚的优质商业资产。
位于亦庄荣华路的林肯商街，占据国家级经济技术开发区核心区位，不仅享受着亦庄的优质资源、政策利好以及快速发展的配套建设，更以自身的醇熟繁华吸引着越来越多的人流、资源、价值向这里集聚。
林肯商街毗邻地铁亦庄线，背靠拥有数万业主的成熟社区，聚集了一大批长期稳定的高端消费群体，消费实力强大，客流有保障。并且项目皆为成熟现铺，已有星巴克、麦当劳、克丽缇娜等众多国际品牌签约进驻，业态丰富，商业氛围非常成熟。
同样位于亦庄中轴“长安街”荣华路、毗邻地铁的君安国际，北侧为高端成熟住区，南侧为高端政务商务区的核心，周边有世界500强近80家，商业氛围浓厚。其独栋建筑面积约2700㎡，层高7-8.5米，临街展示面宽77米，空间灵动，适合各种高端业态。
地处大兴天宫院核心板块的珺悦国际不仅享受着政府投资、第二机场等政策福利，价值潜力不可小觑，更拥有便捷的交通条件，周边社区、企业聚集，消费需求旺盛，30万人流为商铺提供了稳定的客源。
珺悦国际现推出的280—660平米多功能现铺，四面临街，底商燃气入户，可支持多种业态运营。这种兼具使用与投资价值，灵活便利，抗风险能力出众，且前景看好的社区商业势必为市场所关注。
另外，位于顺义“临空经济区”核心区位的鹭峯国际咫尺首都机场，扼守国门商务区。全入住社区和项目周边各大办公楼、工厂店给项目带来了高端消费人群保障。
鹭峯国际的独栋总建筑面积约700平米，层高约7—9米，产品以精装修成熟现铺呈现，罕见的41米临街展示面与灵动多变的空间，可以满足养生会所、小企业独栋、精品超市等多种高端业态的需求，让投资者可以多种方式变现。
久则生变，是时候更新投资理念，让优质商业来优化资产配置，闻风而动，布局未来！
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