最新数据 | 澳洲房市是繁荣还是泡沫？不重要！只要是市场有需要
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本篇共3584字｜预计阅读时长4分钟
导语
有消息称澳大利亚房价下滑期到来，第三季度的跌势将会延续到第四季度，甚至在未来一两年内澳洲房价将会继续下滑；也有人说房产需求量还在不停上涨，房价还会小幅上涨，市场上的这些消息究竟准确吗？
本周二，澳大利亚统计局（ABS）公布了最新的房价数据，上个季度澳大利亚房产价格整体下滑了0.2%。这看起来似乎没我们想象的那么糟糕；此外，考虑到季节因素影响，冬季通常是房产淡季，经季节调整的价格实际上环比上涨了0.4％。
但是，要知道这是2015年以来的最小涨幅，澳洲房价年度增长率也从10.2%下滑到了8.3%。
甚至根据房产调研机构CoreLogic的预测，第四季度房价还会继续下滑。这对于澳洲房市来说是个巨大转变，因为通常每年第四季度为“房产交易热潮”。就拿去年为例，单单第四季度，就将澳洲房价拉高了3%。
一
市场需求发生了转变
房产业一些专家们表示，在过去几年中似乎最成功的投资者不是那些稀有豪宅的买家，而是投入少量首付却收获颇丰的期房买家，这其中也包含了许多海外买家。
根据投资银行瑞士信贷（Credit Suisse）的数据，今年9月新州新建的一批住房，其中有四分之一以上被外国人买走，中国买家占全部外国投资者的90％。澳新银行（ANZ）估计，2015/16年度外国投资者在澳大利亚购买了3.5万-6万间住宅，占所有房地产交易的7％至13％。
这些“中产阶级投资者”在澳洲的这次地产繁荣中得到的回报，堪比彩票赢家。
Starr Partners的董事长Doug Driscoll称，在悉尼，那些当年购买楼花的客户毫无疑问都赚了钱，但就目前市场来说，对于那些想要采取相同策略的人而言，如今的市场已经不同于往日了。
自从今年三月份澳洲审慎监管局（APRA）颁布了新的监管措施以后，海外“中产阶级投资者”就很难入市了。为什么我们用中产阶级投资者这个词，因为对于高收入人群而言，并不特别在乎澳洲政府出台的这些措施（包括：向海外买家增收额外印花税、禁止海外投资者贷款等）。他们当中的许多甚至不相信银行，更愿意全款支付，杜绝未来的一系列风险。
从海外投资者这个角度来考量，服务对象发生了转变，受众更小了。那么从澳洲本地市场来看，首次置业逐渐开始进入市场，但遗憾的是悉尼和墨尔本房价已然高企，因此许多首次置业者不得不选择距离市中心几十公里开外郊区进行置业。
根据澳洲统计局（ABS）发布的最新数据显示，10月份首次置业者贷款占所有自住业主住房贷款的17.6%，创下2012年11月以来最高纪录。
当月，全澳共有10,061笔购房贷款借给首次置业者，较2016年同期增长37.8%。住房行业协会（HIA）的经济学家加勒特（Shane Garrett）表示，州政府实施的干预措施是促使首次置业者人数激增的原因。
预计在2018年还将继续活跃于房市。据了解，北领地首次置业者在自住业主市场（投资者贷款除外）的占有比例尤为最高。
在10月份发放的贷款中，近四分之一贷款属于首次置业者；西澳排在第2位，首次置业者贷款所占比例达24.6%；首都领地和昆州分别为 20.1%和19.7%；新州房价虽高，但首次置业者贷款所占比例达13.7%；南澳、塔州和维州分别为13%、13.3%和19%。
二
悉尼和墨尔本最新房价走势
上周我们分析了第三季度的房价走势，这周我们就来看一下12月的市场更新。
我们从第三季度整体房价走势面临疲软的态势来看，这足以证实澳大利亚的房地产市场的繁荣已经告一段落。
由最新的数据显示，在第四季度房价小幅下跌且明年可能会进一步下滑，受此影响，2018年的澳洲经济将是充满挑战的一年。
全澳范围内，11月份独栋屋房价下跌0.2％，十月份则下跌0.1%，但是单元房房价则上涨0.3%。
全澳房价表现受悉尼市场拖累。其中，11月份悉尼的房价下跌0.7％，从而导致季度跌幅达1.3%。
CoreLogic 研究负责人Tim Lawless表示：“悉尼整个房地产市场表现放缓。由于悉尼占澳大利亚全国住房存量的近1/5，且住房价值占全澳住房总值的近1/3，因此悉尼的房地产市场对全澳房地产增长趋势可产生重大影响。”
上图数据显示，截止11月30日首府城市表现仍最佳为霍巴特上涨3.3%，其次为墨尔本上涨1.9%。
墨尔本市场主要由全国最快的人口增速支撑，维州人口在过去一年增长了2.4%，CoreLogic的Tim Lawless称，霍巴特市场是由于房价较低和生活方式改变的双重因素而被推高。
霍巴特的住房价格中位价在不到40万左右，远低于悉尼的90.4万元。此外，由于霍巴特城市旅游业的蓬勃发展带动人口增长超过了住房开工量，因此房价通胀率最高达到13.8%。
悉尼
下图数据显示，截止2017年11月前季度悉尼居住价格同比上季度下降了1.3％，比去年上涨5%，过去的一年，独立屋价格上涨4.4％，公寓价格上涨6.5％。
墨尔本
与悉尼相反，墨尔本11月份房价录得上涨0.5%。虽然墨尔本房价持续攀升，但是同期的房价年增长率已经从7月份13.1%的高点放缓至10.1%。其中，独立屋价格上涨10.6％，公寓价格上涨8.7％。
房产交易量全年略有下降尤其在墨尔本和布里斯班，由于公寓供应量大，供过于求消减了买家信心，加上今年澳洲四大银行对海外人士贷款的收紧，尽管墨尔本房价小幅上涨，但是整体交易量明显下滑10.2%。
拍卖清盘率自2017年初以来有所缓慢，但成交量相对较高。
三
人口增长是否可以缓解房地产低迷的走势？
数据显示，截止今年3月，目前澳洲总人口统计为2451万人，自2014年以来增长最快的月份，增长至38.91万人增速为1.61%。这一增长其中23万人来自海外移民人。
自1990年以来澳洲总人口增长了40%，为住房需求提供了潜在的助推。鉴于人口增长的强劲至今以及近年来房价的倍数上涨，我们很容易看出为什么更多人认为房地产市场大幅回落的可能性很小。
尽管市场受到澳大利亚银行监管机构政策的制约以及低收入的影响，然而更多的人口导致更多的住房需求帮助来支撑房价。
凯投宏观（Capital Economics）经济学家Paul Dales认为，之所以更多人把希望寄托在人口增长上来弥补这些因素是完全可以理解的，他指出有证据表明其强劲的人口增长促进了澳洲以及海外的房价增长。
人口快速增长给予了一些缓解，这意味着澳大利亚房地产市场每年依然可以依靠一定数量的住房需求维持房价的平稳。而且有一些国内外的证据表明，人口增长速度的加快往往与房价上涨速度加快有关。
下面的图表分析了各个发达经济体年度人口增长与年度房价增长之间的关系。
此外，海外移民数量不断增多也与澳大利亚房地产市场存在千丝万缕的联系。
当然这些影响是否真的存在，这可能在今后的未来几年才能得以验证。
他认为，明年澳大利亚的房价很可能会持平或者下滑，跌幅不会超过10%左右。并且人口增速不会改变未来一两年房价的走势，这其中有两个原因：
1
首先在建筑开工量不能满足需求的情况下人口增长会提高房价，但近年来供不应求的房产市场会对公寓价格市场造成更多压力。
他认为：“近年来，新建住宅的数量已经远远超过了不断增长的人口数量。自2012年以来，每年新建住房数量上升至66%，创下21.2万新建住宅的新高，目前为止新建住房数量已经下降了8%至17万左右。”
由于住房供应将在一段时间内超过需求加上澳大利亚建筑审批持续强劲，Dales表示，这表明在接下来的几年里房价将停滞在所谓的价格区间（不剔除通货膨胀因素）。
在未来四年，住房建设将继续超越潜在的需求，从历史的角度来看，这种基本的供求失衡与未来几年房价停滞不前是一致的，在之后的2020年房产价格会开始温和且小幅上涨。
因此，在其他因素保持不变的情况下，在未来几年内，全澳房价或将保持稳定。
2
第二个因素是，事实上由于高利率和潜在的宏观政策来降低住房信贷的可行性，加之随着市场的供过于求的趋势可能导致房价长期持续疲软。
Dales表示：“房价周期取决于信贷成本的变化信贷可行性以及健康的经济状况。这些因素在未来几年更有可能抑制需求而不是刺激需求。已经有证据表明，限制投资者在住房市场上的活动措施导致了过去一年价格增长的放缓”。
考虑到澳大利亚储备银行（RBA）官方利率下一步可能走高而不是下调的可能性（此言论同时也符合澳大利亚联邦储备银行行长Philip Lowe最近的评论）。
Dales表示“即使改善供求失衡也仍然会抑制价格上升。我们不认为在澳储行开始加息之前，所有借款人的抵押贷款利率都将大幅上涨，这一举动直到2019年下半年才有可能发生。
此外，随着劳动力市场的不断改善以及经济状况的好转，这或许会阻止投资住房需求下降并引发价格大幅下滑。
“但是同样的，在利率可能刚刚开始上涨时房屋供应开始回落，与潜在需求一致。这种额外的需求抑制可能会导致房价在2020年和2021年的上涨。
经过多年强劲的价格增长，特别是在悉尼和墨尔本，自2009年初以来价格已经翻了一番，如果保持目前的趋势，作为一个健康的发展可能会出现一个适度的回调。
END
综合上述一系列分析，笔者认为，2018年的房地产市场将出现回调，海外买家的减少确实会对房价上涨造成一定影响，但影响力度有限，澳洲本地买家才是影响澳洲房地产市场的关键。市场交易对象的转换或将让澳大利亚房市喘口气。
相比较市场会变得疲软，笔者反而觉得明年价格或将趋于稳定。
当然，考虑到房地产市场在澳洲经济中所占的比重，无论哪种方式，房地产市场走弱都将会对澳大利亚经济增长造成影响。
本文信息来源：CoreLogic、凯投宏观、Business Insider
本文制图：Chloe
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