原创 | 2016澳洲住宅房地产市场年终总结（一）
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全国住房市场在过去一个季度保持了增长的势头，根据CoreLogic住房价值指数，首府城市房产价值进一步增长了2.7%。
截止2016年10月底，全国住宅物业的总价值增长至6.7万亿澳元，其年增长率7.5%；虽然低于一年前高达10.1%的峰值，但已经开始从2016年7月6.1%的低谷开始上行。
其原因在于2016年下半年，悉尼、墨尔本和堪培拉地区房产市场开始了新一轮的加速增长。
目前，在各个首府城市，房产市场状况非常不同，在过去的一年时间里，悉尼的房产价值上涨了10.6%，达尔文的房产价值却下跌了3.8%。相比其他城市，悉尼和墨尔本一直保持着较高的价值增长速度。
首府城市本轮房价增长是开始于2012年6月，也就是大约四年半之前，从那时候起到现在，首府城市的房价累计上涨了42%，其中悉尼房产价值上涨了65.9%，墨尔本房产价值上涨了48.6%，布里斯班房产价值增长率排在第三位，累计上涨了19.0%。
澳大利亚的房产市场在各种因素的共同作用下普遍持续上涨，但其中最主要的因素就是当前的低利率、需求量的增加以及强劲的投资回报（主要指资本增长而获取的回报）。目前，虽然澳大利亚经济增长放缓，但住房需求量却没有减弱的趋势，预计房产价值可能会继续攀升。
《澳洲财经见闻》今天为您整理了来自CoreLogic的澳大利亚住房市场现状分析报告：
本年度澳洲房价保持上涨趋势，但增速低于去年
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截至2016年10月底，过去三个月澳洲首府城市房价整体上涨2.7%，比去年高出7.5%；
澳洲房价年度增幅依然强劲，但与去年的10.1%增速相比还是有所放缓；
2016年10月份的房价增速达到今年6月份以来的最高点；
独立屋本年度增长为7.7%，超过公寓楼的6.3%过去五年澳洲首府城市房价年增长率为6.6%，比过去十年平均年增长率（5.6%）高出1%左右；
按照当前的增长趋势来算，自2012年6月份以来，澳洲首府城市房价增幅比上个增长周期高出了42.0%。
悉尼和墨尔本本年度增幅依然强劲
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按照当前的增长趋势来看，悉尼和墨尔本本年度房价增幅依然延续了上年度的增长速度，远超出澳洲首府城市的平均水平；
过去12个月中，除珀斯和达尔文房价出现下跌，其余城市均录得增长；悉尼以10.6%的涨幅领跑，但本年度悉尼涨幅不及去年的15.6%。据了解，去年7月份悉尼房价增幅达到的最高点18.4%。墨尔本去年房价增幅在去年9月份达到最高点14.2%，过去12个月的增幅为9.1%，低于去年的12.8%；
其他首府城市，过去12个月：
布里斯班房价上涨3.8%，增幅低于去年的4.1%；
阿德莱德房价上涨了2.5%，与去年同期的2.3%相比有所上涨；
珀斯房价下跌3.7%，与去年同期的3.6%跌幅基本持平，同时与2014年12月份的房价相比下滑了9.7%；
霍巴特房价上涨了5.0%，高于去年同期的3.8%；
截至2016年10月底，达尔文房价下跌了9.2%，从2014年5月份的最低点下滑了3.8%；
堪培拉，房价上涨了7.5%，高于去年同期的4.5%。
房产投资总回报率下跌，但仍高于其他类别投资
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截至2016年10月份，过去12个月，澳洲房屋总回报率为11.2%（包含房价上涨及租金回报）
回报率最高的城市为悉尼（14.2%），其次是墨尔本（12.5%），堪培拉（12.4%）以及霍巴特（10.6%）
其余首府城市回报率相对较低，如：布里斯班6.7%，阿德莱德6.7%，珀斯0.1%，以及达尔文1.3%。
当下增长趋势，悉尼、墨尔本房价涨幅远高于其他
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从2012年5月份的低点到现在，澳洲首府城市房价上涨了42.0%；
值得注意的是并不是所有的城市的增长周期都在同一时期内；
悉尼和墨尔本在当下增长阶段中保持较高涨幅分别录得65.9%和48.6%
其余城市在当下增长阶段中也出现小幅度上涨，其中布里斯班上涨19.0%，阿德莱德上涨12.9%，珀斯上涨6.3%，霍巴特上涨14.4%，达尔文上涨9.7%，堪培拉上涨18.8%。
2008年金融危机后，悉尼、墨尔本房价增长领跑
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2008年3月到12月之间，由于受到金融危机的影响，澳洲首府城市整体房价下跌了6.1%；
商品价格上涨，利率的下调以及对首次置业者的补助，使得房屋价格开始从2008年年底出现上涨苗头；
2008年底至2016年10月底，悉尼房价上涨了95.7%；墨尔本房价上涨了81.8%。在悉尼和墨尔本之后，涨幅最高的的城市是堪培拉，截至10月底上涨了33.2%
其余城市涨幅分别为布里斯班15.2%，阿德莱德15.0%，珀斯6.3%，霍巴特4.5%，达尔文17.9%。
悉尼独立屋价格与公寓楼价格差距较大
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2016年10月份，澳洲首府城市独立屋中位价在61.5万澳元，公寓楼中位价在52万澳元左右；
悉尼独立屋中位价与公寓楼中位价差距最大达到了23万澳元，其次是堪培拉的两种户型的差距在22.75万澳元左右，墨尔本为17万澳元，布里斯班为11.9万澳元；
其余城市独立屋与公寓的中位价差距为：阿德莱德8.6万澳元，珀斯8.5万澳元，霍巴特7.5万澳元，以及达尔文2.8万澳元（注：达尔文公寓楼中位价高过独立屋）；
从比例上来看，独立屋和公寓价格差距最明显的是堪培拉（54.4%），其次是墨尔本（34.3%），悉尼（33.3%），布里斯班（30.9%），霍巴特（26.3%），阿德莱德（24.6%），珀斯（20.7%），以及达尔文（-5.8%）。
交易活动有所下滑但最近几个月已经逐渐稳定
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CoreLogic的数据显示，截至2016年10月底，过去12个月中澳洲共有451,461套房屋成交；
过去一年的成交量与前一年相比下滑了11.7%；
截至10月底，首府城市中共有286.848套房屋成交，与前一年相比下滑15%；
虽然从整体上来看今年销量远低于去年，但是最近几个月成交量逐渐趋于稳定；
各个首府城市的年销售量的变化： 悉尼-18.2%，墨尔本-21.4%，布里斯班-12.9%，阿德莱德+0.2%，珀斯-5.3%，霍巴特-4.9%，达尔文-12.5%，堪培拉-6.2%；
这些数据仅仅包含已经成交的房屋，未成交的期房不计算在里面，直到完全建好成交才被记录；
鉴于最近两年期房销量较多，未来几年的房屋成交量也将走高。
业主降价率出现下滑
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业主降价率衡量的是初始定价与实际出售价格之间的差异。特指那些以议价方式出售，并以少于最初上市价格卖出的房产。
目前，业主降价率的平均水平在5.7%左右，与去年相的6.0%相比有小幅度下跌。
过去三个月，降价率出现明显下滑，从此前的6.4%跌至5.7%；
首府城市中，业主降价率分别为：悉尼4.9%，墨尔本5.0%，布里斯班，5.1%，阿德莱德6.0%，珀斯8.0%，霍巴特6.6%，达尔文8.2%，堪培拉4.5%；
降价率与去年相比出现下滑，悉尼-0.4%，墨尔本-1.1%，布里斯班-0.3%，达尔文-0.2%，堪培拉-0.4%；
其他地区出现上涨，阿德莱德+0.3%，珀斯+0.9%，以及霍巴特+0.5%。
物业待在市场上的时间变得比一年前要长
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物业待在市场上的时间衡量的是从上市的第一天到以议价方式签合约售出的那天的平均时间；
澳洲首府城市目前物业在市场上的平均时间为39天，而去年同期该数字为36；
首府城市中，悉尼房屋平均待在市场上的时间为32天，墨尔本31天，布里斯班57天，阿德莱德55天，珀斯79天，霍巴特52天，达尔文71天，以及堪培拉35天；
物业待在市场上的平均时间与去年相比出现下滑的城市有：墨尔本-1天，霍巴特-7天，达尔文-18天，堪培拉-9天
其余城市，物业待在市场上的平均时间均出现上涨，悉尼+5天，布里斯班+14天，阿德莱德+5天，珀斯+12天。
市场上房屋数量的增加导致了租赁市场疲软
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截至2016年10月底，过去12个月首府城市整体租金回报率下跌了0.6%，其中独立屋下跌了0.8%，公寓楼下跌了0.7%；
年租金增速下滑创下历史纪录，与一年前的租金上涨0.6%相比增速明显放缓
首府城市中，墨尔本租金上涨2.5%，霍巴特上涨6.4%，堪培拉上涨4.1%，悉尼持平
过去12个月，租金率下滑的城市有：布里斯班下跌1.1%，阿德莱德下跌0.1%，珀斯下跌9.8%，达尔文下跌12.1%；
墨尔本是唯一一个租金涨至历史高点的城市，其余城市租金均从历史最高点出现不同程度下滑，悉尼下滑1.4%，布里斯班下滑2.0%，阿德莱德下滑2%，珀斯下滑19%，霍巴特下滑0.1%，达尔文下滑24%，堪培拉下滑5.1%。
房价增速高于租金增速，租金回报率达到历史低点
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截至2016年10月底，首府城市整体租金回报率创下新低，跌至3.2%，其中独立屋的租金回报率为3.1%，公寓楼租金回报率为4.1%；
去年同期首府城市整体的租金回报率为3.5%，独立屋为3.4%，公寓楼为4.3%；
目前租金回报率达到历史低点的城市有：悉尼至3.0%，墨尔本至2.9%，堪培拉至4.0%；
其余城市租金回报率为：布里斯班4.2%，阿德莱德4.0%，珀斯3.7%，霍巴特5.3%，以及达尔文4.9%；
整体来看，首府城市中除霍巴特租金回报率持平以外，其他城市均低于去年。
原文出自：CoreLorgic
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