原创 | 在澳大利亚新州，为什么要将土地所有权登记处私有化？
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据此前报道，2016年6月，新州政府将原来的土地与房产信息局拆分成了五个部门，并将其中盈利的“所有权与登记服务（Titling and Registry Services）”命名为LPI，启动私有化招标程序。
LPI目前通过三个职能获得收入：文件登记服务（房产所有权转移和解除按揭贷款）、所有权与规划服务（创造或调整地块），信息递送（提供土地所有权记录等）。
澳大利亚土地产权登记系统堪称“世界级”的具有垄断性的土地产权登记系统，更是承载着数十亿澳元的经济活动，牵动着价值1.2万亿澳元的房产产权。不仅对房产市场和土地开发是至关重要的，对很多公共服务，如基建工程、紧急服务管理、应灾（指挥）等亦如是。
眼下新南威尔士州的土地所有权和登记业务部门即土地和房产信息中心（LPI）经营权即将售出，据了解这将是新年来首桩售价超20亿澳元的拍卖活动。
援引《澳洲金融评论报》报道，经过长达数年的竞拍沟通，根据现有消息可知：部分竞标候选人被告知，他们的联合财团符合新州顾问的审查，可参与3月30日当天举行的投标。
此次出售收益预期超过7亿澳元，新州政府打算将所得款项用于帕拉马塔体育馆（Parramatta Stadium）和澳新体育场（ANZ Stadium）的重建工作。
目前，全澳洲都在关注此次私有化进程。
据最新消息，本周四（2017年3月30日），新州政府将完成标书收集工作。估计，标底大约在20亿澳元。中标者将获得新州土地登记中心35年的运营权。
今天，《澳洲财经见闻》将为各位读者详细分析整个进程的来龙去脉，同时也收集了代表各民众团体利益的意见领袖对此事的看法。最重要的是，将会从多个方面阐述此次私有化可能对房产投资者产生的影响。
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一、私有化将导致买房成本增加
二、为什么要将土地所有权登记处私有化？
三、“私有化之梦”漏洞频出
四、新州政府计划不周全，“鲁莽“的代价谁来承担？
五、反对呼声愈演愈烈
一
私有化将导致买房成本增加
澳洲新南威尔士州政府将新州土地与物业信息服务部（LPI）私有化，意味着业主们买房时登记土地和物业的费用上涨25%。
《悉尼先驱晨报》早前就有报导，新州工党表示土地与物业信息服务部年收入超过6,000万澳元，无论是谁买下这个部门，都可以通过上调费用获得多达2,700万澳元的意外之财。
金融、服务与物业厅影子厅长巴尔（Clayton Barr）表示，如果私有化成功，每笔交易的产权登记和产权边界裁定费用将从109.5澳元增长至136.3澳元，增长了近27澳元。
这次费用上涨将适用于所有购买新房或现房时房屋所有权变更的申请。相当于把大家的日常交易费用上调近25%。”
巴尔表示：政府应该保留能够盈利的公有资产，而不是把它们“扔给”私人投资者。
财政、服务和物业厅长佩罗泰特（Dominic Perrottet）出面为私有化改革辩解：此次私有化进程将促使土地与物业信息服务部的定价“更简单、更公平”。部分价格会上调，部分价格也会下降38%，总体来说收费增减为零。
他说：“我们针对的是个人和小型开发商补贴大型商业地产开发成本的不公平局面，这一局面从现在开始改变。对购房人来说，产权变更的登记费用将减少最多近61澳元；8块地或少于8块地的小型开发案（占91%的开发比例）的规划申请费也会下降。”
先不论谁对谁错，谁真谁假。
到底新南威尔士州为什么要讲土地所有权登记处私有化呢？
二
为什么要将土地所有权登记处私有化？
新州政府认为私有部门最适宜进行技术投资，可惠及个人和企业客户。土地产权登记部门的私有化可以让消费者、整个行业和纳税人长期受益。
新州州长贝瑞吉克莲（Gladys Berejiklian）和财政厅厅长指出私有运营商会在新技术等上进行投资，大大改善整个土地产权登记体系。贝瑞吉克莲说：“预期受益包括，处理时间更快捷、全新的客户服务、更好的B2B服务体验以及促进技术和创新投资等。”
而且，新州政府仍将保留拥有所有土体所有权数据，这些数据也将保存在澳洲。政府也会从公众的利益出发，加大参与该机构运行的力度。”
一份由摩根大通（JP Morgan）和财政厅联合撰写的“意向书要求”文件中首次披露，土地产权登记处赚钱能力非常可观，该部门可以在繁荣的房产市场中赚取数十亿的利润。其中登记了390万地契的土地与房产信息局在2016财年的收入达到1.9亿澳元，利润为1.3亿澳元。
据猜测，如果能成功将登记处出租35年的话，新州政府可获得20亿的预付款，根据最新数据，经营登记处不到17.5年就能赚回20亿澳元。
而新州政府希望将拿到的预付款投入在Parramatta体育场、ANZ体育场的建设中。
澳大利亚基础设施合作伙伴（Infrastructure Partnerships Australia，简称IPA）组织也表示支持LPI私有化。因为后者可以为基础设施建设提供资金来源，以满足人口增长需求。IPA首席执行官布伦丹·里昂(Brendan Lyon)说道：“目前，南澳和维州也在考虑将土地产权注册业务私有化。一方面，他们也需要资金进行基础设施建设；另一方面他们也认为这是一笔低风险的交易。
听起来美好的“私有化之梦”，真的没有瑕疵吗？
三
“私有化之梦”漏洞频出
竞标财团具有避税嫌疑
新州相关人士呼吁在LPI转让交易完成前，所有标书都必须公开接受审查。同时所有投标人必须采用没有避税嫌疑的澳洲本地公司参与投标。
但事实上，据媒体报道，参与本次竞标的财团：海斯丁斯基金管理公司(Hastings Funds Management)携手退休基金First State Super、Link集团携手麦格理不动产（Macquarie Infrastructure and Real Assets）、Boreali旗下房产网站Teranet携手澳交所上市公司Computershare、私募巨头凯雷集团（Carlyle Group）。此外，另一家私募Affinity Equity Partners则于1月份宣布放弃参与投标。
从上市公司披露文件来看，上述部分企业存在一定的避税嫌疑。
例如，Link集团现金流为15亿澳元但缴税仅为200万澳元。Computershare公司2016年年报显示公司在百慕大、爱尔兰、英属维尔京群岛和荷兰等“避税天堂”设有大量子公司。与此同时，凯雷集团被指大发战争财。尤其是在伊拉克战争中，凯雷集团由于是军火领域的主要投资者，从战乱中获利颇丰。
私有化如果成功，买家需再缴纳额外保险费用
如果将该部门私有化的话，对于住房买家来讲，产权保险将会成为必须的了。举个例子：如果买家购买了一套140万澳元的房产，那么他就得支付约990澳元的产权保险费用了。
新州去年共收到递交的213,000宗过户申请，如果需要缴纳产权保险费的话，就算保守估计，成功的运营商（保险公司）将获得2.1亿澳元的收入，那35年下来（政府这一私有化的合同年限）就达到7440亿澳元。
但整个过程缺乏透明度、缺乏独立评估及公众开咨询令许多专业人士感到担忧。
按照新州政府目前的产权登记系统，屋主的产权由政府保证，出现问题的几率非常小。
新州测量师协会（Institution of Surveyors NSW）会长格林（Michael Green）表示，实行产权保险会破坏并最终取代政府的担保。
他说：“土地测量师以及那些法律行业的人士可能会承担更大的压力，因为建立土地所有权的风险增大，他们的客户需要支付更高额的保险费。”
本地工作机会流失
据新州工党获得的一份泄密文件显示，新州产权登记服务处私有化后，该部门数百个职位可能外流。
据《悉尼先驱晨报》报导，2月23日，工党拿着这份被标注著“敏感”字样的文件，在议会提问阶段，要求州长公开回答工党提出的顾虑，并问她是否能承诺这些工作会留在新州。
州长贝瑞吉克莲（Gladys Berejiklian）回应说，只有土地与物业信息服务部（LPI）的"管理”部门将被私有化。政府将会遵守以前做过的承诺，在私有化后四年中，该部门雇员的工作将会继续得到保障。
政府把土地与物业信息服务部分成了五个部门，以35年租约的形式私有化其中的一个部门——产权注册服务处（Titling and Registry Services）。这份合同预计能为政府带来20亿澳元收入，但是Fairfax媒体获得的信息显示，这个部门每年盈利1.3亿澳元。
Fairfax媒体表示，这份泄密文件有一栏有关“服务地点”的信息显示，私人运营者可以在一个“经过批准的、在新州之外的地点”提供这些“核心服务”。
工党担心近400个工作职位可能会被送往海外，因为草案合同中并没有明确承诺要把这些工作留在新州。
新州工党领袖弗利（Luke Foley）说：“卖掉产权注册服务部门是个错误。这将让许多体面的新州业主和商家承担被骗和出错的风险，而且服务肯定会涨价”。
他还说，政府已经有过这样的记录——承诺会继续雇佣澳洲本地人，但是却通过457工作签证引进海外工人。
四
新州政府计划不周全，“鲁莽“的代价谁来承担？
据最新消息，距离最后投标截止日一个月时，新州财政厅厅长Dominic Perrottet突然通知参与投标企业，土地产权信息处（Land and Property Information，简称LPI）的竞标价格必须下调10%。
一方面，因为LPI经私有化后必须缴纳商品服务税（GST），如果LPI价格不下调，消费者就必须为这额外10%的GST买单。
另一方面，佩罗泰特曾承诺LPI涨价幅度不会超过消费者物价指数（CPI）。
其实简单来说，就是新州政府在最后关头表示自己在筹备过程中他们忘了GST税，因此不得不再最后阶段作出调整，临时决定减少竞标价格的10%。这也意味着这次招标收入会减少2亿到2.5亿澳元。
从这一点而言，新州政府实属鲁莽。”
佩罗泰特发言人对此事回应：自2015-16年调研开始，政府就已经考虑过GST的问题。但是发言人拒绝透露有关细节，只是说政府在去年底向税务局申请裁决。在收到税务局裁定后，政府才决定必须缴纳GST。
据悉，新州政府的临时决定导致投标人措手不及。经相关人确认，土地产权登记机构的出售价格也因此受到影响。
反对党发言人巴尔表示：“必须撤销此次私有化进程。我们不能为这些议员的错误而买单。”
巴尔认为，从新州政府上述决定来看，新州民众势必会为政府的“短视和贪婪”而买单。他说道：“因为他们的无能，新州民众就损失了数亿澳元。”
五
反对呼声愈演愈烈
哪些机构反对？
反对LPI私有化的机构包括：
澳大利亚法律委员会
新南威尔士州律师协会
公共服务协会
媒体娱乐和艺术联盟
新南威尔士州历史委员会
新南威尔士州专业历史学家协会
新南威尔士州产权转让研究所
新南威尔士州测绘与空间科学研究所
新南威尔士州房地产研究所
澳大利亚业主协会
澳大利亚估价师协会
新南威尔士州咨询测量师协会
新南威尔士州测量师学会
澳大利亚量化测量师研究所
新南威尔士州乡镇测量师协会
房地产协会
机构为什么反对？
上述机构认为逐利的私营运营商会为了节省成本而牺牲服务质量，给新州土地产权体系的完整性造成影响；而后者又承载着数十亿澳元的经济活动，牵动着价值数万亿的房产产权。此外，机构认为私有化后会导致房产成本上升。
澳大利亚法律委员会（The Law Council of Australia）和新州律师协会（Law Society of NSW）均呼吁政府废除土地产权登记私有化立法。
在它们看来，注重利益的私有运营商可能会导致机构降级，有损澳大利亚堪称“世界级”的土体产权登记体系。
新州房地产研究所所长约翰·坎宁安（John Cunningham）认为：将LPI这一高效、安全和盈利资产进行私有化根本不具经济意义。
“产权关切组织”（Concerned Titles Group，简称CTG）成员、新州律师协会前主席玛格丽特·霍勒（Margaret Hole）指出，土地产权保障体系的削弱势必会导致产权保险需求上升。
其中，单笔交易产权保险费用高达4000澳元。霍勒说道：“我们，甚至我们的子孙后代或将为此买单（指支付额外保险费用）。”
对比目前：澳大利亚的产权证由政府提供担保，托伦斯保证基金（Torrens Assurance Fund 简称TAF）承保。后者向每笔产权证办理收取4澳元保费。如果客户因产权登记错误或欺诈遭受相关损失，TAF负责予以赔偿。
新州律师协会主席迈克·格林（Michael Green）说道：“随着生活成本逐步增加，目前4澳元可以买到的产权保障，房主就不应该多花4000澳元去额外投保。”
新州律师协会委托进行了一项1000人的调研结果显示，84%的受访者希望政府取消此次私有化进程。
受访者最大的担忧是土地产权相关欺诈风险（36%），其次是个人信息泄露给私营机构风险(28%)以及房价上涨风险（24%）。
格林说：“牺牲长期稳定的收入；裁掉数百名兢兢业业、技术娴熟的员工；冒着产权欺诈的风险；房价成本上升的担忧——这些因素都让LPI私有化看上去难以令人信服。”
新州政府似乎已经认定：私有化是解决一切经济和财政问题的唯一手段。
另外，据最新数据显示，新州政府每年要花1.5亿澳元在咨询上，这个花销甚至超过了许多政府部门的预算，新州政府对外部建议非常的依赖
也就是说，新州政府在过去两年内每周平均要在外部咨询上花掉300万元。这个金额超过了好几个政府部门全年的预算，包括州紧急服务厅（StateEmergency Services）以及公诉厅（Office of the Director ofPublic Prosecutions），后者的年预算还不到1.3亿元。
希望新州政府花大价钱做的咨询是物有所值，也希望新州政府的私有化计划是在咨询之后才作出的经过“深思熟虑”的决策。
本文作者：Anna阳映红，Cynthia高晨曦
本文
本文资料来源：澳洲金融评论报，澳洲人报，悉尼先驱晨报