只要10万,你就能在这个省会的任何区域买房?

2020-11-02 09:39

本文来自公众号:米宅(ID:MizhaiPlus),作者:大白

这个大城市是,郑州。

人口千万,GDP万亿,河南单核省会城市,中部中原城市群核心城市,中国国家中心城市,国际陆空交通枢纽,全国城市top20排行榜排13位~15位之间。

不是强二线也绝对是二线。

就是这样一座城市,今年的楼市可以用三个字来形容,太难了!

去年,郑州市场就已经很难了,没想到今年更难。特别是今年冬天,对郑州的开发商来说,雪上加霜。

去年11月一顿狂轰乱降之后,一些项目总算是保住了年终奖,保住了位置,保住了团队。

但今年到了10月底,至少有三个房企的项目总说,今年的销售任务完成率还不到40%。这样的成绩,对于项目部来说,意味着换人。

所以接下来的11月,一定会有一批开发商做最后一搏,促销力度和降价幅度一定是全年之最。

但,经过9月接连出现锤破底价的项目出现,从市场反映看,越来越多的开发商意识到,当下的郑州市场,降价已经不好使了。

现在愁的是没客户。一场声势浩大的降价活动,去化率还不到50%,这对开发商的刺激很大。

这意味着11月会有越来越多的开发商跟进,直接降价、人才补贴、月供补贴、低(零)首付、免息贷等等都会出现。

但,还远远不够。还需要更多足够新奇的促销活动来刺激更多的人走进销售中心。

如1元/㎡买房,买房送茅台,送特斯拉。这让之前买房送床被子,送壶油的业主们情何以堪?

不禁要问,一个市场要惨淡到什么情况,才需要开发商跌破底价+上贝壳分销+送车送茅台?

当下的郑州,只要你有10万,除了富人区北龙湖之外,所有区域你都可以买房房子,且选择很多。

当下的郑州,没钱和没资格已经不成为不买的理由了。只要你走进销售中心,你就买得起房了,且选择很多,关键看你敢不敢了。

所以现在对郑州市场有一个很大的分歧:

一方认为,郑州已经到了抄底捡漏的好时候了,或许不是钻石底,但也足够有价值了。另一方认为,房价反映一个城市的综合实力,郑州跌成这样,纵是有政策的原因,但终究是郑州这个城市不行。

持有第一种看法的,主要是在外地的河南人或者其它一二线城市的投资者,认为郑州这个城市是有价值的,短暂的楼市低迷回调反而是买入好时机;持有第二种看法的主要是郑州本地人,对于外地人的这种想法嗤之以鼻,还是太天真了。郑州市场绝不是短暂的低迷回调。

首先是惨淡。

从2018年开始低迷,直到今年开始惨淡。新房连一个热点行情都没有开出来。

其次是跑量。

从4月就开始跑量了。6月份主城区三环边开始疯狂跑量!

第三是跌破底价。

今年降出新低的价格实在是太多了。中介已经发不及了,买房者也看不及。早上中介发信息说万科捶破绿博底价,6000+不容错过;下午又发12000+买俯瞰北龙湖的小户型;晚上又说港区7000+可以买洋房。

这也是郑州很多买房人面对的实际情况,太多了,多的来不及去看了。

这就是郑州目前的楼市以及房价。

没有更惨淡,只有下月更惨淡。没有价格更低,只有下一个更低。

那么在这种情况下,我们该怎样看待郑州房地产市场呢?

我们要清晰地知道郑州这个城市的特性。它不是经济强市,不是全国性也不是区域级中心强市,国家层面也没有大资金、大项目的投入和支持,所以郑州本质上还是一个有很强壁垒的小市场。说的直白一点,就是郑州人自己玩。

你看北京、上海、广州、深圳,这些一看就是全国人民的北上深广,还有杭州、成都、南京等这类强二线城市,也都具备全国市场的特性,对全国资金很有吸引力。

郑州不是这样的城市。不仅郑州如此,中国除了前top10大城市之外,其它的二线城市都和郑州类似。

那么郑州这类城市房地产市场有什么特征呢?有三个特征:

1. 从楼市周期看,他们是跟随型城市。

怎们理解呢?就是它们做不了风向标,不会有独立行情。所以,它一定是在风向标城市启动之后再动的城市。

郑州是北方城市,北方城市的风向标有且只有一个,那就是北京。

郑州市场一定是看北京市场的。北京政策面没有松动,房价没有上涨,郑州就不会。北京今年的小阳春行情又创历史新高度,但政策面和信贷面没有刺激或宽松,所以我们现在对北京市场的一个基本判断是,北京成交量活跃,但上涨动力不足。

那么反映到郑州,就是市场不热,房价阴跌。

为什么呢?因为郑州的城市量级怎们可能和北京比呢?北京是一个中国存量市场最充分的一个城市,自住、改善、置换的需求旺盛,资金量是天量。所以,北京如果只是处在成交量活跃的阶段,郑州就只能是成交惨淡。

2. 从市场角度看,没有热点。

怎们理解呢?直白一点就是土拍,没有热点。

截止到9月底,郑州约有102块住宅土地出让,其中只有6块是微弱的溢价成交,其它的都是底价成交或者流拍。

房地产市场的冷热和土拍是直接相关的。

试想一下,如果郑州2020年连着拍几个地王出来或者几块高溢价地块出来,现在的市场会怎样?没有,一个地王也没有。仅有的一个“地王”,也仅比去年同区域成交地块楼面价多26块钱的。26块钱?仅这一个数字说明郑州土拍有多平静了。

市场没有情绪,市场就会低迷。这是不可避免的。

3. 从全国市场看郑州,双淡叠加。

郑州不具备风向标的特性,所以大周期内是跟随一线。小周期内就是遵循楼市基本淡旺季规律。楼市淡旺季规律就是上半年会有一个传统的旺季,下半年特别是到年底会有传统的淡季。

所以,目前郑州市场基本面是:新房成交很差,开发商开盘很小心,基本上都是低开;二手房议价空间普遍10%,部分虚高房源高达15%。

说到这里,其实大家心知肚明一件事,郑州是有机会的。

无论你是想再等等,还是最近就要下场,你都不能否认郑州作为二线城市中明星城市,作为一亿河南人的牵挂,它一定是有价值。

当下的郑州正值破鼓万人捶的高冷时刻。有人伺机抄底,有人打心眼儿里嫌弃,有人摇摆不定。

那么郑州的机会适合谁呢?

从全国市场看,如果你是外地人跨城买房,郑州不是你当下的好选择。有更好的城市可以选。跨城选择的基本原则之一是买入时机。上面我们说了,郑州是跟随城市,没有独立行情。参看北京市场,大概率明年郑州也不会有明显行情。

而当下的中国楼市“轮流涨”的趋势已明,路径也逐渐清晰可循。郑州还远没排上队。

所以对于跨城买房还是建议选择当下趋势更明确的城市,如没有资金实力的限制,广州、上海、珠海、重庆、武汉、杭州等,都各有各的购买逻辑。

单纯看郑州市场,如果你是本地刚需、改善置换需求,当下的个别区域可以看看了,比如白沙。在这一轮市场回调中,白沙是最先、也是回调最到位的区域,没有之一。

经过两年的市场横盘,新房选择有限,二手房的价格基本上已经坐实了,想选到合适的房源很难,但不是没可能。

另外一个值得关注的区域是滨河国际新城,这个片区的缺点就是贵。但是在这一轮新区价格回调中,滨河回调幅度是非常明显的,2000+是有的。我还是之前的观点滨河15000以下的房子是值得的,但也看项目,看小区。

还有我之前一直DISS的杨金和鸿园片区。特别是杨金这个片区就是典型的什么都很差,唯一不差的就是价格贵。但如果目前在售的项目能回调3000+,或能精装变毛坯,来一批特价房15000,好品牌可以再加1000,接下来大家可以期待一下,注意选择开发商。

对于没什么地域限制购房者可重点看东区,无论新房、二手还是法拍,都可能是某些人进入东区的最好机会。

对于专注低价捡漏的可以关注几个开发商在郑的项目,融创、金科、荣盛、华侨城、阳光城,以及正商、建业、永威等名企的项目。

好,我们来总结一下:

1. 从楼市周期角度看,郑州没有独立的上涨行情,它是跟随型城市。

2. 从市场角度看,没有楼市热点。特别是土拍市场。

3. 遵循楼市小周期,今年只有越来越惨。明年会有回暖,但基本面大概率不变。

以上三点就是郑州房地产市场的特性。

认清这三点之后,那么对于在郑州的买房人,你需要明白3点:

1. 在郑州,除非买到大涨前,否则不会买了就涨很多。如何买在大涨前,郑州主要看北京就行,北京启动9个~12个月之后,大概率郑州就会跟上。

2. 因为存在楼市小周期,所以淡季和旺季的时候,同一套房源的价格是有波动的。一套房子在高峰期和市场低迷期有10%~15%价格波动是正常现象。

3. 把郑州房价放在全国的房价体系中看,郑州目前的房价体系是匹配郑州这个城市的量级的,是合理的。长沙、重庆的房价因为某些原因是低于这个城市价值的。但郑州不是。

4. 从全国市场看,郑州对外地跨城购房者来说还不是好的买入时机,当下还有更好的城市。

你能明白这4点,你就该知道,在郑州买房,你的心态一定要放平。特别是郑州本地人应该庆幸,每一次调整都给你一个低价位买入的机会。

因为行情差,房价本身就在低估;如果买在低估,再选择对房源,即使没淘笋,也能达到淘笋的效果;行情差,楼市处在低估,无论新房二手价格都好谈,特别是新房,开发商为了能让你多看它一眼,真的是诚意满满。

本文来自公众号:米宅(ID:MizhaiPlus),作者:大白

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