最高法院案例｜预约合同签订后，双方间是否成立事实本约的认定

预约合同签订后，双方间是否成立事实本约的认定

——当事人之间虽只签订预约性质合同，但嗣后一方履行主要义务，对方接受的，应认定双方之间成立事实本约关系。

标签：｜预约合同｜性质认定｜事实本约｜房屋买卖｜合同解除

案情简介：2006年，实业公司与通讯公司签订购房协议，约定了房屋位置、面积及价款，同时约定“待购房合同签订时，已支付1000万元定金自动转为购房款”。随后，实业公司交付房屋。2008年，实业公司取得该房屋产权证。2009年，双方就场地使用权、过户税费、付款分期等问题反复磋商，未达成一致。2010年3月，实业公司发出合同解除函。同年5月，通讯公司诉请继续履行。

法院认为：①预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断合同系预约还是本约根本标准应按当事人意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系具体内容。如当事人存在明确的将来订立本约意思，那么，即使预约内容与本约已十分接近，通过合同解释，从预约中可推导出本约全部内容，亦应尊重当事人意思表示，排除此种客观解释可能性。②本案中，案涉购房协议明确约定了房屋位置、面积和价款，具备正式房屋买卖合同主要内容，可直接据此履行而无须另订本约，但当事人在协议中又约定继续磋商及自动失效条款，表明当事人一致认为在付款方式等问题上需进一步磋商，并明确在将来订立一新合同，以最终明确双方之间房屋买卖法律关系具体内容，故仅就案涉购房协议而言，其性质应为预约。③对当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立协议即简单加以认定，而是应综合审查相关协议内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。本案中，当事人在签订购房协议时，通讯公司已实际交付定金并约定在一定条件下自动转为购房款，实业公司亦接受通讯公司交付，在签约后交付房屋，通讯公司亦接受该交付。而根据购房协议预约性质，实业公司交房行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋法律关系情形下，实业公司该行为应认定系基于与通讯公司之间房屋买卖关系而为交付。据此，由于实业公司在该房屋买卖关系中主要义务就是交付案涉房屋，依《合同法》第36条、第37条规定，可认定当事人之间达成了买卖房屋合意，成立了房屋买卖法律关系。因本案不具备单方解除合同的法定解除情形，故实业公司发出解除函，通讯公司在法定期间内通过起诉方式提出异议，该解除函不产生解除合同效力，故通讯公司要求继续履行诉请应予支持。

实务要点：认定当事人之间形成本约还是预约，不能仅依协议约定，而应综合审查相关协议约定内容及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系性质作出准确界定。

案例索引：最高人民法院（2013）民提字第90号“某通讯公司与某实业公司等房屋买卖合同案”，见《成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》（审判长辛正郁，代理审判员司伟、沈丹丹），载《最高人民法院公报·裁判文书选登》（201501/219:11）；另见《预约与本约的区分与界定——申请再审人成都讯捷通讯连锁有限公司与申请再审人四川蜀都实业有限责任公司、一审第三人四川友利控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案》（司伟，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·案件解析》（201401/57:190）。

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阅读提示：本案例摘自天同码。天同码，是北京市天同律师事务所借鉴英美判例法国家的钥匙码编码方式，收集、梳理、提炼司法判例的裁判规则，进而形成中国钥匙码的案例编码体系。《天同十八部》已由法律出版社出版。