以房抵债受让人能否依据《执行异议和复议规定》享有物权期待权？
以房抵债受让人能否依据《执行异议和复议规定》享有物权期待权？
以物抵债是法律规定的债务清偿方式，只要不违反法律的禁止性规定，应当承认以物抵债协议的效力。参照最高院《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，如果以房抵债受让人满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的以房抵债协议；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）原债权真实合法有效；（四）非因受让人自身原因未办理过户”四个条件，能否排除执行？既然合法有效的买卖合同可以排除执行，为什么合法有效的以房抵债协议不能排除执行呢？司法解释虽然没有将以房抵债的情形明确作为可以排除执行的情形，但应当承认以房抵债受让人的物权期待权。
附最高院民一庭观点
抵债受让人依据《执行异议和复议规定》第二十八条主张物权期待权，法院不宜支持，主要理由是：
（一）以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示
从前述法律规定看，在当事人签订买卖合同时买受人才能对不动产产生物权期待权。以物抵债协议当事人并没有买卖的合意，抵债受让人仅希望实现其金钱债权，物的交付只是金钱债权履行的替代手段，其不能产生对物之交付的期待权，故不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定。即便有些情况下当事人签订了商品房买卖合同，其基础也是以物抵债，法律关系未发生实质变化。如果商品房买卖合同未能履行，抵债受让人仍然可以主张原债权。
（二）《执行异议和复议规定》第二十八条不宜作扩大解释
有些案件扩大解释了《执行异议和复议规定》第二十八条规定第一项和第三项，即认为可以将以房抵债协议视为当事人签订了合法有效的不动产买卖合同，原债权已经转化为购房款。该种扩大解释并不符合该规定的条文主旨。
公示公信原则是物权变动中的一项基本原则，物权期待权缺乏公示，应严格限制其适用范围，不宜扩大解释。物权期待权的成立依赖于买卖合同当事人的履行进度，第三人无法通过查阅不动产登记簿获得权利信息。赋予抵偿受让人物权期待权必定会损害其他债权人的利益。对物权期待权予以保护主要基于社会政策考量，使购买不动产的人不必担心被法院强制执行，维护交易安全。抵债受让人并无予以特殊保护之必要。此外，《执行异议和复议规定》第二十八条制定背景是不动产登记存在滞后性，该问题可以通过物权法规定的预告登记制度解决，即抵债受让人的利益可以通过其他途径获得保护。
（三）抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则
债权的效力一律平等，不因成立的先后、发生的原因而存在优劣之别，已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权。如果赋予抵债受让人物权期待权，能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。
（四）抵债受让人享有物权期待权增大法院甄别虚假诉讼的负担
以物抵债协议仅需当事人签字即成立，买受人无需再履行缴纳购房款义务，当事人极易伪造以物抵债事实，以逃避强制执行。由于缺乏足够的履行事实和技术手段，法院难以判定以物抵债事实是否真实存在。即便有些当事人签订的《商品房买卖合同》经过网签，能够确定签订时间，但是当事人是否存在原债权债务，仍然难以判断，使得物权期待权的保护问题复杂化，审理难度较大。如果将以物抵债协议纳入《执行异议和复议规定》第二十八条的适用范围，将会有更多案件诉至法院，增加法院负担，不利于将司法资源分配给最需要法律保护的当事人，不符合诉讼经济效率原则。
结语
以物抵债协议能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应从制定司法解释的本意，对社会造成的影响以及法律的价值判断等角度综合考虑。以物抵债协议与买卖合同存在区别，其系金钱债务的替代履行，不宜认定抵债受让人对抵债不动产产生物权期待权。如果赋予抵债受让人排除执行权利，将损害其他债权人的利益，损害债权平等原则，亦违背《执行异议和复议规定》第二十八条的条文主旨。当然以物抵债情况较为复杂，有些抵债受让人实际占有使用抵债房产多年，当事人除了办理过户登记手续之外，其他债权债务已经结清；有些抵债受让人支付了部分购房款，是否有必要对以物抵债的情况进一步细分，有待司法实践继续总结经验，进行探讨。