房地产企业所得税汇算清缴--企业所得税预缴税务处理
一、预售房屋基本概况
（1）房屋预售的基本概念
房屋预售：房屋预售也称商品房预售,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
（2）房屋预售条件
根据我国《城市房地产管理法》[3]第45条规定，商品房预售应符合下列条件：
①预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；
②已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
③持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
④按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
⑤已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
⑥法律、法规规定的其他条件。
（3）预售特征
①房屋预售是一种附加期限的交易行为。
商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。
②房屋预售具有较强的国家干预性。
由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。
二、预售阶段取得预收会计处理
政策依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）
未完工开发产品的会计处理：
预售开发产品取得预售价款时，由于房屋未交付，企业未履行合同中的履约义务，客户也未取得开发产品的控制权，不符合会计收入确认条件，只能先在预收帐款中进行核算，待开发产品竣工后具备收入确认条件时才可确认收入实现。
(1)收到预收款时
借：银行存款
贷：预收帐款
注意：预收是否含有增值税，要看企业实际做账。
(2)预交增值税
借：应交税费—预交增值税
贷：银行存款
借：应交税费—应交城市维护建设税（7%）
—教育费附加（3%）
—地方教育费附加（2%）
贷：银行存款
预缴增值税后，应直至增值税纳税义务发生时（主要是交付）方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。
（3）预交土地增值税
借：应交税费—应交土地增值税
贷：银行存款
注：土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
三、税务处理
国家政策
国税发〔2009〕31号规定，签订预售合同是确认收入的要件 ，但由于预售年度无法准确核算成本，因此暂时按照预计利润率核定成本， 预售收入×预计计税毛利率=预计毛利额，计入当期应纳税所得额， 待完工后就核定成本与实际成本的差额进行调整。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局按下列规定进行确定：
（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
河南省政策
根据《河南省地方税务局关于对加强房地产企业所得税和土地增值税管理有关事项的公告》(河南省地方税务局公告2011年第9号)规定，第一条
1.按期预缴
实行查帐征收的企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。
计税毛利率按下列规定进行测算确定：
(1)开发项目位于郑州市城区和郊区的，不得低于15%。
(2)开发项目位于省辖市城区及郊区的，不得低于10%。
(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。
(4)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
对开发项目内配套建设经济适用房、限价房和危改房的，以及经济适用房、限价房和危改房项目中配套建设的商铺、车库、车位等产品的，应按不同项目分别核算预售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计毛利额。不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。
四、企业所得税应纳税额的计算
国税发（2009）31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品取得的收入口径暂按以下公式计算：
企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1+税率或征收率）
例1：甲房地产开发企业（一般纳税人）2018年8月开发A房地产项目，于2019年8月A房地产项目处于预售阶段。当月A房地产项目取得预收款800万元，假设A企业按月申报，当月除期间费用20万元，除外无其他可税前扣除项目，企业所得税（预计毛利率15%）。
A项目销售未完工开发产品取得的收入=800/（1+9%）=733.94万元
甲房地产企业当月企业所得税应当确认的预计毛利为=733.94*15%=110.09万元
甲房地产企业当月应纳所得税额=（110.09-20）*25%=22.52万元.
五、季度申报
月（季）度预缴时，将预售应纳税所得额填入A类申报表第四行“特定业务计算的应纳税所得额”
《国家税务总局关于修订2018年版企业所得税预缴纳税申报表部分表单及填报说明的公告》（国家税务总局公告2019年第23号）将《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（A200000）第4行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次的填报调整为：从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额。房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出预计毛利额填入此行。与此前相比，删除了“企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整”和“本行填报金额不得小于本年上期申报金额”这一表述。
也就是说2019年7月1日以后，开发产品完工后，结转实际收入和成本，允许在月季度申报时转回销售未完工商品预计毛利额，由于涉及到调减，预计毛利额填报金额可以小于本年上期申报金额。
六、预收年度的汇算清缴
需要填写年表A105010（视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表）
七、案例分析
（一）房地产开发企业分两期开发，一期为公寓，二期为别墅。该企业销售未完工开发产品计税毛利率为15%。
2017年一期开始预售，预收帐款——一期2017年末贷方余额为6000万元，期初余额为0，当年预缴土地增值税120万元。
2017年度
（一）应纳税所得额计算
根据国税发[2009]31号第八条、第九条，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按照预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，应调增应纳税所得额6000*15%=900万元；
根据国税发[2009]31号第十二条，企业发生的土地增值税准予当期按规定扣除，应调减应纳税所得额6000*2%=120万。
综上，该企业2017年企业所得税应纳税所得额为900-120=780万元。
（三) 申报表填写
八、预收阶段企业所得税纳税期限
企业所得税按年计征，分月或者分季预缴，年终汇算清缴，多退少补。自年度终了之日起5个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。