房屋租赁合同承租人与实际使用人不一致的裁判规则

本文是君之道思考的第 400 期文章

有时房屋的承租人虽签订租赁合同，但并非房屋实际使用人。当纠纷产生但承租人与实际使用人不一致时，出租人该向谁主张权利呢？

依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国公司法>若干问题的规定（三）》（简称《公司法司法解释三》）第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。在公司设立后，公司对发起人签署的合同表示确认或实际享有和履行了合同的权利义务，合同相对人请求公司承担责任的，人民法院应予支持。

根据该条，在租赁纠纷中，若发起人为设立公司而签署租赁合同，供成立后的公司使用的，出租人可以选择请求签订租赁合同的发起人，也即签约承租人承担责任。这符合合同的相对性原则；若成立后的公司作为房屋实际使用人，实际享有和履行了租赁合同的权利义务的，出租人也可以选择请求实际使用人承担违约责任。实践中中，根据案件的具体情况，法院对于签约承租人、实际使用人承担责任的具体处理规则存在不一致的情形。本文将结合司法裁判观点进行分析，以探寻实践中的常见处理规则。

一、仅租赁合同的签约承租人承担责任，实际使用人不承担责任

无证据证明租赁合同项下的义务转移至实际使用人的，根据合同相对性原则，法院认定签订合同一方为房屋的承租人，应向出租人承担违约责任。出租人与实际使用人因不存在租赁关系，不承担违约责任。

最高人民法院在（2018）最高法民申2049号案中经审查认为，二审判决认定烟台振华公司为诉争房屋的承租人并无不当。烟台振华公司作为承租人与东升公司、振华购物中心签订《租赁协议》。随后，烟台振华公司注册成立淄博振华公司，为淄博振华公司控股股东、实际控制人，将其所租赁的淄博新天地购物广场房产交由淄博振华公司使用，并与东升公司商定租金由烟台振华公司通过淄博振华公司支付。上述事实表明，烟台振华公司和东升公司是《租赁协议》的当事人，是案涉房屋的承租人和出租人。淄博振华公司与东升公司之间就诉争房屋不存在租赁关系。烟台振华公司并未提交充分有效的证据证明《租赁协议》各方当事人已就变更诉争房屋承租人作了书面确认或者烟台振华公司在《租赁协议》项下的义务已转移至淄博振华公司。烟台振华公司是《租赁协议》项下的承租人。《租赁协议》被认定无效后，东升公司有权根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，请求烟台振华公司支付占用费。

二、房屋实际使用人承担主要责任，签约承租人承担补充责任

实际使用人独立行使租赁合同项下的全部权利和义务，法院认定实际使用人为租赁房屋的实际承租人，应承担相应的违约责任。但是，作为租赁合同的签约方，虽未实际履行合同，但也未与出租人解除租赁合同，法院认定签约承租人对出租人的损失存在过错，需承担补充责任。

最高人民法院在（2018）最高法民申520号案中认为，吉通公司与山西财大签订《房屋租赁合同》后，云天公司经太原市工商行政管理局注册登记成立，租赁房屋由云天公司独立经营，进行管理、装修、使用和收益，《房屋租赁合同》由云天公司实际履行。山西财大对此表示同意并与云天公司结算房屋租金以及水、电、暖等其它费用，全部租金发票抬头都是云天公司。可见，山西财大、吉通公司和云天公司三方合意，将《房屋租赁合同》的实际履行主体变更为云天公司，云天公司作为该租赁房屋的实际承租人，由其独立行使房屋租赁期间承租人的全部义务和权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，云天公司应按合同约定支付房屋租金和水、电、暖费用，其未按约支付，应承担相应违约责任。吉通公司虽未实际履行合同，但作为合同的签订方并未明确以书面形式和山西财大解除合同，转移合同全部权利义务给云天公司，也未积极督促云天公司按约交纳租金等费用，对造成山西财大的经济损失存在一定过错，故二审法院根据查明的事实，判决吉通公司对云天公司不能清偿的欠付租金、水电暖费及其利息部分承担补充赔偿责任并无不妥。

三、实际使用人与签约承租人一起向出租人承担连带责任

一些法院认为，实际使用人实际占有并使用了租赁房屋，且交纳了部分租金的，属于实际履行了合同项下义务，因此认定实际使用人为出租人与承租人之间的债务加入，与承租人一起对出租人的债务承担连带责任。

北京市第二中级人民法院在(2020)京02民终4668号案中认为，黄慧娟与元亨利公司的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。中联公司、袁浩卿实际占用诉争房屋进行办公、居住，袁浩卿以自己名义交纳了部分租金，中联公司、袁浩卿实际履行租赁合同义务行为的，可以认定为债务加入，元亨利公司、中联公司、袁浩卿应对租赁合同纠纷所产生的债务承担连带责任。

四、小结

从以上分析可知，实际中，法院对于承租人与实际使用人不一致情形责任承担处理的裁判规则，主要是恪守合同相对性原则以及审查租赁合同项下权利和义务是否转移，是否由实际使用人实际履行合同权利和义务。

对于签约承租人，未与出租人解除合同，或无证据证明已将租赁合同项下的全部权利义务转移至实际使用人时，则其作为合同当事人的签约承租人一般需向出租人承担责任。

对于实际使用人，经法院审查确认其独立行使租赁合同项下的权利和义务，则被认定为实际承租人，需要向出租人承担主要违约责任。若仅部分履行合同义务，则也可能被认定为债务加入，与签约承租人一起向出租人承担连带责任。

因此，为划分权责界限，避免纠纷，出租人、承租人、实际使用人三方应及时签署变更协议，如承租人与实际使用人签署经出租人同意的转让协议，或由出租人与实际使用人签署租赁协议，签约承租人退出租赁关系，以此实现租赁关系项下的权利和义务全部转移至实际承租人的目的。

文/叶秀旻律师