高新CID上的改善型住宅—— 龙湖.天鉅项目实探

改善  不仅只是多一间房

文 | 十三

房99对2019年1-8月西安主城豪邸项目曾做了一组数据统计,数据显示,高新CID龙湖天鉅以188套销售套数,约8.65亿元销售金额占踞了销量套数和销售金额排行榜首。

▲图:2019年1-8月西安主城区豪邸销量排行  来源:房99

作为西安的龙湖“天字系”作品——龙湖.天鉅位于高新CID核心位置,定位为改善型住宅,是区域目前唯一在售的住宅产品,首批产品一经推出,便引来全城高净值人群的关注。

▲高新CID规划图

上周,十三就前往项目去实地了解。

关于项目

项目位于西安西沣路(西安电子科技大学北侧),处于高新CID板块。占地面积约100亩,约3亩1栋12户的产品规划,定位为改善型住宅。
目前每平方米均价在2.4万+,一房一价,纯毛坯,物业为龙湖物业(相对来说,龙湖物业的口碑还算是不错的)。
据我向项目销售了解,项目目前销售面积在170㎡-190㎡之间,为纯叠拼,到访客群主要多为在高新三期工作且有改善需求的客户。
▲项目沙盘实拍
据开发商宣传此项目容积率在1.45。纵观大西安近几年土地出让情况,不难发现低容土地(容积率≤1.5)成交占比在逐年下降,供给面的断代,也让市场上现有的低密度产品成为资本聚焦点。较少的容积率使得住户人均资源利用空间大大增加,充分享受小区园林、配套、物业服务,隐私性也更高。

关于配套

交通 : 地铁6号线,(预计2020年后开通,在建状态),高新云轨(规划线路全长约27.5km,北起地铁3号线鱼化寨站,南至洨河公园)

自驾:项目位于高新三期区位,两侧分别是西沣路和西太路两条南北主干道。向北依次是西长安街、西部大道、南三环绕城高速贯穿东西。

▲项目地图位置

公交:项目周边也有数条公交线路,离项目较近的公交站点为:北雷村站,其涵盖公交路线728路、4-16路、173路、916路、333路、4-11路、4-31路。

我是乘坐公交车333路行至北雷村,沿201国道向西南步行约190米即可看到项目。(步行至项目时,需注意道路安全。)

▲北雷村站公交线路实拍

▲北雷村站公交线路实拍

商业:项目拥有阳光天地购物中心(位于项目北侧西部大道与博士路交汇西南角)、万科里·生活广场。项目地处高新CID板块,拥有板块内的未来小镇、梦想之瞳等规划。

医疗:拥有西安国际医疗中心、高新医院、西安长安友谊医院等医疗资源,目前三甲综合医院—西安国际医学中心,已正式投用。

教育:项目周边高校颇多,有西安电子科技大学、西北大学、西安外国语大学、陕西师范大学、西安邮电大学、西北政法大学等高校。项目位于兴隆街办,兴隆街办将规划10所学校新建学校。

▲兴隆街办新建学校

旅游:项目东边临近潏河湿地公园、周边还有沣河梁家滩湿地公园、秦岭国家级生态资源带、西安城市生态公园等。

▲项目区位图
在售楼部看盘时,我留意到在大厅入口左手边,售楼部将龙湖天鉅项目的不利因素做了公示,具体到项目的每栋楼,也是非常贴心的一个细节,方便了购房者可以根据自身要求来做购房选择。

▲项目不利因素公示

还有一点值得注意,我从项目出来,发现其周边未见大型商超,生活配套并不完善,周边临近村落,人口密度大,项目地处西沣路段,车流量相对比较大。总的来说周边配套有待完善,项目所处板块有待发展。

▲项目周边实拍

关于户型

在我去看盘前,通过网络渠道到了解到,龙湖天鉅建筑的立面设计是秉承“中魂西技”的建筑理念,在整体建筑采用西方石材建构的同时,将中国楼宇的窗棱、斗拱、屋檐的建筑手法进行融合。

建筑门头选用干挂石材黄金麻,优于传统的湿贴工艺,建筑表面效果更为耐久美观。主墙面采取同色系真石漆,匹配精雕檐口,具有耐候性、抗碱性、持久性等特性,装饰构件为深咖色。

▲项目效果图
园林景观以“玉带护园·天鉅八记”为主题,选用龙湖五维景观之人文系列,融合长安八景,五进式归家礼序,(一进登堂、二进仪门、三进大厅、四进里坊、五进宅院的五进式礼序空间)打造“一带两轴八院”空间结构。
园区北侧,还将打造老中青三大年龄段综合性康体乐园。

▲园林实景

龙湖·天鉅,打造上、中、下叠拼设计,户内首层有7.8平方米的阔尺宽厅,顶层约80平方米的瞰景露台,底层拥有前庭后院。据向置业顾问了解,上叠赠送瞰景露台 ,中叠赠送半阳台  下叠赠送前庭后院。

我实拍了180㎡下叠的样板间。

户内一层入口处有公卫,可打造成干湿分离设计, L型宽厅,厨餐 U型操作台,室内通风采光非常不错。

▲一层户型图

▲样板间一层实拍

户内二层为居住区域,主卧自带卫生间,避免日常起居的相互打扰。公卫干湿分离,可有效避免空间污染,在满足大空间主卧的情况下,二层其余两个卧室可打造成儿童房与客房。

▲二层户型图层

▲样板间二层实拍

地下扩展空间可打造桌球、棋牌、视听、游艺的休闲娱乐休闲空间。拉伸全家庭兴趣广度。

▲地下扩展空间样板间实拍

如果说首次购房考虑的是房价,那么对于二次购房的改善者来说更看中的就是房子价值。改善型需求的住房不是“多一间房”,对于追求更高居住体验品质生活的人来说,其更关注关注房屋的自身品质、地段、生活配套等。

龙湖.天鉅近高新地段、较低容积率、品牌开发商等优势必会吸引很大一部分有改善需求购房者关注。但就目前来说,项目虽处高新CID,周边配套并不完善,板块区域内的诸多配套都还处建设发展状态,环境配套相比浐灞等地优势也并不是那么显著。所以对于需求为改善的购房者来说,选房时更侧重哪个方面就是需要好好考虑了。

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