那些炒房客们，到底过得有多苦？
一直都是二小姐写别人的剧本
今天，终于有人从他的视角，来写二小姐的剧本了《那些炒房客们，到底过得有多苦？》
二小姐怆然一笑
兄弟，你get到真相了
本文部分段落鸣谢微信公众号：武汉买房
7点39分抵达武昌火车站
来不及梳洗整理
大巴已经等在停车场
马不停蹄赶往大光谷
中午吃过午饭
深度大回环
再回马枪杀到阳逻
一路小跑看完3个盘
傍晚21点抵达火车站
赶往长沙，继续重复
……
16个小时
142公里
这就是那帮人上周六全天
在武汉留下的足迹
哥跟了半天，已经头昏脑涨
猛补一觉醒来
发现他们还在群里热火朝天的讨论
武汉到底值不值得介入
如果以“房住不炒”的理论定义
他们确实买的很多房子，自己都不会住
杭州有12套、无锡南京有10套、上海有3套，手上还能倒腾出1000万现金……
已经到如此阶段
还把自己往死里逼
到底是X生活不协调，还是游戏不好玩？
哥对这帮人的态度，
一向是不赞美不挖苦无所谓。
所谓“买房/炒房”，不止钱多，
更重要的是，你吃不了这个苦。
不能只看见贼吃肉，看不见贼挨打。
不止身体上的痛苦，精神上的摧残更甚。
“坐在茶室打几个电话，动不动操纵一个城市房价”的炒房客，哥没见过。他们所谓买房进阶，就是一场心力交瘁把自己往死里逼的过程。
二小姐倍感荣幸
我为我爱的人写过很多剧本
没想到有朝一日有人也会从他的视角为我二小姐写剧本
以下是此番武汉考察简单的汇报梳理工作
数据鸣谢：世联地产/泽平宏观
武汉
九省通衢，楚中第一繁盛处
它位于中国主要经济地带的地理中心
改革开放前，武汉GDP一度仅次于上海、北京、天津，1978年仍位居全国第十。后随着东南沿海城市凭借着地理优势、国家政策在改革开放道路上加速奔进，武汉步伐明显落后，2002年武汉GDP跌落至14位，历史最低位。
2004年抓住中部崛起战略的机会，武汉谷底反弹，2018年GDP达到1.5万亿元，雄踞中部地区首位，占湖北全省GDP的近40%，全国第九；
武汉最大的一张王牌是交通区位
它地处长江与京广铁路大动脉的十字交汇点，历来有“九省通衢”之称，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽、长江中游航运中心。距离北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市都在1000公里左右，“米”字型高铁网辐射大半个中国。
武汉第二张王牌是高校资源
武汉有84所高等院校，其中2所985，5所211；2018年有97万在校大学生，全国第二，仅低于广州。这些毕业生在毕业之后，优先选择留在武汉工作定居。
武汉是传统的工业重镇，以武钢、东风汽车等为代表的国企是武汉的经济支柱，2018年武汉市的企业前10强，有9家均为国企；
但武汉的民营经济发展明显薄弱。2018年武汉民营经济增加值占GDP比重为42.7％，比湖北省平均水平要低10个百分点，分别比杭州、重庆、成都、南京、天津都要低17.8个、8个、6个、3.7个和2.8个百分点，在十大城市中处于末位，民营经济活力不足。
在沿海经济发达省份，民企早已已经是科技创新的主要力量。以江苏省为例，全省每100元GDP有55.6元由民营企业贡献，高新技术企业70%是民营企业，全省2/3的企业研发投入在民营企业。民营企业已成为江苏创新驱动、转型发展的主力军，浙江省就更不要说了，民企比例更高。
民企是区域创新的主力之一，武汉“国强民弱”的问题，将对创新转型步伐形成制约，是武汉进一步发展需要解决的痛点。
武汉是中国中部崛起的战略支点
它的王牌在于交通区位和高校资源
它的劣势在于民营经济占比偏低，甚至低于他的江湖地位，而民营经济是一个城市最终能甩开其它竞争对手，战略性胜出的王牌之一。
广大新增人口的就业和吸纳
不能仅靠国企
而武汉2018年企业前10强
90%是国企，偏科严重
房产投资是长周期投资
而武汉在长跑方面，有一个明显软肋
需要被我们职业投资客注意
今年以来，武汉楼市持续降温、二手房价格也持续下跌，楼市和房价的走向趋势基本明确，也就是：新房供应激增，二手房成交乏力，进入下降通道。
4月份，武汉二手房价整体均价为17,261元/平方米，较上一个月跌幅为1.86%。武汉市各行政区除了汉南区处于微涨状态之外，其它行政区均呈现下跌趋势，绿油油一片，其中汉阳区的跌幅最大，达到1.8%。下文全部图表及数据转载自世联评估。
本段落作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！
>>> 江岸区均价为21,030元/㎡，对比2019年3月的21,281元/㎡，跌幅为1.18%。
图片来源：世联评估
>>> 江汉区均价为19,984元/㎡，对比2019年3月的20,144元/㎡，跌幅为0.79%。
图片来源：世联评估
>>> 硚口区均价18,595元/㎡，对比2019年3月的18,914元/㎡，跌幅为1.69%。
图片来源：世联评估
>>> 汉阳区均价为16,224元/㎡，对比2019年3月的16,526元/㎡，跌幅为1.83%。
图片来源：世联评估
>>> 洪山区均价为18,221元/㎡，对比2019年3月的18,335元/㎡，跌幅为0.62%。
图片来源：世联评估
>>> 江夏区均价为13,361元/㎡，对比2019年3月的13,387元/㎡，跌幅为0.19%。
图片来源：世联评估
>>> 青山区均价为16,278元/㎡，对比2019年3月的16,561元/㎡，跌幅为1.71%。
图片来源：世联评估
>>> 武昌区均价为23,270元/㎡，对比2019年3月的23,575元/㎡，跌幅为1.29%。
图片来源：世联评估
>>> 东西湖区均价为14,127元/㎡，对比2019年3月的14,260元/㎡，跌幅为0.93%。
图片来源：世联评估
>>> 汉南区均价为7,224元/㎡，对比2019年3月的7,088元/㎡，涨幅为1.92% 。
>>> 黄陂区均价为10,042元/㎡，对比2019年3月的10,085元/㎡，跌幅为0.43%。
图片来源：世联评估
武汉和大部分国内城市的显著区别是
武汉特别大
武汉市面积 = 8594平方公里，十三个区，等于5个伦敦，11个纽约，80个巴黎。美国《国家地理》杂志把武汉评为中国最大的广域城市，基本等于一个袖珍省份。
从全国来看
武汉 = 深圳 × 4（深圳面积1996平方公里）
武汉 = 香港 × 8（香港面积1104平方公里）
武汉 > 上海（上海面积6340平方公里）
武汉 > 广州（广州面积7437平方公里）
从全球来看
武汉 = 东京 × 4（东京面积2188平方公里）
武汉 = 纽约 × 11（纽约土地面积789平方公里）
武汉 = 新加坡 × 12（新加坡面积716.1平方公里）
武汉 = 巴黎市区 × 80（巴黎市面积105.4平方公里）
这些数据能让你理解武汉之大了吧？
对房地产投资来说
城市骨骼过大，不是好事
需要足量的人口去填坑
极其庞大恢弘的泛武汉都市圈
需要时间玫瑰的发酵
武汉楼市略显尴尬
城市极大，城市骨架的极速拉伸需要足够量的人口及产业的导入，而民营经济的软肋导致没有足量的企业来吸收这部分人口，资源的发展不平衡局面需要时间来慢慢化解；
从产业品设计层面，刚需产品供不应求，导致万人摇号；同时伴随着高总价高端化的改善产品门可罗雀，是的，武汉新房摇号火爆的背景下依然有无数高端产品滞销。
二小姐的判断是：
在武汉，投资千万记得买刚需产品，改善型/高端化/大户型没前途，因为接盘侠数量不足；
今年武汉楼市的趋势已明显，稳中有跌，作为外地投资客，纯投资不必介入；武汉将在目前的价位上横盘相当长一段时间；
武汉本地小刚需，有武汉房票，上上上；因为“时间长”这个指标能光滑你的波动率；武汉本地投资客，如能摇到性价比较高的刚需投资房，也可以硬着头皮上；其它产品都可暂避风头。
武汉可投资，但有明显软肋，需要等待时间玫瑰的发酵，才能绽放。近期开不了花，二小姐今年就不去了。
银河系十八线地产专家二小姐
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