南京西路1550号程氏父子旧居 / 开普饭

程氏父子旧居位于常德路的南京西路1550号，独立式花园住宅，1922年由英国克明洋行设计，砖木结构，包括一幢形式特别的三层八角形住宅建筑和一幢四层楼房。中西合璧风格。八角形住宅如同一座城堡，八面高墙中间有大理石的阔型楼梯，庭院后面又建有四层十六间楼房，其中二.三层与庭院相通。程霖生在破产后此住宅归四明银行承受（后来辗转归华侨银行），解放后为协进中学，现是公安机关。

当时程氏在今南京西路常德路口有地产数十亩，坐北面南，地段优越，气势雄伟，程霖生便选定这一块地的西半部与常德路转角处建程氏新宅，面南沿南京西路建门楼，门外安放石狮一对，在口字形正宅门前广场，筑池养鱼，以鱼与余同音，借得口采；正宅内侧，环以游廊，大小房间数十间，配以当代最豪华的陈设，但程霖生对此高度物质享受仍不满足，他甚至还考虑到宅外环境的协调。

第五批上海市优秀历史建筑

上海市第三次全国文物普查不可移动文物名录：310106945190000240 程霖生住宅民国南京西路街道

经营中程谨轩既以自己的信用和拥有的地段优越的地产押与他人而取得贷款，又接受他人的房地产抵押而放款，前者用以筹措资金，后者用以控制押款人不得把产业卖与他人。他勾结地保对当时尚属农田菜圃的西区田主人巧取豪夺，在地价节节上升的地产市场，真是左右逢源，在他手里的一元钱，往往可当二元甚至三元来用，由于上海的繁华商市原是从今南京东路外滩向西延伸，也是以今南京东路为中轴，向南北两侧展开的，地价以今南京东路外滩，即今和平饭店的基地为最高（1899年每亩价规银18500两），向西逐步递减（同年在今南京东路浙江路口华联商厦基地地价仅合前者的半数为9500两），至若南京西路今国际饭店店址，当时尚属农地的地价每亩价银只数百两。其差距常以倍计或数十倍计。当程谨轩意识到上海的地价普遍上升的同时，特别注意到西区地价上升的势头，必甚于已繁盛的中区，于是他不遗余力把其所拥有的资金和所有能够调动取得的信贷，大量购置酉区地产，并以新购的地产再押款，再购置。所置产业有多达数十亩、两面出马路的建房基地（如今南京西路常德路口静安公安分局和南京西路1522弄整弄花园住宅群址），有三面出马路面积近百亩的大块地产（如南京西路、北京西路与石门二路交叉地段即德义大楼和王家沙花园路两侧的和合式花园洋房等基地）。而事态的发展证明，西区自成为租界新区后，市政建设日臻完备，人口不断增多，华洋巨贾也纷纷从租界中区迁往西区营建住宅（如英商汇丰银行大班在南京西路西康路口所建居住的红砖巨大建筑物及其以西各个相连的花园住宅群等），过去每亩地价数百两至千两左右的基地，在3～5年内竟涨至万两以上，此时程谨轩遂能从其投资不久新置地产上涨的地价中，取其增值的一小部份用以偿付本产业抵押贷款的本息，或出售其中一小部份，得款建房，谋求更大、更多的厚利。这就是程谨轩得以成为上海巨富的秘密。

程谨轩自成为上海屈指可数的巨富以后，他不象我国许多成功的工商业者深知创业之不易，而兢兢业业。这也许因为他致富得来甚便的原故。他对下一代也缺少应有的家庭教育。他有两个儿子，长子是个聋哑残疾人，不问世事，生一子名程贻泽，为程谨轩长孙。次子名程霖生，染有鸦片癖。据说霖生的吸食鸦片还是乃父怂恿的，因程谨轩认为：染上鸦片瘾便不大可能涉猎他事，不会冒风险，可以保全其千百万家产，但后来的事实，并不如此。当程谨轩逝世，千万遗产由程霖生掌握后，其生活之豪奢，涉猎世事之荒唐，远非乃父生前所能想象。

程霖生继承父业后，继续由东向西扩展，购买了大批地皮。到上世纪三十年代初，程霖生就一跃而成为上海滩上新一代的“地皮大王”。程霖生在遗产中的静安寺处的20余亩大块基地上，除营造了供自家居住的深院大宅外，东段地块则由程谨轩长孙、前三育体育会会长、优游足球队领队程贻泽作球队训练场地。后来，程霖生嫌厌练球带来的烦嚣，决意要其侄把练球基地移至北京西路泰兴路口的程家老公馆的大院里。程霖生便在此处建造有34幢接连式、门前带花园的住宅群（南京西路1522弄），以地段优势，开间宽阔，环境优雅蜚声沪上。此处住宅以每月租金高达300余银元的金额出租，这就无形中限定了承租户多为拥有私家车的“四轮阶层”中的外国侨商和“高等”华人，达到了程霖生择邻的要求。

当年，陶行知秘密从日本回上海，就住在同乡程霖生公馆（泰兴路306号）内隐藏起来。陈独秀也曾在程公馆里住过。程霖生资助上海“一·二八”抗战，也为东北义勇军捐资。他还暗中出钱营救过共产党人陈延年和柯庆施。肇嘉浜河道上的“谨记桥”也是程霖生捐资修造的。

程霖生的胞侄程贻泽，由于酷爱体育活动，广交体育界知名人士，所以在泰兴路360号住宅内配有舞池、篮球房、弹子房和游泳池等，屋前大院则是一片足球训练场。程贻泽组织了一个私人足球队，取名三育队，后改名为优游体育队，同时还组织了篮球队、网球队。

程贻泽在南京西路石门二路口投资建成的德义大楼，是幢旅馆式的公寓。在程贻泽的安排下，经常保留相当一部分空房，供那些远道而来的外地客队球员住用。这里和一般住家的公寓有所不同，这座建筑在原设计构思中并未考虑住户的餐饮、晾衣等需要，所以每个使用单元都没有厨房和阳台，和现在开发的许多商务酒店很相似，也可以算是上海最早的酒店式公寓。

在程霖生叔侄的破产清理中，南京西路的德义大楼及其北面的石门二路41弄（旧称王家沙花园）整个产业归福源钱庄接受（后来转卖与中国银行），南京西路1522弄花园公寓住宅34幢由债权团转卖与振华纱厂老板薛文泰。程霖生在南京西路常德路口的住宅归四明银行承受（后来辗转归华侨银行）。程贻泽在北京西路泰兴路口的住宅作价归同安公司所有。至于各行庄对程氏的信用贷款，统依英商爱尔德洋行和业广地产公司的估价升值35％作价了结。程氏破产后不能再过以前的豪奢生活而迁出原居，所有的古玩、字画、图书、家俱等，有的出卖偿付零星债务，有的出卖以充生活所需，这时他才发现过去所购得的古书、名画，许多都是赝品，愤恨之余，意扬言要报复，特别是以万元购得的“石涛”残山水画，曾计议要通过上海某“闻人”对仿制者下手，使这位蜚声海内外的画家为之不宁，但不久传来程霖生病故的消息，这一阴谋也就告吹了。