原创 l 预查封后能否解除商品房预售合同？
原创 预查封后能否解除商品房预售合同？ 作者：王怀志 郑宏宇
前 言
在开发商与购房者签订《商品房预售合同》并办理了商品房预售合同登记备案手续后，因购房者的自身债务问题，其债权人可能向法院申请预查封购房者所购房屋，或者，按揭贷款的购房者出现“断供”导致按揭房屋被预查封（此种情况往往开发商提供了阶段性连带担保）。
上述情形下，如果预查封的房屋被执行，均可能导致开发商实际并未收到房屋预售全部价款，却失去了对预售房屋的全部权利，从而遭受损失，且笔者在为数家开发商服务过程中均已发生该类案例。
针对上述情况，笔者分析认为，开发商作为权利受害人，在符合条件情形下，有权要求解除商品房预售合同，申请中止对房屋的执行并且解除预查封，从而避免开发商承担损失，在此通过本文列出相关案例以供借鉴。
昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初2735号
案情简述
2014年7月29日，原告云南澜宇房地产开发有限公司与被告刘峻宇于签订了合同编号为a2-幢第1108号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告以贷款方式购买原告开发的位于昆明市盘龙区龙泉街道办事处天宇桃园1号地块第a-2幢第11层1108号商品房。房屋总价款为1037302元，刘峻宇支付了购房首付款317302元。
2014年8月15日原告与刘峻宇及中国农业银行股份有限公司昆明官渡区支行（以下简称为“农行官渡支行”）签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定农行官渡支行向被告发放贷款720000元用于向原告支付上述剩余的购房款，由原告为被告的上述贷款承担阶段性连带担保责任。原告已于2015年6月15日将上述商品房交付于被告。因被告未按《个人购房担保借款合同》约定按期偿还贷款本金及利息，致使原告承担了阶段性担保责任，代被告偿清其所欠的全部贷款本息716722.8元。原告承担连带责任后，被告一直未偿还上述款项。原告认为被告违反购销合同和借款合同约定的按期归还借款本息的义务，导致原告承担了保证责任，严重侵犯了原告的合法权益，属于严重违约，致使原告合同目的不能实现，造成《商品房购销合同》无法继续履行。
鉴于此，原告诉请：1、请求人民法院确认解除原告与被告签订的合同编号为天宇桃园a2-1108号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并判令被告刘峻宇协助原告办理撤销《商品房购销合同》及《合同补充协议》登记备案手续；2、请求人民法院判令被告刘峻宇向原告返还天宇桃园1号地块第a-2幢第11层1108号价值1037302元房屋。
昆明市盘龙区人民法院做出判决：
1、原告云南澜宇房地产开发有限公司与被告刘峻宇签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2018年10月21日解除；
2、驳回原告云南澜宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
宜兴市人民法院（2013）宜执异字第0021号
案情简述
2009年12月29日，江苏省宜兴市江南水乡度假村有限公司（以下简称江南公司）与孙有英夫妇签订预售商品房买卖合同，首付款108万元，余款400万元由孙有英夫妇、江南公司与交通银行宜兴支行签订了房产抵押贷款合同。因孙有英夫妇未按约还款，交通银行诉至江苏省宜兴人民法院。宜兴法院判决孙有英夫妇偿还借款本金、利息等373万余元，江南公司承担连带清偿责任。
毛文光与孙有英等民间借贷纠纷一案，宜兴法院预查封了孙有英购买的西渚镇云海间11号别墅，并判决要求孙有英夫妇对偿还毛文光1000万元承担连带清偿责任，后该案经申请立案执行，江南公司提出执行异议，要求中止执行措施。
江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷一案，宜兴法院于2013年9月17日作出民事调解：解除江南公司与孙有英于2009年12月29日签订的商品房买卖合同。
宜兴市法院依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，作出（2013）宜执异字第0021号裁定书，裁定中止对宜兴市西渚镇云海间11号的执行。
一、商品房仅办理了商品房预售合同，未办理商品房买卖预告登记的，购房者对该房产不享有任何预期物权及物权。
《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。如开发商与购房者就涉案房屋的买卖签订了商品房买卖合同，但尚未办理产权过户登记手续，涉案房屋的所有权人尚未发生变更，仍应为开发商所有。
商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，经过登记备案的商品房预售合同仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同，在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人。如涉案商品房仅办理了网签，尚未办理商品房买卖预告登记，出卖人即开发商仍是法律意义上的产权人，购房者对该房产不享有任何预期物权及物权。
二、法院对房屋的预查封与购房合同的解除不冲突，即法院预查封不影响商品房买卖合同当事人行使约定解除权。
根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称通知）第十五规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。'第十八条规定：'国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”可见，被预查封的商品房并未登记在被执行人名下，即从该商品房物权属性角度来看，被执行人并未取得该商品房的物权，预查封强制执行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期待型财产权利，该种财产权利因合同履行过程中存在的不确定性，而分为正向发展的合同履行利益和逆向发展的合同灭失利益两种。
基于此，预查封强制执行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期待性财产权利，包括物权和到期特定债权。在预查封强制执行措施的商品房买卖中，商品房买卖合同解除并不违反预查封的效力。理由为：
1、商品房买卖合同解除并不违背预查封申请人的预期。该种财产权利因合同履行过程中存在的不确定性，而分为正向发展向物权方转化并最终转化成的物权，以及逆向发展向特定到期债权转化为并最终成为确定的到期债权。尽管物权方向转化是正常一般意义上的预期结果，但不可否认的是预查封时商品房物权毕竟尚未发生变动，合同履行的不确定性并导致产生查封执行的标的变为到期债权是且应该是预查封申请人当时预见的结果之一。
2、商品房买卖合同解除行为并不属于妨碍执行的行为。虽然商品房买卖合同被解除，使得预查封申请人失去了对商品房处分并受偿的权利，但该合同解除行为在客观上并未导致商品房的所有权在预查封前后产生不一致的效果，即预查封前后商品房本身的物权均未发生变化仍处在出卖人名下，亦在发生物权转移至他人名下以及商品房上设定了新的权利负担的结果。同时，预查封措施本身并不具有消除合同履行过程中不确定因素的功能，并未改变预查封申请人的预期，所以合同解除行为虽然“妨碍”了对商品房本身的执行，但同时产生了执行被执行人对出卖人到期债权的符合预期的结果，故商品房买卖合同解除并不违反预查封的效力，所以商品房买卖合同可以解除。
3、因购房者单方原因致使商品房买卖合同的目的无法实现，合同解除的条件已经成就，开发商亦可行使解除权。
商品房买卖合同出卖人订立合同的目的是出售房屋、取得购房款。在上述案例中，开发商在承担还贷保证责任后，买受人拒不向开发商支付相应款项，开发商获取房款的目的就落空。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，也就是说如果买受人无法足额支付房款导致买卖合同无法继续履行，对方可以请求解除合同。
三、商品房买卖合解除后，法院针对涉案房屋的执行行为应停止。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在类似按揭贷款的商品房买卖合同解除后，需要处理买受人与开发商、买受人与银行、开发商与银行之间产生的合同关系及如何返还相应款项事宜。
1、如果买受人支付首付款后，其余款项是开发商做担保向银的贷款，不宜将买受人从银行所借款项全部返还买受人。出卖人应当将收受购房者首付款本息及购房贷款分别返还买受人和银行。具体指，出卖人向买受人返还的购房款为买受人直接向开发商支付的首付款及利息，对于银行贷款的部分应当为总贷款额减去开发商代为偿还的部分，如有剩余返还买受人，如不够应当从购房首付款及利息中扣除。
2、如果买受人支付首付款后，其余款项虽然也是银行贷款，但是通过买受人个人行为完成的与开发商没有关系，那么出卖人将收受的全部购房款及利息返还买受人即可。
3、合同解除后，人民法院的执行行为已没有法律基础和事实基础，应依法停止对房屋的执行，解除预查封，但法院可就开发商应退还给购房者的购房款继续查封、扣押。也就是上文所述逆向发展的合同灭失利益，即是指商品房买卖合同解除后，被执行人（购房者）因此获得包括出卖人返还的购房款等财产权利，也即被执行人（购房者）对出卖人享有的到期债权成为被查封的对象。
【总结】
由于市场变化和房地产政策的影响，与商品房买卖有关的借贷、抵押、执行、建设工程等仍然存在大量的纠纷案件，某些个案也会影响到其他关联案件的处理。
笔者认为，律师在代理案件及法院在审理案件时，都应树立整体的系统观念，注重案件之间的关联性从而综合运用法律手段为当事人化解风险和避免损失。
（笔者注：具体案件中能否支持解除合同还应结合实际情况和证据分析而定，本文目的是作出启发和思考，读者不应以本文作为提起诉讼的依据，还应咨询专业律师）
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