照母山，真的好吗？
（实景图）
最近很多人好奇，照母山为什么突然成了重庆「豪宅」「高价房」最集中的地方。
我写过几个项目。
200万，300万，500万，1000万，2000万，甚至还有7000万的庄园独栋...
有没有身体被掏空的感觉...
照母山为什么会是这样？
其实我之前说过，照母山的背后是一套典型的重庆楼市价值逻辑。
我们从三方面去看。
01.
土地价值推导
做一个有意思的土地价格推导。
2016年5月，照母山，出让一块地，楼面价7600元/㎡+
同年6月，石桥铺，出让了一宗商住用地，成交楼面价5472元/㎡
2018年1月4日，照母山，再出让一块地，楼面价11393元/㎡
1月30日，中建五局拿下杨家坪动物园附近一宗地，楼面价7946元/㎡
2019年，照母山，没有供应，以后几乎也不会再有
这时，九龙坡的地，价格去到了7200-13549元/㎡
而中央公园出了几块地，却全部突破万元，最高接近12000元/㎡
大家都有一个疑问，到底是什么决定了重庆土地价值？
1）地段价值
2）行情
3）土地规模
4）容积率
5）参与者
是这几个吗？
如果要拎出来2个最关键的点，会是什么？
应该是地段价值+土地规模
为什么？
因为规模大，开发商就有了腾挪空间，时间换空间，面对行情的波动和不确定性，更好平衡整体的利润预期。
而且重庆人比较喜欢大盘。
这个土地价值，在重庆百试不爽。
照母山是，滨江路是，中央公园也是。
光跟重庆人讲地段？
NO！
要地段+大。
这一点，恰好是照母山的土地价值所在。
这是其一。
02.
新区的成长力
从上面土地成交数据可以看出，照母山无论是楼面价的绝对值，居然要高于大部分传统核心成熟区域的地块。呈现出来的新房价位，居然和滨江豪宅不相上下！
凭什么？
这就是新兴区域的价值增长能力！
拿照母山说，我们好好盘点一下，发现这样几个关键点：
1）区域红利
当下重庆，北区仍然是城市主力发展区域，中央公园、礼嘉、悦来、蔡家等高关注度的区域，都是在北区。照母山，是北区众多新区里，最快成熟的区域之一。
2）物理距离
照母山距离观音桥等传统核心区比较近，距离各大新区，距离适中，随着城市扩张，恰好处在了几何中心。
3）产业
7月，阿里宣布“包括阿里云、B2B、零售通、口碑、大麦、阿里影业、蚂蚁金服、菜鸟、等经营团队，已全部在重庆完成入驻！”
同期消息，腾讯西南总部大厦，将在8月正式启用！
巧的是，它们落户的地方都在照母山附近。
再结合此前已经在星光大道、光电园附近形成的总部办公集群，照母山的产业人口迅速增加。
目前的数量和质量，都是超过江北嘴的！
4）配套
最后，是基础设施配套能逐步成熟。
交通上，“开山通海兴渝州”两江新区发展的七条金字大道，环绕照母山。
已开通的5号线和未来的15号线，形成横纵十字交叉型轨道。
教育资源，你可能没注意，照母山教育资源很厉害。
星湖、星辰、金州是两江重点新打造的学校，两江人小+一中国际部，是传统顶级名校资源，外加重庆第一所国际学校--重庆耀中。
配齐了。
全新的重庆市人民医院，重庆重点打造的市级三甲综合医院；周边还有著名的金山医院，以及重医附属儿童医院礼嘉分院；是照母山的医疗服务配套。
（重庆市人民医院 效果图）
生态公园，4000余亩的照母山森林公园就不说了，照母山的水库资源，也异常丰富。
（实景图）
当看到平静舒缓的水面，这是在欧洲还是美国呢？
不，这是在照母山。
除此之外，200万方的金州商圈，在未来2年左右，就逐步开业运营了！
这一套发展史，就是新区的成长力，他是一个从无到有的过程。
底子好，受重视，那么，价值的飞跃，顺理成章。
03.
产品逻辑
这是关键一环。
区域价值和配套是基础条件，产品是关键要素。
地段超级牛X，配套也很方便，如果房子本身不行，那也会很LOW。
照母山的豪宅、高价房，除了客观外部条件，他有优质的产品做支撑。
这样才形成了一个紧密相连的闭环。
1）“终极物业”
照母山最新的高品质物业，主要为大平层或者别墅这类住宅形式。
这两种形态，被视为最理想的居住形式。也是很多人的“终极物业”。
他们的买家，只要喜欢，对价格的在意度比较低。
关键是货要好，设计、用材、品质细节、生活方式等等方面，只要足够优质，真的不缺乏买家。
因为大家都向往美好的事物。
于是，照母山顺势出现了一些设计、品质、环境都非常上乘的住宅。
放几张我最近看的一个照母山项目的实景图片。
什么感觉？
墙、植物、屋檐瓦片，很浓的中式风。
在传统的文化元素下，没有浮夸奢华，有的是品质的厚重感，让人肃然起敬。
注意那个三段式步梯，显然是设计师有意为之，是不是特别有‘更上一层楼’的感觉？
有一个门头的特写。
什么感觉？
传统的风格款式设计，结合现代化的建造技术和材质，稳重大气、底蕴深厚。
走进看，墙面也并不是简单处理，而是用流水、台阶、金属线条构成。
还有这个紫铜质感的连廊，细腻的工艺让人赞叹。
高品质的住房，终极居所，细节往往更能打动人。
就像图中的这个楼盘--天玺。
2）土地条件
项目的土地条件本身，一定要好。
好在哪里？
要能兼顾自然资源与城市资源。
就像天玺。
这块地有几个特点
其一，它的规模比较大，有30万方，容积率1.5，是个低密度大盘的底子
其次，他恰好背靠岚峰山，面朝黄桷湖，前低后高，是一个“背山面水”的上佳地形；而项目本身，几乎没有规划任何商业！是个极其难得的纯粹居住区。
同时，他的城市配套资源，非常丰富，周边拥有了商圈、优质学校、地铁、医院，甚至还包括不远处的一个大型游乐场欢乐谷。上图可以很直观的看到
商圈附近，有山有水，低密大盘。这三样土地要素，只能说「非常稀缺」。
这是黄桷湖的实景图。
在城市中，能拥有这样的资源，可遇而不可求。
3）产品本身
应该也是基于土地的条件，碧桂园把他们“天”字系的高端产品放到了天玺项目。在重庆，是第一次。
据说，碧桂园这个项目的规划设计，是集结他们全国范围内的设计精英，经过近百次的讨论，再优化，最终才确定了项目总体规划和「新中式」的产品体系。
对于这个盘，呈现出的细节，尤其是实景样板区，的确让很多人彻底放下了抵抗。
从示范区的路上开始。
这个情景，让人想象到，每到夜晚，回家的路上，伴随着黄色的灯光、石板路和两旁的竹子，顿时就隔绝了城市的喧闹，回到了过去那个“条条坊巷通院子，院子深处有人家”的场景。
这样的场景对于现代人来说，已经有点奢侈。
这条巷子叫“碧堂巷”，往前走，就是大门。
门前有定制的门头，有两盏壁灯，还有一对抱鼓石，上等汉白玉！有一句话，叫做“前一对抱鼓石，立的是富贵功名”
当建筑带上了文化，吸引力倍增。
不过这些也是中国传统文化的精妙。
进到院子里面，同样也是应了“无围不成院，无墙不藏气”的传统理念。
院子里的洞天。在这个场景下，估计有需求并且有实力的人，不刷卡是走不出这个门了。
这个楼盘，其实大家平时讨论的不多，因为他是一个纯改善项目，别墅、大平层，只有极少量洋房和高层。整个楼盘虽然不小，但一共只有不到950套房。
相对比较小众。
这恰好也是照母山新盘的现状--品质顶尖，数量稀少。
天玺目前在售的房子，也不多。
大平层和独院别墅。
独院别墅很特别。
我找了一套原始结构图。
（一楼）
采用的是L型布局。
这样做，开间更宽，达到了近10米！采光也就更好。
（二楼）
结构上特点是承重墙很少，并且比较方正，这样可利用和可改造的空间就大。
（三楼）
注意看结构，在楼梯旁边，还预留了电梯井位置。
并且拥有前后花园，多露台、多阳台。
据说，现在有最低首付首期10万买别墅的机会...
除此之外，还有一些大平层在销售，套内大约200㎡左右，也有样板间。
纯板式大平层用到了2梯2户的配置，拥有私家玄关！
双套房，功能上是4居室+1独立书房。
最震撼的是，站在8.7米开间的大阳台上，眺望远方，没有遮挡，收下了整面黄桷湖！
（样板间）
看完天玺，其实你会发现，一定是这样的优质产品，再搭配区域价值，产业、配套价值，以及生态资源，才成就了如今的照母山。
当然，也是照母山成就了当今这些新贵豪宅。
把他们聚在了一起！
好，还是不好？
当然是好。