年金险是年轻时投保一笔钱，退休以后每年都能领一份养老金，领到身故。投保进年金险的钱会以3%~4%的复利增值。30岁起投保，每年投入20万，连续投10年，一共就是200万，然后既不退保也不再投保，60岁后每年可以领取30万，保证领取20年，领取约606万。现在大多数人活到七八十岁已经极为平常，2018年中国的平均预期寿命是77岁，其中上海是83.13岁，我就以83岁为例好了。如果活到83岁，一共可以领取约727万，年复利是3.95%，换算成单利，每年是12.83%。要是活到90岁，一共就是约939万，当初只是投保了200万，差不多是本金的5倍，年复利是4.166%，换算成单利17.63%。如果把这200万拿来买房，你能保证房子接下来每年能以12.83%或者是17.63%的速度增值吗？而且是连续53年、60年。哪怕是现在也不可能。以下这张图是深圳、广州近一年来二手房的房价走势图：
深圳的二手房房价只上涨了2.57%，广州不跌反降，下降了约1.71%。可以看到，哪怕是人口在不断流入的一线城市广州和深圳，也不可能实现每年保持10%以上的速度增长，更别说其他城市了。当然了，如果参考美国的房价，把时间拉长到40年、50年，年均涨幅其实也能和年金险差不多，但如果扣除掉1~3%的房产税，再加上一旦房子要出租，找房屋管理公司来打理，又会产生一笔不小的开支，所以整体算下来，其实和年金险持平，甚至可能不如年金险。无论如何，中国的房产税也肯定是会收的，只是时间早晚的问题而已。一方面是为了给地方政府筹集收入，另一方面是调节收入分配。实际上我国有部分城市已经在试行房产税政策了，现在只是上海和重庆在试点，之后肯定会陆续在其他城市落实，到时候加上房产税，房子的收益又会大打折扣。而且就中国目前的房价情况而言，接下来可能会再涨，但涨幅也不会太高。房子虽然兼有投资属性，但本质还是用来居住的，所以还是要看需求。恒大研究院在《中国住房存量报告：2019》中就指出，改革前中国缺房子的家庭户数占比是47.5%，住宅面积连1亿平方都不到，而在2018年，城市每家住户平均占有1套房，中国整体住宅面积也远超10亿。可以看到，房子供给基本平衡，其实没有再像以前那么短缺了。此外，中国人口老龄化也是影响房子需求的一个重要因素。中国新生人口从1990年开始就出现大幅下滑，2000年起一直在1500万附近徘徊，而且根据预测，新生人口还会再持续下滑，2025-2030年前后约1000万。也是在此期间，中国人口出现见顶，开始负增长。到了2050年，中国人口和2024年相比将减少1~2个亿。人口的大幅度减少，也意味着到时将有大量的房子被释放。我们可以参考邻国日本。日本的老龄化就很严峻，2014年前后，日本平均每4个人里有1个以上是老人，与此同时他们的房屋空置率快突破14%。15年后中国也将面临这一挑战。2035年中国的老年人比例将超过1/4。现在日本有些地方已经在推出“免费送房”，外国人也可以申请。以房养老其实还存在一个悖论。这些年房子价格肉眼可见的飞涨，很多人都把房子当储蓄财富的工具，所以以房养老，并不是你一个人才想得到，很多人都会这么想。80后现在最大年纪的是40岁，也就是说他们20年以后就会步入老年生活，90后是30年以后。假如所有的年轻人都打算通过以房养老，20年起每年都会有几百万、乃至几千万套二手房释放，那时肯定还有一批一手房同时建成，再加上已故人口空出来的房子，未来中国的房子供给将大大超过需求，到时候房价可能真像马云说的一样：房子如葱！而且太高的房价对我国的实体经济也大为不利。一方面是抑制了大家的消费能力，同时也鼓励了投资者把钱投入房地产而不是实体。以下是2017年四大行的贷款流向，个人住房贷款几乎是制造业的3倍：实际上一个国家的核心竞争力还是在科技。这个从几年前的“中兴事件”就可看出，因为没有掌握核心技术而被美国卡了脖子，不仅业务瘫痪了几个月，甚至倒贴了十多亿美元。目前我国在全球的主要优势是劳动力，但这很容易被取代，无法形成壁垒。政府去年的基调就是坚持房住不炒，不将房地产作为短期经济刺激的手段，同时要推动制造业高质量发展。年金险可以锁利终身，属于刚性兑付。未来能领到多少，合同上都会写清楚，可以给到我们一笔确定的钱。房子则不然，它有涨也有跌，没人知道未来是否会出些某些黑天鹅事件导致房价暴跌。日本的房地产价格在上个世纪也曾出现大幅上涨，其中东京住宅的房价在1985-1990年间涨了约2.5倍。不过这样的涨幅并没有一直维持下去。1985年9月日本签订了“广场协定”，日元开始大幅升值，导致出口严重下滑，经济随之衰退。为了提振经济，日本央行下调利率和扩张货币供应。后面为了控制通货膨胀，央行又连续加息，最终刺穿了房地产泡沫，15年的时间内暴跌了近65%，数以万计的家庭为此陷入绝境。同时又由于日本的老龄化非常严重，购买房子的需求又很少，日本的房价直到现在也没有恢复到原来的高位。美国的房地产市场则是在2006年经历了一次大崩盘，3年内跌幅超过30%。2001年美国经济衰退，政府为了刺激经济，推动房地产发展。由于有钱人没什么购房需求，他们就把目标指向了低收入人群。政府不仅把利率降低到了1%，鼓励他们用“浮动式利率”，还立法要求金融机构给他们发放贷款。在此期间，有些公司为了扩大市场，不惜推出“0首付”，指不用还首付，给利息就好。同时降低了借款人的门槛，没有收入，没有资产也能买房，吸引了很多没有能力还贷的人。后面美国的房价的确是一路高歌猛进，短短几年的时间，总体涨幅竟超过去30年，但是到了2006年底，美联储突然将利率从1%提到5.25%，导致大量的人还不起贷款，最终房地产崩盘，还引发了次贷危机。从历史看来，房地产存在极大的不确定性，一次黑天鹅事件足以让存储在房子上的财富化为烟灭。如果在你准备卖房前刚好就出现类似日本、美国房价暴跌的情况，那将会对你的养老造成极大的影响。一旦像日本一样，同时存在房子大量供过于求的情况，房价很可能无法再次回到高位，到时候房子反而成了块烫手的山芋，卖也不是，不卖也不是。所以以房养老其实不如用年金险养老保险。通过出租房子，把每个月收的房租费攒起来，到时候也可以用来养老，但有一个问题很关键，多久才能回本？租金回报率，是指一年的租金和房价的比值，以下是中国100个城市的房子租金回报率：可以看到中国房子的租金回报率极低，尤其是一线城市，广州1.69%，上海1.48%，深圳1.38%，北京1.37%。平均在1.5%左右。1.5%的回报率什么概念呢。一套500万的房子，每年的租金是7万5，要66年才能完全收回当初买房投入的钱。这就很尴尬了，如果30岁时把房子租出去，就要等96岁才能回本，如果是40岁，那就是106岁，也就是说身故了都不一定能回本。但投保年金险就不一样了，还是举开头的例子。30岁开始每年投保20万，连续投保10年，也就是200万，然后也不退保，继续放20年，60岁以后就能每年领取30万，66岁就能领回本了，72年能翻1翻，如果活到89岁，一共就是900万，比出租房子划算很多。如果你的房子不是买在一二线这种人口大量涌入的城市，30年以后阻碍大家买你房子的原因，不是房价太高，也不是买的人少，很可能是因为房子太旧！众所周知，房子老化是非常快的，尤其是中国的房子，很多豆腐渣工程，质量特别差，往往十几二十年就已经旧到不行了，比如墙壁掉落，水管漏水，电线老化等等，这些都会影响到居住体验。这是一位博主晒出的15年房龄的房子，墙壁贴满了小广告，而且电梯也破到不行。30年以后房子这么旧，谁还想住，买一套一手的不更香吗？以当下的环境来看，以房养老是挺好的，可是20年、30年后就不一定了，这当中存在很多不确定的因素，也许到时候的房价真的能是买入时的好十几倍，但如果无法保证卖出去，它也只是一堆砖头水泥罢了，除了居住以外，没有其他价值。但年金险就可以给到我们一笔确定的钱，刚性兑付。退休后每年能领到多少钱，合同上都会写得很清楚。而且是实实在在的钱，可以用于消费，不是砖头水泥，也不是其他没有购买力的杂物。就算不卖房，通过出租房子收取租金，租金回报率也比不过年金险的年复利。
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T博士：中山大学博士，连续多年达成全球寿险行业顶尖荣誉MDRT、COT、TOT标准，专注于为新中产之家量身定制保障方案。团队秉持中立、客观、诚信，追求专业精进。我们不代表任何一家保险公司，我们只忠诚于客户利益和职业操守。
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