豪宅客户别那么挑剔，好吗？
客户的挑剔源于对品质的更高追求，为了争夺更好的资源、更好的产品，而心甘情愿付出更高的溢价，这也就是为什么10万+的顶豪在上半年热卖的一个原因。
——地产营销人
有不少顶豪项目的操盘手跟『地产营销人』抱怨：好地段的好房子越来越少，但客户却越来越挑。
抛开地段不说，房子少确为事实。今年上半年，北京土地供应总量、成交总量双双减少，住宅用地的供应量、成交量也降至2010年以来的最低。
根据数据显示，2016年上半年，北京共成交23宗土地，同比2015年上半年下降39.5%，环比2015年下半年下降68.1%；成交土地的建设用地面积为147.55万平方米，同比下降36.4%，环比下降70.7%。
成交的7宗住宅用地中，除朝阳区的1宗外，其它6宗均位于昌平、门头沟等远郊区，北京的土地供应表现为明显的远郊趋势。
由此可以看到，北京未来的土地供应或将继续维持低水平。而伴随着土地资源的减少和土地价格的升高，北京楼市的高端化进程将更加迅猛。
在这种市场环境下，为什么说客户的需求却越来越挑剔呢？
从去年底至今，这一波楼市的行情可以说是改善需求的大爆发，大部分客户是通过卖旧买新，以置换的方式进行居住品质的升级。也就是说，客户已经不再满足原有住宅的规划、户型、精装、园林、物业等软硬软件的落后标准，迎合时代的发展，求面积，求功能、求升值、求品味、求服务等与时俱进的需求更为细致，更为苛刻。
根据对业内的访谈，如今客户对能达到自身要求的产品，愿意不惜付出更高的溢价去争抢更好的资源、更好的项目，这也就是为什么10万+的顶豪在上半年普遍热卖的一个原因。
那么，在所有客户类型中高端人群的需求更不易满足，他们多次升级换代，对地段有深刻的理解，对产品有独到的评判标准，对生活方式有差异化的追求。所以，在置业选择上他们也是更为纠结的一类人群。
表现在哪几个方面呢？让我们来看一看。
新老纠结
现在的市场格局呈现出一种颇为无奈的楼市现象。
新的顶豪项目越来越远，这与土地供应有关，去年还能看到丰台这种相对靠近城区的地块，今年便统统被挤出了五环，甚至六环外，没有任何过渡的偏远化趋势，让原有的豪宅标准开始变的混乱。
地段价值的缺失，到底还能不能为豪宅，大家都装着可以忍受，都恨不得挖地三尺的找出价值依据。但每个人心里都清楚，这是一种无可奈何的自圆其说，市场买不买账，时间可以当做解药。
而一部分老豪宅，有核心地段优势，但产品却是多年前的形态，其设计理念、精装风格、硬件配置、社区环境基本成形，但就是缺少与最新居住潮流的对接，缺少对未来生活方式的想象，难以符合高端客户的选择口味。
所以，新老不能两全，远近不能调和，品质和地段不能齐美。
寓墅纠结
就是选择别墅，还是公寓的痛苦抉择，这在当下的高端客户中具有普遍性。
如今，三四环的城市顶豪和五六环的近郊别墅经常发生争夺客户的情况。一边是高层精装，享受城市的繁华和便利；一边是低层低密，拥抱有天有地的别墅生活。一边说大平层无需上下楼，同样可以感受别墅空间，一边说赠送空间超值，别墅用地稀缺，终极居住选择。
各执一词，皆有道理，难以选择。
一位客户说，这两样我都想要，有么？
回答是：呵呵。
土洋纠结
在建筑立面和精装风格上，有客户说不要巴洛克，不要洛可可，不要土豪风。后来开发商请来了台湾设计师，做出了新中式，提升了格调，注入了文化，客户又说千篇一律没新意，缺少个性和艺术气息。
众口难调，时代通病。只有富豪，没有贵族，从COPY模仿到文化回归，再到接轨国际，我们短短几十年要走完发达国家百年之路，有点消化不良，有点时不我待，有点茫然失措。
不急，慢慢来，让灵魂跟上脚步，让品质跟上速度，让审美可以多元，让百花争奇斗艳。
由此可见，在北京市场上找到既有城市核心地段，又是引领潮流的时代之作；既可享受城市的繁华便利，又可闹中取静兼得别墅的低密和安静；既拥有与国际接轨的经典风格，又充满艺术与和个性的顶豪项目几乎是不可能的事情。
但恰恰有一个低调顶豪被大家所忽视，这便是可以规避高端客户一切纠结的——东山公寓。
东山公寓，坐拥朝阳公园豪宅板块，为CBD、燕莎、丽都三大商圈所交集，是东四环内高端纯居住社区，其周边高密度绿化使其具有北京的“海德公园一号”之称。
壹 | 朝阳公园，屈指顶豪
东山公寓比邻的朝阳公园以及自身的超百米绿化带，成就繁华区域自在宁静的小环境。而除了绿色宜居，这里有北京最国际化的成熟配套。与燕莎、丽都、蓝港商圈保持适当的距离，且深居“国际学区”，东山公寓周边有北京日本人学校、加拿大国际学校、耀华国际学校、常青藤国际学校、青苗国际学校等诸多国际学校。和睦家、美中宜和等国际化私立医院比邻。
醇熟的国际化生活配套使得这里经过多年衍生，成为北京屈指可数的原生豪宅区。
贰 | 别墅血统，艺术豪宅
除了地段造就的必然增值潜力，东山公寓此次继承东山墅血统，厚积十年归来，开创史无前例的产品格局，“东山系”的这一新作将再掀起豪宅产品革命的新高潮，成为超越市场周期的利器。
仅有的0.55容积率，高达47%的绿化，以“回归生活本源、探寻初心”为建筑理想，以“Less is more”为设计核心，固守打造百年建筑、绿色建筑、环保建筑的信念，重点体现在建材的环保及设计空间留白两个方面，同时将世界上最高工业水平的“德系精装”引入其中，选用欧洲拥有百年历史的精装修材质供应商，让生活的每一处都是艺术品。
叁 | 风格建筑，少即是多
东山公寓以三栋NEUE DECO风格建筑一字排开，南瞰东山墅和CBD，西俯朝阳公园，三栋楼仅有116席，是北京市场唯一的，别墅区里的视野无遮挡大平层住宅。项目规划三种大尺度户型，251㎡，343㎡和400㎡的大四居。独立的电梯厅，三梯两户设计。
尤其值得一提的是，东山公寓1号楼3.9米的层高设计是北京豪宅市场之最，270度三面采光加上白色为主的空间配色，使房间显得大气、通透、敞亮。
东山公寓摒弃了传统豪宅随波逐流、采用“流行”设计师制式设计的做法，选择了个性极强的德国A.Trüggelmann专属精装设计师及参与过法拉利458Spider设计的软装设计师，在东山公寓的室内设计上，采取了大量留白的方式，一方面希望通过做减法，规避设计师的个人主义风格，一方面希望通过留白，为收藏它的人预留装饰及生活空间。
肆 | 取经德国，环保至上
东山公寓亲赴德国遍寻所有百年老厂，保证每一项装修选材都来自德国精工，所有材料都通过全球最严苛的环保标准，每一件器具都属于顶尖奢侈品。
也是因此，东山公寓样板间落成后，其室内空气检测结果显示，氡、甲醛、苯、氨、TVOC浓度检测全部符合合格要求。其中，其室内甲醛含量最低仅为国家标准50%，氨含量最低仅为国家标准的30%，苯含量最低仅为国家标准的27%。
伍 | 世界稀有，顶级品牌
东山公寓选用了欧洲拥有百年历史的精装修材质供应商，甄选无污染的原材料，将目前世界上最高工业水平的“德系精装”带给居者。
1
材质：建筑立面为锡克白金，世界上最白的花岗岩，出矿率仅17%，经过五次精密防护处理，形成保护膜，风雨不改容颜。德国TUEREN-ART石材入户门采用世界珍贵石材仓库—五号仓库专供的意大利海洋之星和西班牙拉布拉多。同时搭配WESTAG&GESTALIT欧瑞阁室内门，BAUWERK地板，SCHUCO外窗。
2
橱柜：ALLMILMOE(爱米默)，欧洲十大奢侈品牌之一，五金件和橱柜全德国本土组装完成后再运到国内直接安装，瑞士V-ZUG厨电，经过全球米其林星级认证。
3
衣柜：德国INTERLUEBKE(吕贝克)步入式衣帽间设计，做为德国家具行业的顶级品牌，独有柜体拼接技术，钢结构悬挂框架，13道烤漆，无甲醛。搭配JAB雅帛旗下卡露齐墙布，纯天然棉麻材质，均产自荷兰。
4
科技：德国永诺JUNG智能控制系统，从开关、插座、调光器、或者监控器、无线家居控制系统，都代表着设计质量的最高水准。日本DAIKIN大金全效中央空调与新风系统，可实现各环境80%过滤PM2.5的效果。同时搭配瑞士GEORG FISCHER 乔治费希尔地暖，瑞士GEBERIT 吉博力同层排水系统等。
5
卫浴：KALDEWEI(卡德维)浴缸，专做浴缸的德国老牌家族企业，全球唯一有能力生产3.5mm陶瓷浴缸的企业，无缝隙，不滋生细菌；定制款德国JADO卫浴（水龙头），设计精美大气，不沾水渍和手印，代表着德国最高水平，荷兰女王宅邸、俄罗斯总统府等高端物业选择。德国IDEAL STANDARD洁具提供顶级系列面盆与马桶，软水处理，高密度釉面，长期使用洁净如新，同时搭配瑞士V-ZUG超静音洗衣机。
其实并不怕客户挑剔，却一定要懂得识别价值。
买好房子，就该“讲究”一点，『地产营销人』赞赏这种态度。
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