一年前的年度销冠预言，而今已兑现！
上周末，『地产营销人』发布了今年1—11月北京楼市成交排名。从排名中，能够发现一个很有意思的现象：为什么风风火火的限竞房项目在成交前20名中，只占2席？
印象中都被限竞房抢走的客户，看起来并没有影响纯商品住宅的热卖，这有点令人意外。
原因何在呢？
我们在剖析之前，不得不承认两点：一是限竞房市场是从6月份之后才正式开启的，真正销售期只有半年时间，从业绩体现上与纯商品住宅不在同一个起跑线，因此没有更多项目挤入TOP20尚可理解。
二是很多限竞房项目开盘认购量不少，但是转化为网签还需要一个周期，特别是首付能力有限的刚需客因为筹集资金，滞后了签约节奏，造成了项目的整体业绩无法全面展现。
以上都是客观存在的原因，但不能说明全部的问题。
在『地产营销人』看来，限竞房与纯商品住宅悬殊的销售额差距还能得出一些耐人寻味的结论。
首先，北京楼市的主力需求依然是改善！
按常理，限竞房面积小、总价低，即使楼市暗淡也应该是最先出货的，但从销售情况看，各项目普遍在90㎡内的户型上去化遇阻，反而130㎡以上的中大户型更加紧俏，这说明小户型产品的供应量过大了，同时市场最稀缺的改善型产品却无法得到满足。
因此，很多购房者不得不放弃限竞房，回到纯商品住宅项目去挑选更加舒适的产品，这无疑再次印证了北京楼市所处的发展阶段——改善为王！
其次，纯商品住宅的品质注定优于限竞房！
户型的尺度和功能是体现品质的一个方面，但绝不仅限于此。购房者在考察一个楼盘时，还会看建筑外观、园林景观、社区会所、室内装修、物业服务等其他展现品质的层面。
虽然很多开发商在宣传时，会提出“限价不限品质”的口号。但受制于刚性的成本压力和残酷的价格战血拼，很多购房者仍然担忧未来房子交付的品质。
相比之下，纯商品住宅项目在拥有合理利润的前提下，对产品的投入和配套服务都下足了功夫，多数项目还配置了高标准的精装修，在品质营造带来的感官体验上，确实优于限竞房。
这说明虽然限竞房和纯商品住宅的客户会产生交叉，但基本上还是属于两类不同的客户，一边是价格敏感型，一边是品质敏感型，追求品质的客户对价格不敏感，因此也具有更强的购买力，体现在成交也就更顺畅。
不过，今年前11个月榜单上最亮眼的还是销冠项目——中海寰宇天下。据悉，真实销售额已突破百亿，这是北京楼市历年来首个当年单盘破百亿的住宅项目，而且是在普遍被认为是淡市的环境下创造的，堪称年度神盘。
对此，『地产营销人』可以自豪的说，早在一年前就预见到了，不信可以回看历史文章《饥渴的石景山，能否诞生2018年楼市销冠？》。
不过当中海寰宇天下真的把销冠收入囊中，我们结合整体市场运行再回顾这一奇迹之路，其实依然能有很多新的感悟。下面，就再多谈两句。
1、满分的均好性
今年『地产营销人』没提过“均好”，因为能做到的楼盘实在太少，但中海寰宇天下却以真正的均好性达成了百亿销售。
均好不是平庸，均好是每一个卖点都足够强大，强大到让一个项目建立起“绝对竞争优势”。
中海寰宇天下与其他项目最大的不同在于，这并不是一个简单意义上的单项目开发，而是紧密与石景山整个区域衔接在一起的城市更新之作，它带来的是一个片区的脱胎换骨。因此在产业、交通、生态、商业、教育等各个方面都凸显出堪称极致的均好性！
中海寰宇天下西侧紧邻首钢工业遗址公园，如今这里已是石景山华丽转身的核心之地。
首钢园区作为冬奥会组委驻地和未来冰壶球、冰球、滑冰3大项比赛场地，引领石景山全面由传统“城区老工业基地”向以“高端服务业”为主的绿色生态新区转型发展，并由此塑造成为绿色生态宜居宜业的文明可持续发展新城。
除此之外，金安桥TOD交通枢纽高端商务区、苹果园交通枢纽商务区、北京侨梦苑创新聚集区、中关村科技园石景山园、京西商务中心等石景山六大高端升级战略项目，将全面带动石景山产业的快速迭代和升级。
值得一提的是，中海集团与石景山区政府联合打造的"中海科技金融城"板块，是集科技金融商务、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体综合开发项目。而中海寰宇天下作为该城市综合体的住宅部分，其价值远远大于单盘住宅所赋予的升值想象力。
在交通上，中海寰宇天下毗邻“金安桥—苹果园”京西两大重磅枢纽。金安桥站是北京地铁6号线西延与磁悬浮S1线、地铁M11号线的换乘站，将会成为京西重要的“三轨交汇”交通枢纽，有效连接新机场、丽泽商务等重要城市功能节点，为居者提供了便利的出行条件。
在教育、医疗配套上，北京名校十一学校石景山分校近在咫尺，大幅提升了区域的教育水平；北京大学首钢医院、石景山医院、清华大学玉泉医院等多家知名三甲医院环伺项目周边，为居者健康保驾护航。
沃尔玛山姆会员店、当代商城、喜隆多购物广场等多个商业汇集中海寰宇天下附近，可充分满足日常生活所需。已于今年5月开建的北京第三家大悦城落户石景山苹果园，高端商业的加持让繁华指日可待。
同时在生态绿化上，中海寰宇天下紧邻北京市三条历史文化保护带之一——西山永定河文化带，享有“一半山水一半城”绝佳的生态居住环境。
2、品质不打折
自『地产营销人』从业十几年来，中海就一直是高品质的品牌保证。中海寰宇天下是中海新中式项目的府系力作，承载着中海39年对中式经典产品的匠心情怀。
中海寰宇天下是北京唯一采用海绵城市的技术打造整体社区的项目，理念十分超前。在社区“风控、水处理、光照、节能、通风、人车分流”等方面都进行了深入考量，以适应未来城市的发展需要。
中海寰宇天下取法恭王府的京味府院为格局规制，采取“五进六院”的中式格局，重重隐贵，步步礼序，处处精心，打造京城独有的移步易景的画境府院空间。
在建筑上，项目注重雅致的色调对比与中式语汇的细节处理。无论是以柱、梁、枋、椽、匾遵守古典建筑形制的府院大门，还是提取北方砖石大院、街坊牌楼等古建筑形象的单元入口，都尽显细局部刻画的精致细腻。
在园林上，中海寰宇天下借鉴恭王府布局精髓，精心打造“京府六景”。府式园林，让居者体验繁华中的诗意栖居。
在户型上，中海寰宇天下设定了多元的产品序列，主力面积区间为101—146㎡，覆盖了广泛的购房需求，从两口之家到三代同堂，都有契合度最佳的房型选择。同时项目也配置了充满人性化细节的高标精装。
空间尺度精细考虑家具布局摆设，配有精细化的收纳空间、衣橱感应照明、USB集成电插、双控开关面板、卫生间酸洗防滑地面、厨房操作台照明灯、隐藏式垃圾桶、遥控式晾衣杆等，大大增强了精装的实用性。
此外，项目还增加了高效节能的分户控制家用中央空调、新风系统、分户地暖、双层中空Low-e玻璃、智能电子门锁等宜居配置，品质感渗透于各处细节之中。
3、销冠也是卖点
中海寰宇天下成为当之无愧的百亿销冠，也在于敏锐的捕捉销售时机，牢牢抓住了今年上半年的楼市小高潮，为项目后期以“热销推动热销”奠定了基础。
『地产营销人』信奉一个观点：销冠本身就是卖点！这也是为什么连续多年坚持做楼市排行榜的原因。消费者可以从榜单排名为购房做出决策依据，毕竟卖得好从一个侧面代表了市场认同，这里没有任何虚假与夸张，数据最为真实。
正如大家网购选择商品，会按销量排名进行搜索，排名居前的代表了消费者的投票。房地产也一样，一旦热销标杆确立，销冠印象就会下沉，变为一种品牌符号，形成一种巨大势能，使项目从热销推向热销，如同涌进向前的排浪，停不下来。
中海寰宇天下自今年5月份以来，一直稳居北京住宅成交排名的榜首，周周月月上榜，在业内和购房者心目中已沉淀为品牌资产。
热销不断发酵的结果，就是良好的口碑的形成与广泛的口耳相传，带来客户呈几何指数的上升。即使在下半年限竞房项目大量入市的前提下，也没有减弱销售势头。
2018年还有20多天就要过去了，我们被楼市而折磨，我们为楼市而欣喜，寒冷的狂风不是退却的理由，因为新的记录诞生于此，所有人应该被此激励，勇敢创造下一个奇迹！
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