16万买商铺,20年赚104万,5年无条件回购!天上真掉馅饼?

天上真有掉下来的馅饼吗?如果你有一天,意外“捡到”天上掉下的“馅饼”,怎么办?
嗯,先不要高兴得太早!因为这99.99%是一个烫手山芋!
最近,房产君还真就在朋友圈捡到了一个巨大的“馅饼”:
番禺市桥【鲜尚鲜】推出商铺,总价最低只要13.8万起/间。最重要的是,其宣称不仅有返租+分红,还可以实现3年回本,5年回购,年收益高达34%!
这么暴利的好事,怎么能便宜了别人!
房产君暗自一喜,即刻手揣巨(砖)款(头),马不停蹄狂奔到现场,已经做好了辞职回家、3年暴富、走上人生巅峰的准备。
嗯,决定让你们见识一下,到底什么才叫做真正的一夜暴富(回到解放前)。
宣称地处番禺CBD,13.8万能买一间铺
番禺市桥【鲜尚鲜】就位于清河中路88号,即天幕百货原址,可以算是市桥商圈的范围。
还没到达门口,远远就能看到门口“新街市,新潮流”的标语。
这里正处于清河中路和工业路的十字路口,周边车辆穿梭。
丨鲜尚鲜,就是天幕百货一楼的商铺
周边中介也打上了明晃晃的广告——“五星级酒店公寓,商铺13.8万起”。
丨天幕百货门口的中介门店
房产君在周边兜了一圈,发现天幕百货附近有部分商铺大门紧闭,内部已经清空。
丨天幕百货外街店铺,大部分已经关闭
丨电器店
丨电器店、五金店聚集
位于天幕百货,规划市场、餐饮店铺、公寓
话不多说,赶紧溜进去再看看项目自身。
据现场销售介绍,【鲜尚鲜】为天幕百货首层的市场部分,未来开发商将把2-3楼规划为餐饮店铺,4-6楼改造为公寓。
丨项目现场
据悉,开发商仅出租一部分铺位(即首层业态平面图中有颜色标注处),分割为5~8㎡的档口出售,约为168个。
这些商铺,分别规划为【烧腊、熟食】、【海鲜】、【水果、蔬菜】、【刺身、冰鲜】等业态。
丨商铺首层业态平面图
首层业态平面图空白处,则为开发商自持经营。
可以看到,这里不仅售卖生食,还有熟食加工区,甚至提供了餐饮休息区,现场顾客可以坐下来食用。
称有商家已入驻,月租高达6800元
据现场销售表示,项目还有四大亮点。
第一,不同于传统的农贸市场,【鲜尚鲜】不仅可以线下购买,还将打造成类似“盒马鲜生”的经营模式,还可以在小程序App下单,送货上门。
销售还向房产君展示了一个小程序“小叮鲜生”,表示现在小程序已经做好,只等后期开业上线。
丨“小叮鲜生”小程序展示
同时现场公开展示的展板,也公示了两份【鲜尚鲜】小叮鲜生入驻意向书。
根据合同显示,【鲜尚鲜】一个5㎡蔬菜商铺,3年进场费用为7万元,月租金为3000元。
而一个8㎡海鲜商铺,3年进场费用为8万元,月租金为6800元。
丨现场展示的“小叮鲜生”商户入驻合同意向书
第二,根据销售宣称,周边商铺租金高达4000-10000元/月,入场费/顶手费则为6-20万不等。
丨现场展板
其表示,目前有意向签约的商户甚至多于目前的商铺数量。
因此,开发商将在11月进行招标,以价高者得的方式竞标入场费,所以无需忧虑出租问题。
第三,根据现场展板显示,项目地处番禺CBD,周边有超60万常住人口,消费市场庞大。
丨【鲜尚鲜】现场销售展板
第四,销售表示,周边的大多数传统农贸市场面临拆迁状况。
比如,其宣称,距离这里1.1公里的东江市场已经确定拆迁,而【鲜尚鲜】的入市无疑正填补了空缺。
16万入手,20年赚104万,5年无条件回购
那么,问题来了,如果买了这个商铺,收益到底怎么计算呢?
据现场销售表示,之前13.8万/间的商铺已经售完,目前仅剩的商铺根据面积段不同,售价主要为16-30万元/间。
至于收益,则主要由两大部分组成:开发商提供的20年保底收益、商场开业后收入的50%。
丨现场销售计算收益示意
以一套TB01b的单位为例,面积为5㎡,规划为海鲜业态,签订的是20年的使用权,售价为165116元,现可享受98折优惠,即为161814元。
一方面,在买家购入商铺的次月,开发商就开始提供保底收益:前2年返租579元/月,后18年返租707元/月。
另一方面,开发商预计2020年1月正式开业,开业后的所有收入将与买家五五分红,包括:app收入、商户入场费、商户租金、广告收益。
房产君贴心地列了一个表格,不妨一起来看看。
收益类别
前2年月收入
后18年月收入
保底租金
579元
707元
分红
app收入
600元
600元
商户入场费
833元
833元
商户租金
2000元
2000元
广告收益
200元
200元
每月收入合计
4212元
4340‬元
20年收入合计
1038528‬元
app收入:假设每天【小叮鲜生】线上卖出10单商品,每单利润4元,一个月收入1200元,买家可分得600元/月。
商户入场费:假设海鲜商户3年入场费为6万,买家可分得3万元,即为833元/月。
商户租金:按照海鲜商铺4000元/月计算,买家可分得2000元/月。
广告收益:甚至,开发商还将对商场内部广告铺位、柱子进行出租,销售号称,买家至少可分得200元/月。

备注:分红收益为销售根据周边最低租金预估计算,分红收益从2020年1月商场开业后开始计算;而保底收益,从买家签订购买合同的次月开始返租。
这是什么概念?只要投入16.2万,整整20年的收益合计高达103.9万,净赚87.7万!
最重要的是,开发商还号称可以“5年无条件回购”。
即,在第5年,如果买家觉得收益不可观,开发商将“原价回购你的物业”。销售直言,“当初你16.2万跟我买的,第5年如果不想要了,开发商原价16.2万跟你买回来”。
这操作,说得房产君简直都要担心开发商会不会破产了。
甚至,销售号称开发商自己有房产证,丝毫不用担心产权问题。
而且物业由于本来是住宅用地,产权有70年(至2062年),已经通过审批改成了商业用途,消防、营业执照样样俱全。
现场还有房产证的复印件可以查看,不过不能拍照。
下面给大家看一组房产君冒死偷拍到的照片(别嫌丑,能拍到都算好了!)
丨现场房产证复印件可供查阅
是不是,觉得自己一夜暴富的梦想在即?
开发商欠债失信,房产已被抵押
但天底下,真有免费午餐吃吗?房产君还真就不信,经过一番细查,果然发现了不少猫腻。
首先,根据现场销售表示,买家签订合同的开发商是“金城实业”。
但根据现场房产证显示,持有清河中路88号的是“广州市天幕物业管理有限公司”,于2005年从“广州番禺金城实业有限公司”购得。
所以,该套物业并不属于“金城实业”。
丨房产君冒死拍下的房产证
其次,根据天眼查显示,“广州市天幕物业管理有限公司”是最高人民法院所公示的失信公司。
丨来源:天眼查
光是涉及的法律诉讼就有36条,而且大多涉及欠债诉讼,可以说是欠债累累,劣迹斑斑。
丨来源:天眼查
丨来源:天眼查
最关键的是,根据2019年7月18日禅城区人民法院公示,广州市天幕物业管理有限公司因涉及民间借贷纠纷,名下的清河中路88号首层部分房产,被法院依法拍卖。
丨来源:天眼查
据法院通过网络执行查控系统调查,广州市天幕物业管理有限公司“名下的房产均被广州市番禺区人民法院查封,除此,未发现被执行人有其他可供执行的财产。”
在阿里拍卖官网上,也能搜到不少清河中路88号被拍卖的信息。

丨来源:阿里拍卖

于是,房产君专门登录了广州市规划和自然资源局进行“不动产登记资料查询”。
项目现场公示的房产证,诸如清河中路88号首层27号、首层53号,都是被抵押的状态。
丨房产君冒死拍下的房产证
丨房产君冒死拍下的房产证
丨不动产登记状况查询
丨不动产登记状况查询
所以,严格来说,该套物业也不属于“广州市天幕物业管理有限公司”。
看到这里相信各位朋友心里已经有数了,这里都是已经被法院抵押的房产,即使你买了这套商铺,房子也不是你的。
最后,房产君想给个忠告,如果你再看到天下掉馅饼,不妨问问自己:
第一,天上真的会掉“馅饼”吗?这个“馅饼”怎么就到你手里了呢?
第二,这个“馅饼”,没有努力、没有付出,怎么会轻易“捡到”?周围有没有“陷阱”?
第三,多方、多渠道求证这个“馅饼”的有关信息,无论它说得多么天花乱坠。
人们常说:贪小便宜吃大亏。钓鱼还得先下鱼饵呢!

————房产君精彩服务————

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