房产租赁合同类型辨析 | 产权式商铺交易模式
编者按：
本文主要对房产租赁合同的合同类型辨析进行阐述说明，内容包括：
租赁与用益物权类合同
租赁与使用权转让类合同
房产租赁与承包经营
房产租赁与联营、合作经营
房产租赁（允许转租）与房产委托管理
一、租赁与用益物权类合同
1.租赁与部分用益物权类合同是“接近型”关系。
租赁是取得对他人资产的使用、收益的权利，用益物权是“对他人所有的不动产或者动产占有使用和收益的权利”，可见有部分类似。
另一方面，租赁不取得物权，与用益物权性质大不相同。因此可以说租赁合同与某些用益物权类合同是性质不同但在部分具体场景下权利义务接近的“接近型”关系。
如果使用方有意取得用益物权，律师当然就应该选择用益物权类合同，但是这种情况下，律师应该首先判断是否可以实现目的。因为物权法定，物权的设立、转让模式都是有限的。
如果不能取得用益物权，就要考虑租赁合同，但此时需要考虑能否满足当事人的需求，特别是要考虑租赁是不能超过20年的。
常见用益物权类合同
2.租赁合同与居住权合同的选择。
一般而言，居住权设立合同与租赁合同属于不同类型，权利义务不同，一个设立物权，一个设立债权。但在特定具体场景中，二者的权利义务会接近，变成“接近型”。例如：针对住宅的长期租赁，从承租人的角度，律师完全可以建议签订居住权合同。这样设立一个用益物权，比租赁合同的债权效力更强，而且是可以超过20年限制的。
3.租赁合同与地役权合同的选择。
这两者性质大不相同，一般也不会混淆。只有在两块不动产相邻或相近，一方需要利用另一方不动产的时候，才可能涉及地役权。
如果能够设立地役权，从需役地一方的角度，应该按地役权合同处理并登记最合适，地役权作为物权更有保障。如果对方不同意，就要考虑用租赁的方式了。
4.农村土地的利用对应几种合同类型。
假设一个非本村的人（集体经济组织成员以外的人），想要使用村里面的一块地，有下列三种模式，对应不同类型的合同：
第1种模式：农村土地承包经营。
此时设立土地承包经营权（用益物权），期限根据《农村土地承包法》、《土地管理法》等确定。
（注意在部分文章甚至法规中，将这种非家庭承包产生的土地承包经营权叫作“土地经营权”，跟第2种模式中的“土地经营权”混用了一个词。但实际上是不一样的。）
注意，这种交易只适合于非基本农用地等不适合采取家庭承包方式的农村土地。对于要采取家庭承包的基本农用地，集体经济组织成员以外的人是不能取得土地承包经营权的。
第2种模式：土地经营权的流转。
土地承包经营权不变的情况下，土地经营权可以流转，包括转包、出租、入股、信托等方式。因这种情况下的土地经营权性质是否属于用益物权存在争议，当以出租、转包等流转方式获得土地经营权时，是否受“租赁期限不超过20年”的限制并不清楚。若双方想要突破20年最长租赁期限的限制，则不建议采取“土地经营权出租合同”这一名称，而建议采取类似于“土地经营权流转合同”或“土地经营权转包合同”等名称。
流转期限为五年以上的土地经营权可以进行登记，登记后可以对抗第三人。
第3种模式：土地租赁。
法律没有禁止农村土地对外租赁，但不得擅自改变用途。
这种情况下不涉及用益物权的设立或流转，租赁期限也不得超过20年。
在实务中，上述第2、3种模式实际上会因为合同类型、表述不清而发生混乱，从承租人（受让方）的角度，最好准确定性为“土地经营权流转合同”并进行登记，从而能使期限超过20年，且土地经营权相比一般承租人的权利更有保障。
二、租赁与使用权转让类合同
如果是用益物权的转让，那么与租赁合同无实质关系，不受《合同编》“租赁合同”一章规定调整。物权的期限取决于相应的法律规定，不受租赁期限不超过20年的限制。
房产、土地类买卖或转让中，常常出现“物权转让受到限制，改为所谓使用权转让合同”的作法。如果这类物权转让本身违法、无效，那么这一类“使用权转让合同”也可能被当作事实上的“物权转让合同”而被认定为违法、无效，也有可能被认定“实为租赁合同”而认定不能超过20年。
实际上，租赁无非就是物权不转移、只提供给承租人使用的交易模式，所以不涉及物权流转的“使用权转让合同”实质上就是租赁。但是，也不排除在具体案件中，法院确实可能没有认定为租赁，且认定这种“使用权转让类合同”合法有效，甚至有可能允许“使用权转让超过20年”。——下面所说的“产权式商铺”交易模式可供参考。
资料：产权式商铺交易模式简析
产权式商铺是指商铺所有权及经营权相分离的房地产经营模式，即开发商将开放式卖场先分割出售后自己或委托专业经营公司进行统一经营，投资者享有定期收取回报的权利。其特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁。[1]
一、“产权式商铺”中的“产权”
所谓“产权式商铺”的“产权”其实是个容易误导人的用语。因为在实务中，买方所购买的“产权式商铺”有下列情形：
1.商铺能取得房产登记证书。
此时的交易模式其实就是商品房买卖，只不过这个商品房是个商铺而已。
2.商铺不能取得房产登记证书。
此时买方所购买的商铺可能有两种情形：第一种为概念分割形态，“该种商铺不划分四至区域，只是进行面积概念上的虚拟分割”，第二种为物理分割形态，“此种商铺虽也是开放式空间，却以透明玻璃、模板等实体分隔物隔开或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至”。[2]但这两种都不能取得房产登记证书。
此时的“产权”并非法律意义上的不动产物权，因此又称为“虚拟性产权商铺”。
当然，对于整个不动产物业来说，开发商是拥有法律上的土地使用权、房屋产权的，只是不能就单个出售的商铺进行房产登记。
二、不能取得房产登记证书的商铺“买卖”模式简析
如果“买方”只是取得一个“虚拟性产权”，那么实际上就等于只是取得商铺的使用权或类似权益，因此实质上接近租赁。那么能否取得“超过20年的商铺使用权”呢？也就是，是否可以不受“租赁不得超过20年”的限制呢？
这一问题不好回答。实务中这种所谓“产权式商铺”的交易模式往往是“销售+包租/回租”的租合，已经不是一个单一的合同关系，还涉及是否违反房地产行业有关法规、是否涉及非法融资等问题。
如果只看“虚拟性产权”的转让合同本身，只要不违反相关法规，本身应该是合法有效的合同。至于其中涉及“超过20年的商铺使用权”问题，法院有可能不适用“租赁合同不超过20年”的规定，也可能认定“不能超过20年”因而超过20年的那一段期间的使用权转让无效。
上面这个“虚拟性产权”商铺转让的交易模式告诉我们，对于标的物的“租赁”还是“标的物使用权转让”，在具体场景中有时会难以区分，也给了律师一定的选择空间。
三、房产租赁与承包经营
1.两者主要区别。
这两者的区别主要在于标的不同，承包经营下的标的不只是房屋使用权，也就是说发包方给承包方提供了其他资源，例如营业执照、资质、生产经营配套设施等，或者说，发包方提供的并非仅有“硬件”。
如果发包方仅仅提供房产、设备设施的使用权，承包方以自己的名义使用、经营，则应该就是租赁合同。
2.某些场景下叫“承包经营合同”或“租赁合同”影响不大。
这类场景下应该是承包方以自己的名义经营。例如：甲将所持有的一个停车场交由乙承包经营，乙自负盈亏并向甲缴纳保底承包费。承包期限约定为五年。
这种情形下其实用“停车场租赁合同”也是可以的。只要权利义务约定清楚，对双方来说没有实质区别。
3.注意承包经营的合法性问题。
如果承包经营涉及到资质、营业执照的转让、挂靠，则涉嫌违法。
4.“企业租赁经营”这个模式及表述已经极少使用。
根据《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》等几个较老的规定，还存在“企业租赁经营”这种模式，其实质类似于企业承包经营。但这种模式现在已经极少使用，且仅适用于全民所有制企业，几乎已经成了一个历史名词了。这种“企业租赁经营合同”与“租赁合同”也没有什么实质关系。
四、房产租赁与联营、合作经营
如果房东一方只提供房屋使用权，收取固定收益，则是典型租赁。
如果房东一方只提供房屋使用权，收益按照使用人收益的一定比例收取（例如按使用人商铺月收入的20%收取），也就是收取浮动收益，其实也只是租金的计算方式不同，实质仍然是租赁。——但是，这种情况下，双方签订的合同有可能会是“联营合同”。
如果房东一方不只提供房屋使用权，还提供一些别的资源，例如收银系统、品牌宣传等，按照使用人收益的一定比例收取回报。这种关系就接近于联营或是合作经营了。
从租赁到联营、合作经营之间并无截然的分隔线。除非有特殊违法情形，租赁合法，联营、合作经营也合法，根据实际交易模式选择即可。如果以提供房屋使用权为主，则从房东一方角度还是选择租赁更为简单、风险更小；如果选择联营、合作，则需要明确约定各方投入、利益分配、风险负担，同时还要考虑，第三人可能会主张联营、合作各方应承担连带责任。
这一方面，商场与供应商之间可作为典型。商场与供应商之间的典型模式，既有租赁，也有联营（合作经营）、代销等模式。
五、房产租赁（允许转租）与房产委托管理
房产租赁（甲出租给乙，且允许乙转租）与房产委托管理（即甲将房产委托乙管理，乙向甲支付收益，乙自行出租取得收益），这两种模式对应的合同关系性质虽然大不相同（一个是租赁一个是委托），但达到的实际效果其实差不多。因此有灵活选择的空间。
在实务中，房产委托管理模式多为专业运营公司所采用，在商业运营、物业管理及房产维护上的经验都较为丰富，针对的标的物一般是公寓。
另外，如果委托管理的期限超过20年，则不能选择租赁而只能是委托管理。
从房东的角度，这两种模式都可以接受，但是在房产委托管理模式中，必须明确“保底收益”，也就是说合同中应有类似约定：无论受托方实际收益如何，是否收到租金等，均不影响向房东（委托方）支付收益；受托方与承租人及第三人的争议，由受托方自行承担责任。
[1]罗鹏：《分割产权式商铺买方权益保护论》，四川大学硕士研究生毕业论文，来源：知网。
[2]陈晓雷：《统一经营模式下的产权式商铺的法律问题》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2007年05期。