我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下，投资房产还有很大的利润空间吗，另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢，是否应该分散投资回答：风险和利益是共同存在的，就像赌博，我看你玩，没有风险的，赌博，押大赚大，压小赚小，做生意就是赌博，有可能赔完本钱，有人说现在房住不炒大环境下，买房就是赌博，盲目买入买错是在赌博，但即使在如此严厉的高压政策下，武汉也在慢慢放开限价，10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅，不买也是赌博，等待的过程可能已经错过。我觉得会涨，但是如果万一今年不涨呢？你现在就不买了？也就是说，你完全不想承担资金成本，想你一买进就涨。那如果之后买入了，遇到每一次楼市周期，面临平盘或回调，是不是在那之前都要把房子卖了，持币等待大涨前夜？买房坚决不做主动择时，被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小，市场热度已经蛮好，笋盘被市场迅速消化的情况下，值得引起重视，不可掉以轻心。在我看来，现在已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？既然横盘2年了，那么机会（赔率）越来越大。正确的做法是逐渐加大买入比例，横盘时间越长，越值得多买。下跌无可能，上涨无限制的top10城市，可以放心大胆的买。我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。提问：房姐，之前你提的很多网红盘已经清盘了，比如常青，福星等。能否按照与二手房倒挂尺度重新推荐top5现有楼盘给我呢？是那种买到及赚到的楼盘，不考虑购买难度和子弹，只看收益，主要用于投资，谢谢房姐！回答：武汉投资回报率最大的新盘，详见知识星球内部分享。提问：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客，我觉得怎么这么困难，首付如果还要筹或者借款，以后加上月供，在北京收入30万左右，感觉第二套买的就很吃力，压力山大，请问这种多军怎么操作，操作足够的首付和现金流去还房贷？回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子提问：您好，美丽智慧的房姐，认识第二天果断加入会员。我广西户籍，广州社保7年，老公珠海4年社保。在中山坦洲两套小房，市价70万左右都按揭。有一个是我妹的票买入。打算在珠海买二手学区房70-90方，又想在广西再买一套以备孩子高考可以转移到比较容易的广西。老家首付15-20万左右，珠海首付50-70万。手上能流动投资子弹有30万。我的问题1.在珠海买学区房，你建议那里，什么价位比较合适?参考的标准还有那些?2.如何裂变，如何首付最低?是jlh,还是卖掉妹名额那套，还是用父母的票，妈妈未到60已退休。3.珠海新香洲二手学区房均价2.1-2.4万，金湾新房也要2.3万左右盼指点，感恩回答：你好，既然已经交了7年广州社保，为什么不考虑广州呢？我的建议是优先选择广州，原因有三:1.大城市才有房地产，供需、交易频次和金融环境都是广州优于珠海。虽然珠海现在的IP价值很高，粤港澳可以吸引全国流量，各种大V都在推荐，但是这些流量只限于新盘。珠海的二手房市场是本地人的市场，珠海人口太少，二手房不成气候。2.广东历来涨幅也好、上涨时间也好，都是深圳领涨，广州跟涨，其他三线城市补涨。4.广州教育质量明显优于珠海。中山2套房出手，买广州学区，剩余子弹买低价省会城市投资。广西房产现在买入没有意义，等孩子需要高考的时候再回去买。把子弹和房票都用在刀刃上。提问：美丽的房姐：1、考虑还款压力及利息，如果把首付多付点，那装修款及月供留存就要搭进去了。手上有几个银行的xyk请问银行有哪些业务可以把装修月供T出来吗？（具体到某个银行某个业务最好哈）。或者说您有其他更好的渠道推荐？只要年利率折算下来不过于高就好哈。2、一般来说月还款额占月收入多少百分比比较合适？3、二手房公积金SD是不是最多只能20年？有这个规定吗？三个问题烦请解答！谢谢！回答：1.XYK做空当接龙，年利率在4%左右，属于低成本资金。需要配合P机操作。详见知识星球内部分享《信用卡年赚100万之旁门左道》2.新手不要超过50%3.公积金最多可以贷30年。提问：新人首问！房姐你好，终于加入到这个星球了。去年年中我和老公办理了jlh，他净身出户，本来想利用他的首套首付的刚需资格的，然而因为我们买到了武汉一个需要全款支付的神盘，所以只能全款支付，不够的费用是用的我结婚前买的房子的dyd出来的钱买到的，每个月还贷款都是从我yhk走。请问如果现在我们暂不复婚，现在如何签订一份协议能够降低风险保障我的资产安全，可以签订一份代持协议吗？如何注意条款，协议如何具有法律效应呢？另外就是如果复婚了，将来办理房产证税费是不是并不按照第一套房算？能否加名，加名后是不是只算我占50%？感谢房姐的指教！回答：你好，老公代持最大风险是人品风险控制: 代持协议+抵押+长租协议+授权委托协议四项 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。代持协议模版在星球内部资料里，可以直接下载。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》复婚后都算二套房。全款房办房产证的时候可以加夫妻2人名字，约定份额，各占50%即可。提问：房姐您好，我在四川二线小城有贷款房，打算卖掉投资成都或重庆，现有子弹30，无成都房票，无重庆户口。看了成都青白江，在高铁站旁不限购住宅，地铁线规划在小区旁，协信开发的，据说青白江成立了自贸区发展空间大，124平清水单价7000，主要想投资，以后自住也行，同小区有91平的单价7900。项目旁有公立幼儿园，生态公园。旁边万科，新城开发的房子，单价9000左右。想请问7000这个是否值得入手？您建议的书房大丰无房票，未婚暂时不能54，房姐帮帮忙，想请问我这种能否卖掉房子做成sfsd？或者，重庆是否更值得？或者您有推荐的地方吗？主场四川，多谢房姐了回答：你好，青白江的规划都靠吹，没有投资价值，不管多便宜，都别买。99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。成都非要买不限购区，也是买新津10号线附近。开发不了成都房票，建议直接买重庆吧。真内环还有很多不错的项目。老家房子出售后，子弹50以上买次新。回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。提问：你好美丽智慧的房姐，我在山东三线城市，现在手上有四套拆迁房子，折合市场价格300万，手里还有40万，我和对象一个月收入一万；目前自住一套，剩下三套出租一个月租金四千，对象在济南有住房公积金可以购房；现在美丽的房姐我的问题是我想在青岛投资房产还是济南，具体怎么投资，投资哪个位置收益比较大回答：1. 省会城市内，除非深圳或厦门这样的特例，否则省会一定是远超出其他城市的。大连不如沈阳青岛不如济南苏州不如南京桂林不如南宁 在未来5-10年，省会有可能集中本省30%-50%的人口。房产关联的是货币和土地，政治流程决定了省会先拿钱。2. 长持5年期，济南工业北、雪山限价新房1.2远超青岛红岛1.5之类 工业北距离cbd 8公里，雪山距离高新会展中心5公里，红岛距离市中心20公里，回避。3.三线城市留1套自住，剩余房产全部出手或者抵押融资。子弹全部投向二线省会城市，留足2年月供即可。提问：老师您好，现在看到龙岗六约一个振业城的盘，单价便宜，地铁物业，周边商业配套也不错，外地深户，想考虑四百万以内两房，不知道老师怎么看，22年通车14号线，双地铁到福田回答：楼盘的升值，地铁不是最关键的要素，区位和增量才是，六约是个两头不靠的地段，龙中，大运，布吉，横岗，谁都不带它玩儿，注定了这是一个跟涨的刚需自住片区。提问：请问买房朝向的问题。朝东和朝北区别大吗，朝北的房子会比较难出手吗回答：人越穷，越不会矫情，因为除了接受，别无选择。朝向也是如此，越刚需的盘，对朝向越不敏感，越贵的盘，朝向价格差越大。提问：如果小区户型不是150就是200，都是大面积的平层。那么这种流动性是不是不好？从投资来说怎么选？回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。而这个人群，本身又有诸多背景条件。比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，看看燕郊你就明白，四居的价格和流动性是实打实的差。而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。以重庆融景城作为例子。融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后。原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高。其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。提问：房姐好，目前限购区有一套全款房78平，不限购区有一套贷款房128平，都是登记在夫妻2人名下，现在想卖掉限购区的78平置换限购区120平左右的房子，我和老婆都是外地户口，只有我一人有社保且满了2年，因为老家农村拆迁不能转为武汉户口，现在如何处理不限购区域的那套128平的房子才能使我有在限购区购房的资格，请房姐务必回复，感谢感谢详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
