未来五年,住房需求有多大?

来源:李宇嘉地产笔记

作者:李宇嘉

当前楼市的主要矛盾

近期,各地“十四五”住房发展规划,正在紧锣密鼓地编制中。

大家普遍困惑的一个问题是,那么,未来的需求在哪里?

经过“十二五”、“十三五”两个5年的高强度建设,楼市高歌猛进,各地都不缺房子。

而且,商品房在建规模非常大,施工与竣工的“剪刀差”一直在扩大,竣工高峰正在到来,未来房子会过剩,有的城市(哈尔滨)开始“去库存”,有的城市房价开始下跌。

从国家“十四五”规划来看,也是要“去地产依赖”的,未来更强调“高质量增长、新发展格局”,“科技创新+消费内需”,这是未来我国的增长引擎,也是长治久安的保障。

过去那种“经济下滑,地产上行”的强刺激模式,已一去不复返了。

就房地产来说,“房住不炒”、“不依赖”、“不刺激”,这是一以贯之的主基调。今年,即便疫情期间,也并没有对房地产做强刺激。

也就是说,从时代特征来看,“十四五”与“十三五”、“十二五”明显不同。

从住房的角度来看,前两个五年(2010-2020),主要还是“建房子”、“增供应”,因为各地都缺乏房子。

但现在,各地不仅不缺房子,房产泡沫成了威胁金融安全的“灰犀牛”,所以资金面也开始收紧。

比如“三道红线”,对近期土地市场、房企融资,已产生了很大冲击;比如,对资金进入楼市,启动了额度和占比双控制(不超过30%)。

一旦资金面控制住了,楼市不太可能出现类似2009-2010、2015-2018年那种非理性繁荣。

近期,深圳楼市火热,其实主要还是资金没控制住。

不过,我们似乎太理性了,道理谁都会说,但现实远比我们想象的要残酷。

站在“十三五”末看“十四五”,我们发现,各地对房地产的依赖度,上升到史无前例的高度。

经过棚改和去库存这一轮,不管是土地收入、房地产及相关税收、开发投资、新房开工和销售,都到历史最高位。

而且,相关的指标,比如开发投资/固定资产投资,房地产税收/地方税收、土地综合收入/地方财政总收入等等,也到了历史最高位。

总之,理论上可以大谈“不依赖”,但在现实中,既要增长,又要转型;既要发展,又要民生,既要保税收,又要减税降费等,现实困境总是占了上风。

我们与各地交流发现,很多地方认为,本地楼市还有很大空间,还能再上一个台阶。

或者,转型处于阵痛期,地产要发挥TD作用,不能掉下来。

近期,有的暗地里松绑限购,有的城市再次启动“去库存新政”,有的城市出让高价地刺激预期,有的城市极力否认房价下跌等等。

总结来看,当下房地产的主要矛盾,就是顶层设计要“去地产”与地方因城施策“难去地产”的矛盾。

国家“十四五”住房发展的解读

对上面的问题,业内基本形成了共识。怎么办?国家“十四五”规划做了安排:

推动金融、房地产同实体经济均衡发展

促进住房消费健康发展

有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制

探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房

完善长租房政策

扩大保障性租赁住房供给。

图:国家“十三五”规划与“十四五”规划对房地产表述对比

数据来源:根据相关公报整理

笔者认为,国家的这一系统安排,传达了以下几方面的信号:

一是地产要稳,但绝非过去那样,资金涌向地产,“一业兴,百业衰”,经济对地产高度依赖,泡沫化,并以灰犀牛的姿态冲击金融经济。

未来,地产对经济和财政的作用,对金融的需求和影响是客观的,但这是建立在地产支撑城镇化、公共服务“补短板”、提高人居品质、区域开发基础之上。

二是扩大内需,打造消费引擎的战略基点下,构建双循环新发展格局框架下,住房消费将是重要一环。所以,国家“十四五”规划提出,促进住房消费健康发展。

过去,尽管我国楼市发展很快,但住房消费是畸形的,比如:住的消费多、租的消费少;买房的消费多、围绕居住消费少(装修、设施更新、社区智能化升级等);户籍住房消费多,新市民住房消费少等。

上世纪80年代,西方国家的城镇化率就已达到70%-80%的顶峰了,但地产对GDP的贡献居然从那时的7%-8%升至现在的12%-13%。原因就是,西方老百姓在住房消费上不断升级。

在西方国家,百姓最大支出,就是住房消费。2017年,美国家庭住房支出平均为19884美元,占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品(占比30%),住房消费2384美元,占比26%。

买房消费尽管很客观,但很扭曲。经常听到有人说,“手里没两套房,心里不踏实”;“没两套房,不好意思说自己在一线城市扎根”。

我碰到很多这样的人,房产价值千万了,但生活很简单,甚至拮据。小孩上学后,更是如此,家具家电老旧了,也没换,别说装修了,这咋叫住房消费?

租房消费更是如此,这里就不讲了。

过去,大家光顾追逐房产增值收益去了,现在该回归本源——居住和消费了。

回归这个本源,关键是“房住不炒”,说了不炒,就是不炒。

但很多城市的做法,还在传达炒房的信号,比如深圳网红盘“打新”,比如哈尔滨“去库存”政策。

一方面,政策不够精细化、科学化,离长效机制差得远;另一方面,可能也是希望保持一定活跃度。

当然,金融机构也作奸犯科。

这样朝三暮四、瞻前顾后,就给市场释放了托底信号:又回到了老路,本来是“有保有压”,现实中转到了“保”的一面,而不是压。

这样的话,楼市还如从前,一致预期下大家还是投资炒房,很难有健康的住房消费。

近期,广州的楼市明显回升,咨询到南沙、黄埔买房的又多了。

三是住房消费升级。衣食住行,“衣食行”的需求基本满足了,开始向美感、健康、精细、环保等方向升级。

唯独“住”,普遍的感受,还有很大的空间。比如老旧小区改造,全国有老旧小区约17万个,约占存量住宅面积的12%。基础设施老化、环境差的小区超过10万个(占60%)。

如果扩大范围,将提升类和服务类的也放进来,30%的小区,大概有50万个,缺失公共服务,比如垃圾分类点、独立的物业用房、智慧安防、无障碍设施、停车场、便民药店和便利店。

其实,一个完整的社区,上述设施都应该按照标准来配备,这才能满足当代城市居民的基本生活诉求。

但是,现实中发现,只有近年来开发的一些大社区、高档社区,基本设施才是齐全的。

以停车场为例,在笔者居住的广州,不管再怎么老旧的小区,基本都住满了人,停满了车,但没有停车场,导致乱停乱放、秩序很差。

“住满了人、停满了车”,意味着居住需求旺盛,消费也在升级,但设施更新和改善跟不上。

除了停车场,垃圾分类点、便利店、休闲运动场所等都严重缺失。

因此,基本居住需求满足了,但远远谈不上美好生活,居住消费升级的潜力很大。

商品房市场的空间在哪里?

你可能会说,这和商品房市场有啥关系呢?

房子足够多了,要寻找市场机会,一定是存量盘活,这就得让整个市场循环起来。

一旦住房消费升级,存量房就循环起来了,新房也就有市场了。

现在,各大城市大面积住房交易更多一些,意味着改善型购房多一些;或者,房价太高了,大家都得买紧凑的户型。

在热点城市,现在热销的是3-4房的紧凑型户型,1-2房的新房反而不太好卖。

我在广州看到的很多项目,凡是1-2房户型,要不是向北,要不在犄角旮旯。

住房消费升级被激活了,存量房交易会明显增加。

其实,老旧小区改造也是避免这些房子陷入衰败境地。再不改造,“老破小”交易难度越来越大、甚至无人问津了。现在,买房的都是90后、00后了,他们对户型、设计、社区、物业、建筑材料、装修风格等等,非常在意。

其实,每隔5-10年,户型格局、设计理念、建材等,都会发生很大变化。

再加上,我们对房子的保养不在意(更在意房价涨了多少),所以为啥,2000年以前的房子,就归入“老旧小区”了。

问题是,一旦不是次新房了(10年楼龄以内),房子就很难交易出去,没个一年半载卖不出去。

所以,建议大家每到5-10年,就要看看新户型是什么,有没有必要倒换一下。

存量房改造后,没有换房能力的老业主,可能会继续居住下去,但很多人会换掉,卖给嗷嗷待哺的“刚需客”。

近年来,大城市流入人口挺多,这些人租几年房子后,想买房。

“租购并举”不是一直租下去,而是“先租后买”,这才是健康的住房消费。

改造后的小区,面积不大、总价低、配套还可以,就成为这些新市民“先租后买”的优选了。

所以,近期国家重大文件里,特别强调不搞大拆大建,从大规模增量建设,转为存量提质改造和增量结构调整并重,从“有没有”转向“好不好”。

存量提质改造了,增量机会才能创造出来。

但是,这些年各地太重视新房销售,调控政策都在引导大家买新房,比如限售政策、限价政策、区域开发、轨道交通、税费政策(增值税免征期“2年改5年”)等,这些都利好新房买卖,不利于二手房交易

这也很好理解,新房对卖地、投资、增长和税收的综合效应更大。

上图是广州的数据。2013年之前,二手房和新房交易面积差不多,甚至二手房交易还大于新房。

但2013年以后,新房交易越来越大,基本上每年都大于二手房交易(除了2017年)。

未来,广州启动大规模旧改,城市规划、外围开发、轨道交通很宏伟,必然会倒逼继续鼓励新房市场。

过去,房价上涨,很多业主把房子拿在手里,看重的是增值!但未来,房价不可能明显上涨了,房子的各种成本(物业、折旧、按揭、机会成本等)都会到来。

同时,投资炒房的人也少了,加杠杆也难了,想买房、想换房,就得把手上的房卖出去。

所以,未来估计很多人卖房子。

这就泰山压顶了。

现在,很多城市二手房中介挂牌量,已经创造历史了。

只不过,房价在涨、新房火热,存量房海量被忽略了。

所以,现在就应该把存量房市场激活,实现外来人口、新就业大学生的买房需求,从而把新房市场激活,这样的循环是健康的,也给新房市场创造空间。

问题是,现在各地还是想着新房市场怎么“再上量”,不考虑过剩问题,这是危险的信号。

最后说说保障房和租赁

经过10多年大规模建设,存量保障房规模很大了,再建的话,财政和运用能力、供应效率等都不支撑。

但当前住房保障,还在增量上“打转转”,并未转到“存量运营”上,如提升配套、做好运营。

突出表现在无法实现“轮候-分配-退出”循环。

轮候库苦苦排队,不再符合保障的对象退不出来。

其次,住房保障扩面至新市民,一直未获得突破。过去的住房保障工作以“收入线、资产线”划分,致力于解决户籍低收入、住房困难家庭的住房问题。工作边界相对清晰,但扩展至新市民,群体范围扩大,标准难以制定,对地方财政形成压力等,都对住房保障扩面造成巨大制约。

而且,市民对住房的诉求日益多元化,不仅仅是“有房住”,还要有居住体验感、有生活质量感。

因此,这给住房保障供给侧提出新要求,不能仅仅是“建房子”,还要围绕居住和社区生活,创造美好人居。

另外,针对保障房提质扩面与市场化,这一刀该切在哪,值得深思。

在实践中,除了部分城市将为城市提供基本公共服务的人群(环卫工人、青年教师、医生护士、消防员等)部分纳入保障外,住房保障向新市民扩面,基本都异化为功利性的“人才保障”。

这事实上是“保障越界”的表现,偏离了住房保障“保基本(住房需求)”的大原则,让住房保障陷入“福利陷阱”,这也与今年3月份发布的“要素市场化配置”的国家文件相违背。

住房保障是“保基本”,发挥的是市场失灵后政府“兜底”的作用。基于政府财政实力下降,存量住房规模已经很大等情况的综合考虑,按照“尽力而为、量力而行”的原则,“十四五”住房保障,应强调住房保障的有效性。

比如,强化对“已保障对象”的定期核查,对不再符合保障标准的,应尽快启动退出机制,或市场化“租金定价”,形成造血机制,将存量保障性住房盘活起来。

同时,加强存量保障房在物业管理、休闲娱乐等社区公共配套“补短板”。

其次,由于居民住房消费多元化、存量房规模很大,未来要从“补砖头”转向“补人头”,以住房券的形式,让受保障对象到市场上租房,既有利于满足千差万别的需求,还提高保障效率,激活存量房利用。

另外,国家还提出“保障性租赁住房”。笔者的理解是,政府在供地、规划调整、公共配套、税收减免上给予扶持,降低供给成本。比如,工业区转型后配建的租赁住房、蓝领公寓,企业利用自有用地建设的租赁住房等。这也是盘活存量的模式,目的是降低租金,降低城镇化成本。

对共有产权住房,国家一贯的态度是因地制宜。我认为,有的城市“夹心层”群体比较大,已过了几年的租房生涯,购房需求迫切,但探不上商品房的价格,可以试点推进几个项目。

但是,一定要做到因地制宜,房价高、上涨压力大的城市,可封闭流转。

其他城市,建议在服务一定年限后放开流转,大家愿意买共有产权住房,看重的是产权,不然的话,就落入不捞好的困境了。

最后,说说住房租赁。

从2016年国家发布39号文,到2017年写入重要文件,满打满算,培育“租购并举”有5年了。

但是,从近期出现的问题看,建立“租购并举”的住房新制度,任重道远、依旧在路上。

站在“十三五”末,看住房租赁未来的路怎么走,应该是“先总结、再出发”。

现在,租赁的问题太多了,长租公寓到了至暗时刻,国企带头带的也很艰难,集体土地建设租赁住房也在谈“下一步试点该咋弄”。

不过,也要清醒地看到,问题暴露充分了,市场出清了,才能再出发。

笔者认为,成本太高、难盈利、金融不支持等等,背后都是“租赁权”太弱、“上面重视、下面不重视”所致。

这里不展开了,总之小打小闹、小修小补无济于事,必须要大手术。

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