这家500亿房企，一套数智化运营平台管到底，利润无泄漏

G企是拥有国家一级房地产开发资质的大型集团企业，2020年销售额近500亿。

G企以房地产开发为龙头，涉及商业运营、酒店管理及物业服务领域，以“集团化管理、跨越式发展”的管理模式，业务范围遍及全国 40余个城市，形成华西、华中、华东、京津冀、粤港澳大湾区等几大核心区域的全国化布局。

2021年，G企继续坚定于利润、质量、规模同步的发展策略，在多元化的资金辅助下，以谨慎的投资态度，精细化的管理模式，卓越的人均效能保障G企快速发展。这对G企全面化的经营管理能力提出了更高的要求。

管理背景：以商业计划书为抓手实现全面经营管理

目前，G企以商业计划书为抓手实现全面经营管理，却面临着四大核心痛点及难点，无法为决策层提供准备的决策依据，从而影响决策效率及质量，贻误“战机”。

（一）4大痛点：影响决策效率及质量，贻误“战机”

图1 G企经营管理4大痛点

1.数据不交圈。各项目、系统、职能数据相互独立，合并数据困难，不能满足应用需求。

2.工作量大效率低。单Excel套表运算能力有限，大量数据依靠人工手动填报，数据的收集、审核、校验要花费2-3周，耗费了大量时间。

3.数据的时效性不足。统计的数据均为事后反馈，无法实时动态更新，缺乏事前的预警和通知。

4.数据口径不统一。基础数据的管理规范有所欠缺，各部门对同一项指标统计出来的结果不一样。

在月度定价会上，数据收集整理审核，汇报审批耗时较长；且续销价格变动对利润影响情况在定价阶段也不明确。

做尾盘清理方案时，各尾盘项目，清尾定价更多的是基于市场情况，无法看到利润影响，无法全方位多角度确定更合理的清盘策略。

在项目复盘会、供销梳理会上，在建在售项目近100个，资料准备也要10个小时以上，而且会议效率低、内容不全面、且没有时间探讨纠偏方案是否可落地执行，复盘后无跟踪或跟踪不及时。

刷新商业计划书，涉及多职能填报、多层级审核，沟通时间长，变动频繁。不可同时填报，每刷新一次商业计划书耗时极长。如果涉及上会，基本各项目都是熬夜到凌晨，甚至通宵。

（二）解决思路：从Excel套表升级为数智化运营平台

为解决管理问题，满足经营管理的需求，G企采取小步快跑、快速迭代的策略，从Excel套表升级为数智化运营平台。

纵向上实现从集团-区域-项目（高层-中层-基层）的信息共享；横向上达成全周期动态监控，建立起统一的运营管理体系，进而细化数据模型测算和运维，落实业务管理场景全覆盖，提升业务决策能力，提高业务执行效率。高层、中层、基层在运营平台上可实现管用、实用、易用。

图2 G企“高层-中层-基层”管理升级

1.管用。经营信息和业务信息一气贯通，并通过预测的功能将经营痛点及时准确反馈给管理层，方便管理层进行战略决策与资源配置，提升了管控效率。

2.实用。运营平台上线后将各个业务条线的数据、需求进行集成，更加体现业务逻辑，可实现信息收集、数据分析，管控落位等功能，满足线下各职能条线日常管理的需求。有利于促成各职能中心、各区域协同；对领导需求的及时响应；滚动调整，明确改进措施。

3.易用。项目上基层工作人员能够快速上手，从繁杂数据加工事务工作中解放出来，由事务性工作转到分析型工作，提升了工作价值。

至此，G企实现了商业计划书的数智化，为企业经营管理提供了一张从头管到尾的数智化战略地图。

3大目标：经营测算、月度监控、管理落地

G企与爱德数智合作搭建的数智化运营平台一期项目建设的3大目标是经营测算、月度监控、管理落地。

图3 G企数智化运营平台一期的内容规划

G企数智化运营平台一期的内容规划是3个层级、6大功能、3类指标。

3个层级：集团、区域、项目；6大功能：动态跟踪、滚动预测、动态对比、经营报告、多维查询、敏感分析；3类指标：利润、现金流、IRR。

数智化运营平台一期建设通过平台落实经营计划及关键指标线上测算，进行月度监控，真正实现管理落地。

图4 G企数智化运营平台建设的3大目标

（一）经营测算：实现项目关键指标整套测算模型线上化

首先要做好专项数据治理工作，实现各业务系统的数据互通，还要打通部分基于经营动态或商业计划书涉及的应用数据。

在数据集成和数据治理的基础上，构建一套全周期的测算模型。这些测算及到很多模块，例如，营销怎么去做，营销的铺排怎么定价、定目标成本，整个规范模型的运转是管控的核心，与日常管理息息相关。

对公司商业计划书进行优化之后，通过系统落位经营计划及关键指标线上测算，解决三大问题：

1.解决信息数据收集的问题。通过数智化平台提供了商业计划书核心数据的填报、收集以及数据分析的功能。

2.提供预测预演功能。这与爱德数智提出的4P理论是紧密契合的。结合销售铺排来看平台的预测预演功能。销售中已推盘的部分，前端业务系统已有了线下或线上的铺排。对未推盘的部分，可以通过整套测算模型按照一定的策略包做一个整体铺排，实现全生命周期的经营计划。经营平台还可将各个业务系统里面都不囊括的部分，例如目标成本测算的设定，动态成本的跟踪，以及成本支付的铺排等，整合起来，提供数据预测的功能。

3.输出一整套评价体系。通过基本信息数据的录入或系统集成，经线上测算模型可自动输出利润、现金流、净利润率、净利润、IRR、回正周期等考核指标。

（二）月度监控：实现项目关键指标月度跟踪

平台上线后对节点、认购数据、资金等需要T+1更新的数据等进行提前更新，实现对项目关键指标偏差跟踪，为经营决策提供依据。

（三）管理落地：报表分析、风险预警、敏感性分析

通过模型进行线上测算，输出核心指标，通过分析报表、风险预警，以及业绩推演、敏感性分析等应用，及时调整管控措施，满足线下各职能条线管控的诉求。

6大优化：提高经营管理效率、准确性和决策力

爱德数智基于G企在经营管理中提出的效率、准确性及分析决策等诉求，着重优化了以商业计划书为抓手的6个核心内容，为其解决了经营管理痛点。

图5 G企3大诉求及6大优化项

优化1：规则自动化，数据治理效率更高

经营测算涉及数据治理。横向打通成本、销售、计划、财务等各大业务系统数据过程中，会涉及到大量的数据连接及数据治理工作，可能会牵扯到一部分数据治理的问题，例如，传统ERP系统里面会出现楼栋业态对不上的情况。

在本次项目实施过程中，通过构建一套系统框架，提供一定的方法论，倒逼各业务系做数据治理工作，实现数据的打通和统一。

例如，数据集成过程中涉及到各业务系统的改造，会遇到部门的阻力。所以项目实施做数据集成的时候，采用了读库的方式，在对原来的业务系统不做任何改造的情况下，通过读取各自数据库并进行一系列的数据加工，进而输出一系列指标。通过这样的行业创新，进而推动整个行业的发展，最终实现的效果也非常好。数据集成过程不做更多的改造，不仅为G企节省了成本，还帮各业务系统B端做了一个兜底，从而提升了企业数据收集、数据集成的效率。

优化2：细化测算颗粒度，指标管理更精细

提高测算模型分析的准确性。业务颗粒度：销售收入、成本颗粒度到楼栋；指标颗粒度：综合指标颗粒度细化到分期；损益表颗粒度到月。

例如，把所有合作项目罗列出来，现在开发商合作的项目越来越多，每个合作项目颗粒度、频次和管理的侧重点都会有不同。

通过优化还提升了测算颗粒度精度，之前的商业计划书的颗粒度可能只到业绩、分期，这次细化到楼栋，甚至房间。在颗粒度上做得更精细，运算量也会更大，对系统的性能要求也更高。

优化3：税金测算灵活化，测算分析更全面

税金测算灵活化，将土增税税务分期设定、土地费用分摊、是否退税等变成参数化自动化。

例如，通过优化税务测算模型，真正满足了税务部门的诉求，对土增税、所得税、增值税的一些预缴、清缴的处理等税筹的考虑，里面都有体现。

优化4：持有物业运营期测算，项目指标更准确

考虑持有物业运营期测算，如经营期利润、退出收益等，保证项目的指标的准确性。

商业计划书原本是不包含持有物业和一些创新物业的，例如，TOD、长租公寓物业。但在现在新的政策下，会有各式各样持有的条件。为保证整个项目测试的准确性和全面性，一期项目单独构建了一系列的模型，对持有型物业运营期进行单独测算，满足项目全周期测算的要求。

优化5：合作项目线上化，管理操作更便捷

G企数智化运营平台把合作类的项目也囊括进来，旨在提升项目数据的准确性。例如，基于股东方指标表的设置，作为合作项目评价基尺。

优化6：增加对比、汇总、推演，分析维度更丰富

在辅助分析方面，平台最终输出系列核心指标，并做了多层级的展示和推演，通过更多样化的展现形式，去帮企业做更好的分析决策，例如，增加多版本对比表等，基于系统多版本管理实现多版本对比，展示指标的优劣势变化，以移动端、APP端不同的样式呈现等。此外，还提供多层级指标展示、业绩推演、敏感性分析等辅助工具。

4大效果：实现全生命周期的经营监控

（一）管动态：线上化动态收益模型填报，数据更新实时共享

通过G企数智化运营平台实现商业计划书在线编制，通过平台的协同机制，数据动态更新，可以动态监控填报状态，完成全周期动态测算。实现了销售、成本、税金、利润、现金流在线化、实时共享。

图6 G企项目线上动态收益模型填报示例（模拟数据）

数据填报：填写项目运维模型信息，包含编制、查看、数据刷新、数据联动等功能。

进度查看：相关人员可根据授权跟踪项目填报进展情况。

（二）知家底：管理场景落地，货值、进度、财务指标一览即知

运用多维查询、数据分析，报表中心等工具，常用的统计数据能够通过查询快速获取，满足了运营管理业务人员的统计分析需求，实现管理场景落地。

图7 G企数智化运营平台管理场景示例（模拟数据）

如图所示，灵活多变辅助分析工具，提供多维组合的项目数据检索，实现某些特定需求的精确查找功能。

（三）控全局：集团、区域、项目各层级运营情况动态监控

图8 G企数智化运营平台PC端系统截图示例（模拟数据）

图9 G企数智化运营平台APP端系统截图示例（模拟数据）

G企与爱德数智合作搭建的数智化运营平台的目的是实现全生命周期的经营监控，建设内容包括以商业计划书为基础的测算，并在这个基础上整合推出数据应用，包括PC端和移动端的看板、敏感点分析、常规的报表中心、输出分析报告、预警管理等应用。

1. 经营看板

经营管理动作情景化，对公司、项目的投资、运维全范围的分析监控，实现经营分析盲点全覆盖；借助实用分析工具和灵活BI看板，掌控全局，实现监控公司、项目指标状况。

2. 指标体系

通过对指标的体系、名称、定义、口径、来源、参照进行全面梳理，建立起全集团统一的指标管理规范，以看板的形式呈现给管理层。管理层借助实用分析工具和灵活BI看板去掌控全局，实现监控公司、项目指标状况。例如，管理层关注到利润会有偏差，会做趋势、结构的数据分析，还会对影响归母净利润的收入、利润、税金等因素做拆解，这个分析的过程或分析的思路，就是APP或PC看板呈现的一个样式。

（四）识风险：预警与管理动作结合，实时掌握企业管理风险

风险预警，动态预警项目及公司经营风险，并追溯至业务根源。前置风险预警：基于影响指标的前置因子预警；通过审批待办触发管理动作落地，保证目标达成。

G企通过平台的智能化应用，把风险提前暴露出来，并主动推送到各个层级，实现预警识别，并通过其他管理手段实现落位管理的闭环，从而消除风险。

图10 G企数智化运营平台风险预警板块示例（模拟数据）

通过在平台上设置对应的预警指标，经系统底层的运算，自动把数据风险呈现出来，并推送给各级领导，线下采取对应的管理动作，实时掌握企业管理风险。

总结

G企数智化运营平台满足了企业经营管理的核心要求：指标准、成绩全、场景多、数据新、平台快、模型精。

图11 G企数智化运营平台6大价值

这体现了数智化运营平台的商业价值。通过构建一整套覆盖了从集团到区域到项目各个层级、各个职能条线要求的指标体系，整个数智化运营平台满足了各个场景落地的需求。同时，满足了投研决策、销售定价、尾盘清理、成本设定等诉求。