太古地产的2017：闯关魔都与首店集结的调整舞步 | 房企商业志
属于太古地产2017年的独家记忆有哪些？
文 | 头条君
坐标定位奢侈品聚集地——魔都南京西路，等待十五年之久的兴业太古汇高调登场。
星球大战主题展、Beats X LINE FRIENDS快闪店、星巴克首家海外臻选烘焙工坊……一连串“吸睛”元素无不映衬着兴业太古汇“爱混敢嗲”之形象。
从试营业首日约20%的开业率到半年后的近80%，兴业太古汇的一颦一笑都搅动着上海商业地产圈的敏感神经。
毫无疑问，兴业太古汇成为太古地产2017年历上浓墨重彩的一笔，且必然成为又一租金“收割机”。
闯关魔都之外，回看太古地产的2017，内陆零售额的连涨、首店集结的调整舞步则是不容忽略的另外两大记忆点。
前者是其握住商业地产江湖话语权的“证书”，而后者是稳中求胜的“内功”。
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兴业太古汇闯关魔都
结束15年的等待，兴业太古汇终在去年5月4日揭开神秘面纱。在“原力无处不在”的星球大战主题展中，当日有近50家商户开业，包括LULULEMON、Swarovski等等。
历史资料显示，兴业太古汇是由香港兴业国际和太古地产共同开发的大型综合体项目，共耗资170亿元。
该项目占地面积约6.3万平方米，总楼面面积约为32.2万平方米，融合了一个时尚购物中心，两幢甲级写字楼，以及三家精品酒店和酒店式住宅。
其中，购物中心面积10万平方米，共有8层，地上地下各4层，涵盖时装、珠宝/手表/饰品、彩妆/护肤/香氛、品味生活、美食等业态。
群雄逐鹿的南京西路商圈，等待着“后来者”兴业太古汇的是重重关卡。为冲出这个包围圈，其在项目定位、品牌选择和业态组合上都标上了自己的“style”标签。
兴业太古汇的定位、品牌及业态（资料来源：公开报道 制图：赢商网）
从项目定位上看，“爱混敢嗲”瞄准的是魔都最能消费的群体——都市白领。“嗲”代表着项目软硬件上的格调，而“混”则是混迹于格调中的个性，可源于自然，亦可来自文化。
兴业太古汇的品牌选择恰好印证着上述定位。据官方数据，商场共引入了近250个零售品牌，其中包括星巴克首家海外臻选烘焙工坊、台湾瑜伽+动感单车馆Space Cycle等特色品牌，亦有喜茶等网红品牌。
此外，为应对消费者需求变化，商场的每层楼都留有商铺为各类品牌做快闪店，或根据商场的季节性活动做主题店铺。
项目定位与品牌选择最终决定着兴业太古汇的业态版图。据悉，商场的业态比例为餐饮30%，生活服务业态30%，零售40%。
虽说“集万千瞩目于一身”，但兴业太古汇开局首日的开业率却仅约为20%，不免让外界对其运营情况打上问号。
但这个问号随着近半年试营业结束而逐渐消失。去年11月3日，兴业太古汇正式开业，据赢商网获悉，彼时商场的品牌入驻率达93%，开业率也提升至80%，预计年底商场开业率将得到进一步提升。
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内陆商场零售额连涨
随着兴业太古汇渐入正规，太古地产或将多了一张提升租金的“王牌”。虽然官方还未公布2017全年业绩报告，但从半年报中可知，目前公司的租金收入处于稳定期。
公告显示，2017上半年，太古地产总收入达115.25亿港元，较2016年同期的78.89亿港元上涨46.15%。
其中，上半年的租金收入总额为55.55亿港元，而2016年上半年为53.67亿港元，二者基本持平。
“预计随着集团在上海的地标性商场兴业太古汇今年内开幕，可带动内陆的租金收入增长。”去年5月的股东周年大会上，太古地产主席史乐山如是表态。
太古地中国内陆四大商场2017年前三季度运营情况（资料来源：企业公告 制图：赢商网）
虽然租金方面看点不足，但从太古地产已经公布的2017年前三季度运营情况中，不难发现，中国内陆的四大商场无论是租用率还是零售销售额都交出了一份满意答卷。
上图显示，颐堤港购物商场的零售销售额增长幅度连续三季度都保持在50%以上，对应的数据分别为56.5%、68.5%、70.5%。
与此同时，三里屯太古里的增速则相对较为缓慢，去年前三季度零售销售额增长幅度分别为8.1%、6.5%及2.9%。
太古地产香港三大商场2017年前三季度运营情况（资料来源：企业公告 制图：赢商网）
抛开具体项目，从区域来看，香港的整体表现要次于内陆。上述表格中可发现，虽然租用率均为100%，但香港的三大商场零售额增速基本为零，甚至是负。
其中太古城中心的零售销售额下滑的最为严重，2017年1-3季度的增幅分别为-7.7%、-7.3%及5.1%。
至于原因，太古地产于2017半年报中有所提及。“随着香港零售业回暖，太古广场购物商场及东荟城名店仓零售销售额较上年同期有轻微增长，而太古城中心的零售销售额则因租户组合改变，部分商铺在租户交替期间空置而下跌。”
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首店集结的调整舞步
或正基于不同项目与地区间表现的差异之大，在零售市场（特别是香港）逐步回暖当下，太古地产正在全国跳起调整舞步，包括内陆项目的品牌更换、香港太古坊重建等招式。
“我们将继续优化租户组合以吸引更多消费者。”为扭转香港商场持续低迷状况，太古地产给出如此对策。
优化现有项目的租户组合外，太古坊重建计划无疑是提升其在香港租金收入的一大招数。太古坊完成重建后，可以极大补充太古地产在香港的写字楼供应量。
另一方面，虽然内陆四大项目的租金表现整体好于香港，但在瞬息万变的市场，停滞不前必定会被市场潮流，被竞争对手甩开距离。
太古地产从未停止过对内陆商场的调整舞步，三里屯太古里2017年的调整大戏便是最好案例。
按照此前报道，三里屯太古里自2016开始的调整步调延续到了2017年。项目总经理余国安透露，近两年在三里屯太古里开出的北京首店或者全国首店超过55家。
而据赢商网统计，2017年就有20家品牌首店先后入驻三里屯太古里。
2017年入驻三里屯太古里的20家品牌首店（图片来源：赢商网）
显然，“首店集结”已然成为太古地产此轮大调整的标签。三里屯太古里之外，广州太古汇从2014年至2016年进行的品牌调整路中，每年引进的新品牌分别为38个、16个及17个，其中首入广州的品牌分别为21个、11个、9个。
而在2017年，华南首家维密旗舰店、以及多个韩国眼睛潮牌也相继入场广州太古汇，但目前还处于围挡装修阶段。
为什么对“首店”概念情有独钟呢？余国安的解释是，购物中心可以提供新的购物的体验、新的服务给到顾客，而顾客看到新的东西、品牌会有一种与众不同的感觉；另一方面，于商家而言，首店的选址非常重要。
当然，“首店”并不是太古地产选择品牌的唯一标准。在太古地产业务发展（中国）总经理隋颂伟看来，“首店”更多存在于个例，但“平衡感”则是一个需要普遍考虑的问题。
对此，三里屯太古里总经理余国安此前在赢商网活动上亦明确指出，三里屯太古里不只是“首店收割机”，几乎每天都在进行的硬件升级也是其始终保持活力的秘诀之一。
的确，这些调整的舞步短期内都会影响太古地产的租金收入，但从长期来看，这是保持业绩增长的不二之选，也是保持这些物业增值的必要手段。
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