如果顾佳停止还房贷，接下来会发生什么呢？
《三十而已》里精明能干的中产顾佳，住在高档豪华的小区里，向着她向往的上流社会大步迈进。
但是，她家的房子也是有贷款的，而且金额还不少呢。当她们家公司遇到现金流危机的时候，抵押房子获得银行贷款就成了她的救命稻草。
相信做生意的老板们对这一幕都会感同身受吧，因为大部分老板都有过类似的人生经历。
今天，我就来和大家聊一聊房贷这个金融产品，以及当消费者出现断供后会出现什么事情。
北京、上海动辄几千万的房子，很少有人能全款买房，除了少数企业家和拆迁户等，大部分普通老百姓，都需要借助金融工具来实现自己买房的人生梦想。
消费者掏空6个钱包攒够首付，可能是30%，或50%不等，剩余的部分则需要依靠银行的金融产品——房贷，英文叫Mortgage。
记得我上金融课的时候，老师介绍Mortgage这个英文是源自中世纪英国使用的法文词，意思是“死亡誓言”，入土的时候才完成还款誓言。
消费者决定通过使用贷款的方式买房子的时候，银行同时就创造出来了一个金融产品和货币，想要了解银行是如何创造出钱的？请阅读钱是如何被创造出来的？
这个金融产品（房贷）的本质是一种债务工具，用消费者的房子抵押作为担保，借款人必须以预定的还款方式进行偿还本息。
举一个例子来说明吧。
比如：贷款400万，固定利率5%，还款期限是30年，还款方式是等额本息，每一期的还款额就是21,472.86。消费者30年内偿还本金400万，利息3,730,231.37元，一共是7,730,231.37。
美国的房贷产品市场是非常丰富的，不同种类的贷款产品满足不同人群的还款方式。有Repayment mortgage，Interest-only mortgage，Fixed rate mortgage……但最常见的还是fixed rate 和variable rate的产品。
中国房贷市场上的产品就选择很少了，还款方式只有两种：等额本息和等额本金。
等额本息就是每一期还款额都是一样的。第一个月的利息比重比较多，本金比重比较少，随着还款次数增多，本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
等额本金的还款方式就是指消费者每期还款的本金是一样的，但是每一期的本金和利息之和（也就是每一期还款额）是不一样了，前期还款压力较大。
等额本金还款方式的好处是相比等额本息前期偿还的利息更多，能节省更多的利息。比如上述例子中的400万贷款，如果选择等额本金，30年的利息是3,008,333.33，可以节约70多万的利息呢。
但银行一般都会推荐消费者使用等额本息的还款方式，因为银行的利息收入会更多啊。
2020年，央行发行的《公告》进一步推动实行了浮动利率LPR, 不懂的朋友请阅读LPR后，你的房贷是多了还是少了？
除了利息支出外，消费者还要支付一些服务费等。如**银行的《个人购房担保借款合同》规定:“与本合同有关的公证、登记、评估、鉴定、见证、运输、保管等费用由借款人、保证人、抵押人承担。”
毕竟银行在创造出一个债务loan之前，要做各种检查，准备各种文件。
但中国的房贷产品费用还算好的，美国的房贷产品都是搭配房子保险一起卖的，消费者如果想要获得房贷，是必须购买房子贷款的保险。
更不要说每年都要交的房产税了，资本主义收费渠道可有创造力了呢，根本没有免费的服务。
表面上看是房地产行业，但其本质是金融——债务。很多人一听到债务就觉得离自己很遥远，但钱的本质就是债。
房贷是一个金融合约，消费者需要按时还款，不能破坏这份金融合约，因为在消费者还清贷款之前，房子都不是真正属于你的，你其实拥有的是居住权。当消费者发生违约行为时，银行也有权利收回房子。
疫情影响下，很多消费者失去了收入来源，中国也出现了大批“停贷潮”。这个不仅出现在中国，美国也有200万人申请延期还款。
从金融角度看房贷合同，消费者不管是提前还款还是逾期还款，都算违约（default）行为，很多房贷合同里都明确写着“不得提前还款”。
大部分消费者都不会认真看几百页的房贷合同，10分钟就可以签约完毕；但签约后，消费者才发现，除了利率、年限、还款方式等少数几个指标，其对合同内容几乎还是一无所知，甚至连发放贷款的具体支行都未被告知。
但合同就是合同，没有什么感情的，只要签了，就得遵守，如果想要违约，就要付出代价。当市场上的大多数人都有契约精神时，金融市场才能繁荣。
每家银行的合同都不一样，但一般而言，如果消费者在房贷还款日没有按时付款，银行会收取滞纳金。一般银行会提供按月还款的宽限期，这需要根据不同银行具体而定。
也有一些银行合同规定，购房者连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人（银行）有权解除合同。
从金融角度看债务产品，违约的债务产品会先按照天数进行分类，比如：30天、60天、90天、120天、180天以上等，归类后，对于不同的违约产品进行不同的处理。
对于逾期90天以内的消费者，银行会首先进行催收，有电话提醒、邮件提醒等。其目的是希望消费者按时补交房贷与罚息，继续履行合约。
清算过程是在消费者逾期120天或更长时间后开始，这时贷方（银行）拥有房屋，并有权将您从房子中赶出去。
实际的法律程序需要根据地方法律而定。银行的目的是让贷款人出售财产，用收益来偿还消费者的剩余抵押贷款余额。
如果催收或拍卖都不能把钱收回来，那么银行还可以把这笔贷款移除出银行的资产负债表，成为表外资产，卖给给资产处理公司或不良资产管理公司。
这些公司低价买入银行的不良资产包，进行一系列处理，找到新的买家，实现盈利。
另一个处理方式就是银行把这些不良资产进行证券化处理，指将不良贷款通过“ 风险隔离”的结构设计转移给特定目的载体(SPV)作为基础资产,以其产生的现金流偿付SPV发行的资产支持证券(ABS)本息，卖给投资人。
中国2016年才开始实施，发行规模相对较小，市场还不是很大。
从消费者角度看房贷违约，首先违约会大大降低消费者的信用评分，体现在你的征信报告上，影响您获得未来信用的能力。
其次就是失去自己的房子和债务，虽然没了房子很难过，但光明的一面是你也没了债务。失去房贷债务和房子，个人资产负债表就会瞬间缩水。