中国产业园区的生命周期及盈利模式
产业服务、产业运营、产业孵化
产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式,又是地区社会经济发展水平的衡量标志,它肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。产业园区的形式多种多样,如高新区、开发区、科技园、文化园、农业园、特色产业园,以及近年来各地陆续涌现的科技新城、产业新城等。作为产业园区的建设者、运营者,必须知悉产业园的综合背景情况,如园区投资主体与建设类型、园区的生命周期与发展历程、园区盈利模式,等等,做到顺势而为。
备注：文章原创作者为闫立忠老师，产业服务平台（CYYY2018）整理编辑/修改分享，仅用于学习、读书笔记。
产业园区同其他社会产品一样,存在生命周期。按照产品生命周期划分方法,产业园区的生命周期可划分为四个阶段,即初创期、发展期,成熟期和衰退期。
初创期:从建园开始,园区基础设施建设大张旗鼓地进行,招商工作伴随基础建设的展开而全面启动,部分企业开始进驻园区。
发展期:招商工作是重中之重,大量企业陆续入驻园区,形成规模化的生产经营并呈现强劲的发展劲头,园区配套设施投入使用,公共服务逐渐展开和深入。产业服务平台（CYYY2018）
成熟期:园区可利用的载体空间趋于饱和,园区的各项服务工作日臻完善,企业的生产经营趋向稳定,一些企业品牌及园区品牌都“露出了尖尖角”,园区和部分入驻企业的经营状况基本都进入“小康”状态，一些优质企业对物业空间和服务提出更高要求，个别企业甚至会寻找新的园区落户。
衰退期:园区中一些企业的生产经营不能适应外部环境的变化和需要,下滑的趋势日益明显,很多企业需要技术创新和经营创新实现自我救赎和再次创业,以进入一个新的发展期。园区也显露出物业设施老旧、产业(定位)老化、配套服务老套的“三老”问题,急待创新提升和扩展,这些问题解决得好,则园区可以焕发第二春、延续生命周期,解决得不好只能走入下坡路、日暮途穷。
每个产业园区生命周期的时间跨度和发展高度都不是一成不变的,因产业园区的功能定位与经营能力、区域经济发展状况和速度的不同而不同。
二、中国产业园区的盈利模式 、
纵观国内产业园区的经营状况,可以看出园区的盈利收入主要来自两部分:地产增值和产业增值。产业增值又包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励五个方面。如图所示：
客观地讲,现阶段绝大多数园区的收入主要依靠地产增值。地产增值指依附在土地溢价基础上的一种盈利模式,通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售方式供企业使用,同时提供物业服务。这同传统的商业地产模式没有显著区别,所以大部分园区还会突出物业载体的营销宣传。产业增值是在地产增值的基础上开展运营服务和享受关联政策。
(一)产业投资
主要指园区建立或控股专业性的产业投资机构,如天使基金、VC(风险投资)、PE(私募股权投资)等,以此开展项目投资,或者利用孵化器的优势对进驻的潜力型企业开展多种形式的股权投资,实现企业成长并获取长期收益。
(二)中介服务
园区整合产业资源,引进各类中介服务机构,向入园企业提供工商注册、融资信贷、法律咨询、人才外包、资质认证、技术中介、管理咨询、知识产权服务、网络通信服务等全套的产业服务,并向服务提供方适当收取佣金的收益模式。
(三)平台服务
引进中介机构为园区企业服务,获得少量收益。有实力的园区可以组建专业咨询部门或专业化公司,自主建立公共服务平台,如同中介机构,为园区企业提供针对性的技术服务、市场营销服务、金融信贷服务、管理咨询服务等,直接获取咨询性、服务性收入,正所谓“肥水不流外人田”。平台服务还可以通过BPO(商务流程外包)等形式获取长期、稳定的收益。
(四)政府补贴
产业园区、孵化器通常要建设若干公共服务平台及配套服务没施,以营造良好的园区环境和产业氛围,一些园区在建设专业化公共服务平认知台时还投资购置了不少专业设备、仪器。产业服务平台（CYYY2018）
为了鼓励园区改善创业环境和提高服务能力,区域政府会适当拿出财政资金以项目补贴、贷款贴息等形式给予园区资金扶植。政府补贴经费基本上按照“专项资金、专款专用”的原则划拨给相关园区。
(五)税收奖励
税收奖励指入园企业上缴的税收一部分归国税,一部分归省、市财政收入,一部分由区县支配,这部分税收一般采取部分返还园区的方式，支持园区建设或者用于扩展招商,堪称区域政府对园区的“绩效奖”。
诚然,各家产业园区的建设经营各有侧重,收入来源比重不同、各具千秋,但从园区收入构成和比例额度上,不难看出园区的经营定位和运营能力。企业选择园区时,可关注园区的盈利模式与主要收入来源,因为这预示着入园企业所能享有的创业成长环境与综合服务。产业服务平台（CYYY2018）
对一家产业园来说,知悉产业园区的来龙去脉就好比了解自己的前世今生”,在前行的路上,学习效仿也好,创新实践也罢,明确发展方向,明晰成长路线,这才是关键。