德国购房十大黄金准则

笔者前几天介绍了德国warentest最新关于德国房价的具体信息和展望,数百万的德国人都计划现在买房,德国房价这几年涨的非常厉害,特别是柏林,汉堡和慕尼黑这样的大城市,但是,
评测认为:大城市和靠近大城市的房子,仍然值得购买!
但是在市场上找到合适的房子也不容易,笔者下面来介绍一下买房的十大黄金准则。
1. Flexibilität
灵活性,例如除了自己看中的区域,也要看看邻近地区的房源。此外,还可以考虑稍微设施差一点的经济实惠的选择。
2. Substanz
不要只看客厅卧室这样的地方,特别是二手房,往往有问题的都是在屋顶和地下室,而要检查这些,离不开专家或建筑师的帮助。
3. Eigenkapital

检查一下自己的自付资金,你至少要能支付中介、公证和房产证等附加费用,这个大概是房价的10%到20%。

4. Tilgung
归还本金部分, Tilgungs-rate至少选2%,最好3%,和银行商量好Sondertilgungen,一年能够额外还款5%到10%。
5. Zinsbindung
目前市场的房贷利息是非常低的,所以你如果无法全部还完,也要保证比较长时间的低息贷款,例如可以签15到20年的合同。虽然可能利息会高一点,但是能够长时间保持低利息。
6. Umfeld
在看房之前就要到周边溜溜,对周围的环境,学校,幼儿园,诊所都有个总的印象。这个就涉及买房第一要素Lage了,你可以随意更换室内的装修,但你无法摆脱阳台前的高速公路。另外要注意,平日和周末也不同。可能的话,还要看看周围邻居的情况。
7. Sanierung
如果是购买公寓的话,要注意屋顶或外墙的变化都需要邻居的同意,在买房之前就要问清楚了。另外有些保护建筑(denkmal-geschützten Immobilien),可不是你想修就修的。
8. Finanzierung

你找到一个房子并不代表你肯定能拿到贷款,要知道现在的贷款审核比之前严格很多。

9. Unterlagen
如果是购买二手房,让卖家出示房子上一年的支出账单( Betriebskostenabrechnungen),从中你可以得到很多信息,如这个房子的能耗等。

下面是买房时需要查看的有关文书:


Grundbuchauszug :房产证证明,通过土地注册处或公证过的,证明房子归属的文书。
Flurkartenauszug / Lageplan :周围的一个地籍图(土地注册处认可的)。
Baupläne (1:100) und sofern vorhanden
detailliertere Werkpläne (1:50):这个是房型图,包括各楼层,各个平面的视图,如果不明白的话,找专人看。
Berechnungen von Architekten:建筑师认可的实用面积,总面积,房屋面积等 。

Kubaturberechnung :这个是关于改建部分的证明,如用于KfW 贷款,不一定每个房都有。

Baubeschreibungen:房子建材,建筑方法都详细说明,包括补建和改建的。

Sanierungsnachweise:房屋的整修证明。

Nachweis Baurecht (bei Bauplätzen):如果是地皮的话,要有建房权的文书证明。
Energieausweis (Pflicht!):房子的能耗证书,也是必须的。

Bei Eigentumswohnungen: 如果是公寓,还要有房管公司出具的Teilungserklärung,Jahreswirtschaftspläne。


Wohngeldabrechnungen, aktuelle Protokolle aus der Eigentümerversammlung, Rechnungen über Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

Informationen zur Immobilie (für Exposé): 其他关于房子地段,历史,特征以及持续的运营成本等等有关说明。
10.Kaufpreis
比房价是每个人都会做的事,建议多看几家进行比较,也可以和中介或者网上类似的房源进行比较。例如下面就是德国54个城市最新房价统计。以70平公寓为统计对象。
其中Kauf-preis-Miete-Verhaeltnis购买和租赁比,一般认为,如果把房子租出去的话,租金20年内能完全回本,那么买房投资非常合算,大城市和大学城放宽到25年,当然,在如今房价涨那么快的情况下,也只是考虑的一个方面了。
微信号:www-dolc-de
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