澳洲房产市场或将迎来翻盘,“游戏规则改变者”,APRA提出重磅改革建议
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上市房地产开发商Stockland主管马克·施泰因特(Mark Steiner)表示,澳大利亚审慎监管局(Australia Prudential Regulation Authority)放宽抵押贷款适用性规则,对房地产市场来说是一个“游戏规则的改变”。
施泰因特周二表示,澳大利亚审慎监管局(APRA)已经致函给各大银行,建议取消7%的房贷缓冲限制,可能会将有效利率(Effective Rate)降至6.5%左右,相当于首次购房者平均贷款额可增加15%。
但在这样的情况下,银行的反应将是至关重要的。假设银行真的抓住机会,这将对增长业务起到重大作用,因为住房贷款通常占其业务的60%以上。
经济学家和房地产经纪人表示,APRA周二的声明对于再次当选的联合政府来说再合适不过了,因为它可能会遏制悉尼和墨尔本房地产价格的大幅下跌,并提前结束低迷。
总理斯科特·莫里森(Scott Morrison)也许会“欣喜若狂地跳起来”,因为如果政策实施成功,他可能会因为市场的好转而受到赞誉。这将是澳大利亚央行大幅降息三重举措的一部分。
CoreLogic高级分析师卡梅隆·库什(Cameron Kusher)表示,APRA的政策变化可能会缓解澳洲房产价格进一步下跌,并使衰退从CoreLogic预测的2020年年中提早至2019年底结束。
库什强调,房贷缓冲限制改变不会导致市场“大幅好转”,但他表示,这可能会缓解悉尼和墨尔本房地产价值从峰值至谷底20%的大幅度下跌。
安永首席经济学家马斯特斯(Joanne Master)表示,这一政策将提振首次购房者需求,并帮助澳大利亚东海岸住房市场恢复平衡,且这些市场已经从供应减少中受益。
澳新银行(ANZ)行长埃利奥特(Shayne Elliott)在今年年初曾承认该行对于投资房贷款的管控过于谨慎,导致去年第四季度房贷组合出现负增长,全年增幅仅有1%,远低于市场水平。该行及其它三大银行都表示将采取措施刺激投资房贷款量的增长。
澳新银行公布的最新财报显示,去年第四季度,该行房贷量下降0.2%,相当于缩水5.42亿澳元。不管是投资房市场还是自住房市场,该行的表现都十分疲软,其去年全年的贷款规模增幅仅有1%,而整个行业的增幅为4.2%。
该行认为,房贷市场的整体疲软、银行借贷政策的收紧以及偏重于自住房贷款和还本付息贷款,都导致贷款量增长放缓。
投资房贷款市场拖累了澳洲价值1.6万亿澳元的房贷市场,四大银行目前都开始着手刺激投资房贷款市场快速增长。
澳新银行行长埃利奥特说:“虽然我们仍将对自住房贷款领域保持关注,但我们承认可能在执行某些政策和更改程序时过于保守。我们将采取一些措施,增加投资房贷款的交易量。”
过去三年来,包括澳新银行在内的各大银行都在进行一系列内部改革,大幅削减客户能借出的贷款额。该行在表示,客户能够借出的贷款额估计被削减了20%,只有11%的客户的贷款额达到了其财力所允许的最大值。
一个影响借款人贷款额的主要因素是以年利率7.25%来评估所有新贷款,并且对客户的生活支持做更严格的审查。这也是去年皇家委员会在调查中所关心的议题。
贝茨警告称,开放银行业-此举将为银行提供更好的客户财务数据-ASIC对西太平洋银行提起的诉讼的结果,及其对放贷的更广泛影响,以及抵押贷款经纪商必须以客户最大利益行事的更高标准,可能会抵消APRA的变化。
瑞银(UBS)经济学家乔治·塔雷诺(George Tharenou)预计,APRA的政策变化将缓解房地产市场的下行风险,但他预计房地产市场不会因此“再膨胀”。
塔雷努表示:“我们已将房价从峰值跌至谷底的预测修正至接近-10%,而不是-14%,住房贷款体量目前大致接近-30%,而不是我们预测的-40%。”
Right Property Group的房地产投资顾问维克托·库马尔(Victor Kumar)表示:需要几个月的时间才能看到效果。在悉尼和墨尔本市场蒸发的价值不会立即恢复,但房价将停止下滑。预计人们将在8月或9月看到这一变化的真正影响。
据报道,澳大利亚审慎监管局(APRA)已经致函给各大银行,建议取消7%的房贷缓冲限制,向住房市场和贷款买房人进一步释放利好。
早在2014年12月份,为了防范住房市场过热所带来的金融风险,澳大利亚审慎监管局引入了有关贷款买房人偿贷能力的缓冲限制,即审批住房贷款时按照7%的利率来评估贷款人的偿付能力,或者以高于贷款人实际贷款利率2%的水平来评估其偿付能力(以较高者为准)。
最新的公告显示,澳大利亚审慎监管局已经开始与银行协商取消7%的缓冲利率限制,但是希望将评估贷款人偿付能力的利率从高于实际利率2%上调至2.5%。
澳大利亚审慎监管局主席Wayne Byres表示,虽然2014年房地产市场面临的许多风险仍然存在,例如家庭债务水平仍然很高,但是,市场经营环境也发生了一些重大变化。 他说:“这些变化可能会增加特定借款人的最大借款能力,但并不意味着审慎监管局对维持良好贷款标准的重要性有任何减轻。”