2018年贷款经纪人告白书
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抱歉，这是一个违命题。我不是贷款经纪人，而是一位贷款经纪公司管理人。曾在澳洲银行圈任职10年，目前管理着一个中等规模的金融贷款公司，熟稔十多间澳洲银行和金融机构的脾气喜好， 一并打理华人西人贷款申请，不分伯仲。
最近业务相当繁忙，各种各样的贷款申请络绎不绝。每个周末日渐萧条的拍卖清空率似乎与市场热情脱节 － 事实上，蠢蠢欲动的投资客大把，感叹贷款门槛提升，之前“借钱赚钱”的套路渐渐变成了知易行难的教科书。
客观地说，很多西人客户也了解贷款不容易。眼下皇家调查各方争执不下，天天爆头条，不知明年财长怎样处理这个烫手山芋。不过，西人客户受到影响相当有限。
截至2016年7月，澳洲全国地产投资客一共203万，平均每人拥有1.28套投资房 。澳洲人口今年已经突破2500万，绝大多数澳洲人只拥有一套自住房。贷款虽然大不易，但负债水平相对低，操作不困难。
真正棘手的是华人投资客。
那些2013年后入市正赶上悉尼，墨尔本大牛市和“无差异化贷款时代”的投资客们 － 所谓“无差异化贷款”指无论真实财务状况都能利用海外收入申请贷款的美好年代 － 他们信仰“以房养房”的投资理念，并且在过去五年时间中斩获颇丰。很多新移民第一次经历澳洲房产周期，刚巧撞到峰值，满满都是人生赢家的美妙体验！
故事没有意外，绝大多数投资客最终误读了市场拐点。
2018年8月，RBA现金利率仍然停留在半世纪最低点，地产价格逐渐回归真实价值，租金回报也算合理。刷刷朋友圈满屏都是新房捡漏。
很可惜，大家突然沮丧地发现之前“很容易搞定”的贷款，已是阻碍买房致富的杀手锏！
海外收入很快回归？
不慎光彩的海外收入贷款，算是华人贷款行业的一抹浓墨重彩。大范围违规操作的结果，无论是贷款经纪人还是提供贷款的金融机构，都付出了巨大代价。
这个敏感的话题至今没有定论，大批贷款经纪人被吊销牌照，银行高层大换血，有被革职，有被审讯。华人贷款经纪人的声誉降至历史冰点，成为澳洲贷款行业的笑柄 － 这其中背景的曲折复杂几乎可设置另外一个皇家调查专案组。
无论是违规操作，还是监管失控，时过境迁，物是人非。一场风波背后留下了大量有待成交的楼花，海外投资客大批撤场，随后一群基金公司粉墨登场，坐地起价。当然，无可厚非都是合理合法商业行为。
最近仍会听到房产中介充满信心的表示“过几个月海外收入就回来了“，澳洲银监局APRA今年4月底宣布取消投资房贷款增长限制令，也听到很多业界人士充满信心的表示”冬天就要过去了“。 不过，低头看看拍卖清空率，房屋价格年同比跌幅，银行愈加苛刻贷款审核，海外人士贷款依然稳稳的销声匿迹。
一波大牛市之后，市场进入调整期。我们更像步入深秋，隐约体验着严冬的温度。至于让人念念不忘的海外收入，早已是下台一鞠躬，台下一团糟。
当然，大量的私募与基金机构仍然随时提供海外收入贷款，但请忽略高昂的融资成本。
贷款经纪人开始收费？
大多数贷款经纪们目前还在提供免费服务，尽管未来很可能会有所改变。理由？会计师，律师，估价师，哪一项免费？不过，这不是重点，关键是贷款经纪人是否能提供真正的专业建议与愉快的消费体验 。
眼下误解很多，所谓“金牌贷款经纪人”就是“有办法帮助所有客户贷款“，假若这算专业的话，那么当年海外收入浪潮里大学刚毕业的小朋友也必须算“专家”。 什么是专业？
《文心雕龙》里讲“既喧之以岁时，又煎之以时日”，比喻对知识与技能的修炼。至于最基本的职业操守，是尊重行业规则。愿意以身试法的人，心态焦虑哪有时间潜心研磨？
贷款经纪行业目前存在三大问题：无品牌，同质化，门槛低。幸好商业社会里有问题就有机遇，眼下真正的机遇不在于付费或是免费，而是否有能力提供真正有价值的服务。
服务升级的基础是专业细分的个性化服务。当下信贷紧缩，贷款经纪人的职业操守专业性，正悄悄推动整个贷款服务的行业升级。
今年7月德勤发布了贷款经纪人价值报告，澳洲有超过50%人群选择贷款经纪服务。假若你找到了靠谱的贷款经纪人，收获的远不止一个低利率。倘若尚未找到，“Keep Looking， Don’t Settle ”。
至于贷款经纪是否转为收费行业，皇家调查结束前暂无定论。不过，愈是含金量高的服务，愈加有收费的理由。
贷款艰难，怎么办？
不夸张的说，皇家调查令四大银行投资贷款市场份额从2016的73%直线降到2018年57%, 从整体贷款量来讲，四大银行与二线银行几乎各占半壁江山，金融贷款行业呈现出前所未有的新格局。
贷款难度系数的确大幅增加：思考一下全家衣食住行的真实费用？现有贷款连本带息还款年化7.25%？投资房也要支付本金…….. 然后再思考一下你的收入。答案自然就有了。
借助大数据与金融科技手段，银行和信用机构对每一位借款人的瞭解达到历史新高。所谓传统的“纸上操作”，更像掩耳盗铃，一时侥幸获批准也是后患无穷。
有破解之道吗？
有，就是“与时俱进”！获得批准比利息更为重要，二线银行比四大更为宽容，贷款架构需要灵活多变，合理调整贷款预期值，最重要，是保持充足与稳定的现金流。
有实力的投资客，贷款解决方式诸多。实力欠奉又想捡漏的，请暂且观望。
至于那些不交税，又领取福利的投资客，贷款无疑是大忌。
当下的市场，海外买家撤了，炒房团消停了，指望杠杆的投资客安静了。第一次买房的入市了，资金充足的捡漏客活跃了，商用物业买家回来了，自雇人士贷款愈加多元化。
毫无疑问任何一个市场，都有赢家。而贷款经纪人，比以往任何时候都更加愿意为诚实又有信用的客户服务。
作者简介
EFFIE NIE
Ayers Financial Group 创始人兼董事，曾就职于澳洲多间知名银行机构，从事贷款销售渠道发展与管理工作。三年前辞职创立Ayers Financial Group, 屡获行业殊荣。目前致力于新型贷款经纪人才培养与发展金融服务平台型企业。
参考资料：
https://www.corelogic.com.au/resources/pdf/reports/CoreLogic%20Investor%20Report_June%202016.pdf
https://en.wikipedia.org/wiki/Banking_in_Australia
https://www2.deloitte.com/au/en/pages/economics/articles/value-mortgage-broking.html
http://marketingcdn.afgonline.com.au/website-assets/AFG/competitionindex/AFG-Competition-Index-June-2018.pdf