房屋买卖、房产更名，遇到这些契税问题怎么办？

契税对我们个人来说并不陌生，但凡涉及房产买卖、房屋权属变更等情形，我们都免不了要跟契税打交道。本期，我们就来说一说生活中常见的5个契税问题！

一、购买“家庭第二套改善性住房”契税问题

例1.张某目前拥有一套80平方米的家庭唯一住房，近期，张某打算再购买一套面积为110平方米的改善性住房。那么，针对张某拟购买的家庭第二套改善性住房该如何计算缴纳契税？

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。“家庭第二套改善性住房”是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

根据《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号 )第一条规定：

对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

在本案例中，张某拟购置的家庭第二套改善性住房面积大于90平方米，因此。减按2%的税率征收契税。

二、继承房屋涉及的契税问题

例2.2021年1月，王某以法定继承人的身份继承一套100平方米的房产，该房产市场公允价值为120万元。那么，王某继承该套房屋是否需要缴纳契税？

根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕1036号）第一条、第二条规定：

1.对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。

2.按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

因此，王某以法定继承人的身份继承房屋权属不需要缴纳契税。

三、夫妻双方变更房屋权属契税问题

例3.李某婚前拥有一套房产，婚后，经夫妻双方协商，该套房屋由李某一方所有改为夫妻双方共同所有。那么，该行为是否需要缴纳契税？

根据《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税〔2014〕4号）规定：

在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

四、退房涉及的契税问题

例4.2021年1月，王某购置了一套房屋，按规定缴纳了契税并办理了房屋权属变更手续。入住一阶段后，王某发现房屋存在重大质量问题，经与销售方协商后退房。在该情况下，王某已经缴纳的契税能否申请退还？

根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）规定：

对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

在本案例中，由于退房行为发生在办理房屋权属变更登记之后，因此，契税不能退还。

五、契税完税凭证丢失补救问题

例5.张某购置一套房屋并按规定缴纳了契税。之后，因保管不善但造成契税完税证明遗失，那么，张某能否向税务机关申请补开完税凭证?

答：根据《国家税务总局关于纳税人遗失完税凭证处理办法的批复》(国税函〔2004〕761号)文件规定：

纳税人遗失完税凭证后，经纳税人申请，主管税务机关核实税款确已缴纳的，可以向其提供原完税凭证的复印件，也可以为其补开相关完税凭证，并在补开的完税凭证的备注栏注明：“原××号完税凭证遗失作废”字样。

（来源：亿企赢17win）